Эффект строительного домино

Строительная площадка. Фото: Сергей Фадеичев/ТАСС

Эксперты РЭУ им. Плеханова выяснили негативные последствия отказа от практики долевого строительства

Александр Запольскис

14 января, 2016 13:30

11 мин

Протесты обманутых дольщиков достигли своей цели. Власть их услышала, однако результат диалога получился странный: поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ), уже одобренные правительственной комиссией по законопроектной деятельности, пусть и не содержат прямого запрета на «долевку», но делают ее абсолютно невыгодной ни для застройщиков, ни для самих дольщиков, ни даже для государства. Проанализировав законопроект, который, кстати, должен пройти первое чтение в Госдуме в январе, эксперты РЭУ им. Плеханова назвали последствия его принятия катастрофическими.

В полтора раза дороже

Главное, что следует из поправок в 214-ФЗ, — участие дольщиков в первичном строительстве будет активно сокращаться. Это вполне соответствует изначальному плану, озвученному властями, согласно которому следующие четыре года должны стать неким переходным этапом перед окончательным запретом на долевое строительство в 2020-м. И хотя чиновники спешно от него открестились, заявив, что отменять ДДУ никто не собирается, пока что именно к этому все и идет. «В целом принятие изменений в 214-ФЗ приведет к прекращению деятельности небольших застройщиков, переделу рынка (останется 15–20 крупных застройщиков с дочерними региональными предприятиями), увеличению бесхозного недостроя и в перспективе 3–5 лет к сокращению, а возможно, и к полному сворачиванию долевого строительства», — заключает автор исследования, профессор РЭУ им. Плеханова Александр Архипов.

Как именно это отразится на жилищном строительстве и на желающих купить новое жилье? Как посчитали в «Плешке», совсем не так, как обещают в правительстве: тогда как инициаторы внесения поправок утверждают, что стремятся прежде всего защитить интересы граждан и тем самым снять потенциальную нагрузку с федерального и региональных бюджетов (за их счет сегодня и спасают подавляющую часть обманутых дольщиков), цифры, полученные исследователями, говорят совсем о другом. Под дымовой завесой борьбы за права дольщиков, судя по всему, скрывается банальная попытка перенаправить поток денежных средств из строительной отрасли в банковский сектор.

Так, по предложенной в поправках схеме деньги дольщиков предполагается не отдавать застройщику напрямую, а сохранять на неких специальных счетах в уполномоченных банках, в задачу которых будет входить отслеживание степени исполнения контракта застройщиком. С виду — красиво, а на деле — совсем наоборот. Как заключил Александр Архипов, проводивший исследование упомянутого законопроекта и его последствий для экономики, если сегодня долевое строительство многоквартирных домов на 80% финансируется за счет дольщиков и лишь на 10% за счет банковских кредитов, то в результате принятия поправок доля займов в финансировании стройки неминуемо вырастет с нынешних 10% до практически 90%. «Прирост финансовой нагрузки только по выплате кредитов вследствие принятия изменений в 214-ФЗ можно оценить в 32–33% стоимости многоквартирного дома. Соответствующим образом увеличится и стоимость квартир», — констатирует исследователь.

А ведь это еще без учета последствий вымывания около половины застройщиков с рынка «долевки», что неизбежно произойдет, как только поправки вступят в силу. «Снижение конкуренции приведет к дальнейшему повышению цен на квартиры в строящихся домах еще на 10–20% в течение 1–2 лет», — подсчитал Архипов. То есть совокупное удорожание нового жилья, возводимого по ДДУ, составит примерно 50% по сравнению с текущим уровнем цен. А это закономерно приведет к росту цен и на рынке «вторички» минимум в 1,5–1,7 раза, говорят специалисты.

Живи, где хочешь

Не менее печальную динамику исследователи ожидают и по объемам жилого строительства в России. По словам Архипова, «принятие изменений в 214-ФЗ неизбежно приведет к сокращению жилищного строительства в целом и, как следствие, негативно скажется на развитии всей строительной отрасли, включая производителей стройматериалов и комплектующих».

Если ориентироваться на норматив ООН, согласно которому минимальный размер жилплощади на душу населения должен достигать 30 м², жилой фонд России должен составлять не менее 4,3 млрд м². Но пока что он дотягивает лишь до 2,85 млрд м², то есть всего до 66% от нормы. Свыше половины жителей страны (86 из 143,5 млн) нуждаются в улучшении жилищных условий.

Чтобы достичь приемлемых объемов жилого фонда, в стране необходимо возвести почти столько же жилья (!), сколько есть сейчас, а для этого надо на протяжении 15 лет строить не менее 96 млн м² в год. Целевые показатели, установленные правительством, даже превышают эту цифру: уже к концу 2016 года предполагается выйти на строительство 100 млн «квадратов». Однако пока статистика говорит не в пользу правительственных ожиданий. За 2014 год удалось сдать в эксплуатацию всего 83,6 млн м² жилья. Консолидированных данных за 2015-й еще нет, но к концу III квартала месячный ввод жилья в РФ сократился на 7,4% (август 2015-го по сравнению с августом 2014-го). В отдельных регионах, например в Московской области, которая до сих пор оставалась чемпионом по объемам ввода жилья в стране, общее падение за первые 8 месяцев прошлого года превысило 25%.

Коммунальная квартира

Коммунальная квартира. Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

Причиной считается кризис, точнее, проблемы с финансированием строительной отрасли. Ей банально не хватает денег. И вот на этом фоне власти решили взять курс на устранение практики долевого строительства… Несмотря на активное сопротивление принятию поправок в ФЗ-214, видимо, очень скоро многим россиянам придется забыть не только о доступном жилье, но и вообще о жилье как таковом.

Мимо бюджета

Беда еще и в том, что сжатием одного только сегмента жилищного строительства последствия отказа от ДДУ вовсе не ограничатся. Возведение жилого дома является лишь вершиной производственной пирамиды. К примеру, чтобы построить 1 млн м² жилплощади в стандартных 16-этажных домах, требуется израсходовать примерно 1 млн тонн цемента, который тоже кто-то должен произвести. Еще на тот же квадратный метр расходуется до 29,9 кг металлоконструкций, в том числе всяческой арматуры. В проектной документации вообще очень подробно расписывается, сколько и чего надо, чтобы построить дом. Кирпич, трубы, запорная арматура, краны, счетчики, окна, двери, утеплитель, звукоизоляция, отделочные материалы, краски, лаки, гидроизоляция, фасадные материалы… В добыче и переработке сырья, из которого все это изготавливают, в самом производстве стройматериалов, а также в их хранении и транспортировке к объекту строительства задействованы сотни предприятий и сотни тысяч их работников. Последние не имеют прямого отношения непосредственно к самому строительству, но без них оно совершенно невозможно. И наоборот, не будь этого строительства, немалая часть этих предприятий просто перестала бы существовать — банально за ненадобностью.

В экономической науке это называется мультипликативным эффектом. Специалисты Института народнохозяйственного прогнозирования РАН подсчитали, что один рубль, инвестированный, скажем, в сельское хозяйство, за счет описанных выше взаимосвязей превращается в 1,06 рубля в целом для экономики. Отрасли с наиболее высоким мультипликатором способны давать вдвое больше. В первую очередь это авиастроение и производство космической техники (2,11), кораблестроение и производство морского оборудования (2,2), а также… строительство. Один вложенный в строительную отрасль рубль создает для экономики 2,05 рубля.

Выстраивается довольно неприятная цепочка взаимосвязанных событий. Это по версии Минстроя, который и выступил главным автором поправок, лишь 8,5% жилья в России строится за счет соинвестирования (оно же — долевое строительство). Однако данные других экспертов и ведомств дают серьезные основания сомневаться в корректности цифры. В декабре 2014-го на всероссийском форуме «Долевое строительство: десять лет практики применения закона» было объявлено, что на тот момент практически каждый второй квадратный метр жилья в РФ строился за счет дольщиков. Иными словами, отказ от механизма ДДУ фактически означает лишение сегмента жилищного строительства приблизительно половины всех инвестиций, а это примерно минус 1,63 трлн рублей в год. Следом, естественно, начнется прогрессирующее падение спроса на строительные материалы, их логистику, аренду строительной техники и оборудования. В итоге в пересчете на тот же мультипликатор ежегодные потери для экономики будут составлять более 3,34 трлн рублей!

А самое главное, подчеркивают исследователи из «Плешки», уже через 3–4 года из-за общего снижения объемов жилищного строительства начнут падать налоговые и иные поступления в бюджет, который и так дефицитен и вряд ли выйдет в плюс в ближайшее время. Учитывая, что те же самые поправки фактически предполагают перевод ответственности за коммерческую деятельность застройщиков и банков на государство, можно с уверенностью сказать, что в условиях продолжающегося финансового кризиса такая нагрузка может оказаться для казны попросту непосильной.

***

Спору нет, бороться с мошенниками необходимо, однако гильотина вряд ли может являться лучшим способом избавиться от перхоти. Масштаб проблемы не так велик (по данным за 2014 год, в категорию обманутых попадали чуть более 9% всех дольщиков в России), чтобы ради ее решения пожертвовать 2% национальной экономики, а именно на столько, по самым скромным подсчетам, сожмется в результате поправок российский ВВП. Тем более таких жертв не стоит распадающийся на глазах банковский сектор, не упускающий ни единой возможности напоследок выжать побольше денег из кого и из чего угодно.

%FOTO%

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе