Обездольщики

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Правительственная забота о дольщиках больше похожа на карательную операцию

Елена Грекова

23 ноября, 2015 08:00

10 мин

Закон о долевом строительстве явно не дает покоя кому-то в правительстве. Отказавшись от идеи полного запрета на возведение жилья за счет средств, привлеченных от дольщиков, чиновники выступили с увесистым пакетом поправок, значительно ужесточающих требования к застройщикам. По официальной версии, поправки призваны обезопасить дольщиков и дисциплинировать девелоперов; но по факту большинство предложений в проекте либо неисполнимы, либо чересчур туманны, а некоторые и вовсе предполагают прямые финансовые потери не только для самих дольщиков, но и, например, для страховых компаний. Не говоря уже о строителях, многие из которых потеряют последний источник доступного финансирования и разорятся.

Дело всегда в деньгах

На фоне скандальной инициативы запретить строительство по договорам долевого участия (ДДУ), будто бы случайно всплывшей в СМИ в конце лета (впоследствии никто из чиновников так в открытую и не назвался ее сторонником), поправки к ФЗ-214 сперва могут показаться жестом доброй воли услышавших народ чиновников. Этот нехитрый фокус в российском правительстве освоили в совершенстве: сначала напугать введением каких-то драконовских мер, а затем как бы «передумать» и взамен предложить другие, менее драконовские, но на самом деле не менее убийственные. Противники ДДУ и мнимые защитники интересов дольщиков вовсе не сдались, они просто изменили тактику: вместо лобовой атаки — обходной маневр.

В общих чертах суть поправок, предложенных Минстроем, состоит в том, что участие в долевом строительстве становится менее доступным как для дольщиков, так и для девелоперов. Последние согласно проекту должны соответствовать ряду требований, среди которых, надо признать, есть и вполне разумные — например, отсутствие в биографии застройщика эпизодов банкротства. Но они, по сути, не будут иметь ни малейшего значения, если компания не сможет выполнить первое и главное условие привлечения средств от граждан: «размер собственных средств застройщика или застройщика и иных юридических лиц, входящих в группу компаний застройщика, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, должен составлять не менее минимального размера, установленного Правительством Российской Федерации, рассчитываемого в порядке, установленном Правительством Российской Федерации».

Сократим и расшифруем: чиновники предлагают сохранить право финансировать строительство за счет ДДУ только за теми застройщиками, у которых уже есть собственные деньги, и причем немалые. Нижний порог размера капитала предлагается установить на уровне 5% от суммарной рыночной стоимости всех домов, которые компания возводит по ДДУ. «Конечно, наличие у застройщика собственного капитала — это показатель его надежности и залог того, что он выполнит свои обязательства перед участниками долевого строительства. Но дело в том, что строительный рынок в нашей стране еще слишком молод, за 20 лет достаточно трудно накопить собственный капитал, и у многих застройщиков таких денег объективно нет», — рассказал в интервью РП глава компании «Мортон» Александр Ручьев.

По задумке Минстроя, минимальный размер капитала застройщика будет рассчитываться по следующей формуле: суммарная жилая площадь всех объектов, строящихся компанией по ДДУ, умножается на среднюю цену одного квадратного метра на первичном рынке жилья в регионе застройки. От полученной суммы и исчисляются эти 5%.

Сколько это будет в рублях? Для примера возьмем, скажем, краснодарскую компанию, входящую в третью десятку крупнейших в стране. Предположим, она строит 20 многоквартирных домов по 20 этажей каждый. Половину — на средства дольщиков. По грубым подсчетам, для того чтобы начать новое долевое строительство, такой девелопер должен располагать собственными средствами в размере не менее 6,5 млрд руб. И это если опираться на цены жилья, рассчитанные Росстатом. А у Минстроя, может статься, совсем другие соображения на этот счет (к сожалению, авторы поправок не сочли необходимым разъяснять столь «несущественные» детали.)

По словам Александра Ручьева, не меньше половины строительных компаний в стране не смогут выполнить требования Минстроя. В первую очередь это касается небольших региональных застройщиков, которые таким образом автоматически лишатся права на заключение ДДУ и останутся без единственного доступного для них источника финансирования. И обанкротятся. Удивительная логика у Минстроя: дешевые деньги отнимут именно у тех, кто острее всего в них нуждается.

«Мы (представители строительной отрасли. — РП.) так и не поняли, кому же нужен этот закон и кому он может принести какую-то пользу», — признается Ручьев. Разве что чиновникам, которые надеются таким образом избавиться от головной боли в виде обманутых дольщиков наименее трудозатратным, иными словами — топорным методом.

Фото: Григорий Сысоев/ТАСС

Правительственная арифметика

Аргумент сторонников проекта состоит в том, что, мол, выполнить это требование не смогут только мелкие игроки, имеющие самые высокие риски финансовой несостоятельности. Перекрыть им доступ к легким деньгам из карманов дольщиков — значит максимально оградить последних от опасности быть обманутыми, а заодно очистить отрасль от недобросовестных компаний. Объем их участия на российском рынке жилищного строительства якобы незначителен, и отрасль, равно как и потребители, практически не ощутит их ухода.

Логика кабинетных «знатоков отрасли» из Минстроя понятна: опирается она на официальные данные, собранные такими же знатоками из других ведомств, а официальная статистика в нашей стране всегда говорит, что «все будет хорошо». Но, по словам застройщиков, миф о «незначительности» небольших стройкомпаний, попадающих в зону риска, не имеет никакого отношения к реальному положению дел. По словам Ручьева, крупных застройщиков у нас не так уж много, и в совокупности они при всем желании не смогут обеспечивать даже те — и без того недостаточные — объемы и темпы жилищного строительства, которые мы имеем сейчас. Как ни странно, «неофициальные», то есть не минстроевские, данные это подтверждают. По подсчетам Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в минувшем сентябре на топ-200 крупнейших девелоперов России приходилось всего 49% от всей строящейся жилплощади в стране, из них чуть более 7% обеспечивает пятерка лидеров. Оставшаяся половина, по всей видимости, строится компаниями, которые имеют все шансы попасть под минстроевское определение «мелких» и «незначительных».

Массовый уход такого количества игроков с рынка будет означать острый дефицит, а следовательно, и резкое удорожание жилья. Причем не только того, что будет построено по ДДУ, — речь обо всем первичном рынке недвижимости в стране. Можно не сомневаться, что рост цен на новостройки в той или иной мере отразится и на стоимости вторичных объектов.

«Страх» и хаос

Судя по последним продуктам законотворческой деятельности российского Минстроя, ведомство вообще видит свою основную задачу в том, чтобы сделать жилье для граждан как можно дороже. Так, авторы поправок среди прочего хотят заставить дольщиков страховаться на случай невыполнения застройщиком обязательств… за свой счет. Интересным образом наказание за несостоятельность застройщика или недосмотр проверяющих органов ложится на плечи самих же дольщиков. А заодно и на страховщиков, которые будут выплачивать компенсации за разорившегося горе-девелопера. Они, конечно, смогут впоследствии требовать с него возмещения выплаченных сумм (таким правом их великодушно наделяют авторы поправок), но много ли можно взять с компании, которой не на что достраивать дома? Как показали предыдущие эпизоды с обманутыми дольщиками, немного.

Для застройщиков, какими бы честными и крупными они ни были, усложнение и удорожание процедуры заключения ДДУ также будет означать потерю денег — как минимум за счет неминуемой потери части клиентов. Спрос на жилье и так снижается ввиду падения реальных доходов населения и вполне понятной боязни людей вступать в какие-либо крупные сделки, а стань квадратный метр дороже еще на десяток-другой тысяч рублей — и потенциальных покупателей будет гораздо меньше.

«Результатом этой меры станет хаос, — констатирует Ручьев. — Участники ДДУ на одном и том же объекте будут страховаться в разных компаниях, с разными ставками и на разных условиях». Каким образом страховщики будут согласовывать свои действия по выплате компенсаций, если таковые понадобятся, также неясно. Да и кто гарантирует дольщикам, что страховые фирмы окажутся более финансово устойчивыми и добросовестными, чем строительные?

* * *

Менять ситуацию с долевым строительством безусловно надо. При сохранении нынешних условий потребность застройщиков в доступном финансировании будет расти, равно как и их финансовые риски, которые в одинаковой мере ложатся на граждан. «Долевое строительство, безусловно, нуждается в лучшем регулировании, — согласен Ручьев, — но для этого не нужно менять существующий закон — он-то как раз работает, и работает неплохо. Другой вопрос, что далеко не все работают по закону. Необходимо совершенствовать надзор в этой сфере, думать над созданием единого санатора и т.д., а не обрубать сук, на котором сам же и сидишь».

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе