Банки и «овцы»

Фото: Сергей Ермохин/ТАСС

Власти пытаются узаконить «стрижку» дольщиков и девелоперов в пользу банков

Юрий Сахаров

17 декабря, 2015 15:00

10 мин

Господдержка банковского сектора, похоже, вышла за рамки официальных антикризисных мероприятий и осуществляется менее очевидными способами.

Чиновники выдумывают замысловатые схемы субсидирования, колдуют над госзакупками, изобретают законы, вроде бы не касающиеся сферы финансов… но странным образом выгодоприобретателями от этой бурной деятельности все чаще становятся именно банки. В «кормление» банкирам запросто отдаются целые отрасли, и теперь в их число может попасть и жилищное строительство.

15 декабря в Госдуму тихо и без особого шума внесен проект поправок к закону 214-ФЗ, в народе известному как закон о долевом строительстве. Среди прочих «новелл» поправки предполагают внедрение в отношения между покупателем жилья и застройщиком посредника в лице кредитной организации.

Новая модель финансирования долевого строительства предполагает, что деньги дольщиков будут поступать не девелоперу, как раньше, а на спецсчета (так называемые счета-эскроу) в определенном банке, который, в свою очередь, выдает застройщику целевой кредит на строительство конкретного дома. По факту банк просто перечисляет средства со своих счетов на счета застройщика и его субподрядчиков строго по мере выполнения определенных работ, то есть полностью контролирует средства дольщиков, предназначенных для оплаты будущего жилья.

Как ни странно, идею законотворцам подкинули именно из банковского сектора. Конкретнее — инициаторами выступили Газпромбанк, Сбербанк и ВТБ, все государственные. Предложение было незамедлительно поддержано Минстроем, оформлено в тот самый законопроект и передано в правительство, откуда попало в ГД. Теперь все деловое сообщество, так или иначе связанное с жилищным строительством (а это десятки смежных отраслей), затаив дыхание, ждет реакции депутатов, ведь от того, будут приняты поправки или нет, зависит судьба не только доброй половины российских застройщиков, но и рынка жилья в целом.

Кушать подано

Идею эскроу-счетов наши инициативные банкиры, разумеется, позаимствовали, и, разумеется, на Западе. Там этим странным для русского слуха словом называют любой условный счет, на котором денежные средства хранятся строго до выполнения контрактных обязательств или иных условий, определенных договором. В мировой практике такие счета широко используются в сделках с недвижимостью, правда, уже на стадии купли-продажи, а не на этапе строительства, как это решили сделать у нас. Оно и не мудрено: в большинстве западных стран деньги дольщиков строителям просто не нужны. Банки и так выдают им кредиты под мизерные проценты (1–2% в год). У нас же цена заемных средств не может опускаться ниже учетной ставки, установленной Центробанком. А она сейчас находится на уровне 11% (да и то довольно непродолжительное время, еще год назад ставка равнялась 17%).

Каков будет процент по таким вот «кредитам», выдаваемым, конечно же, не из средств банка, а из денег дольщиков, в законопроекте не оговорено. Но, думается, банки своего не упустят и постараются выжать максимум из предложенной схемы. В нынешней редакции поправки предполагают, что она будет опциональной, то есть у дольщиков будет выбор, сотрудничать с застройщиком через банк или напрямую, но есть большая вероятность, что спустя какое-то время в правительстве объявят: механизм защиты дольщиков прекрасно себя показал и теперь станет единственным способом осуществления строительства по ДДУ.

В этом случае банковские прибыли от паразитирования одновременно и на строителях жилья, и на его покупателях станут просто космическими по сравнению с теми, что есть сейчас. По приблизительным оценкам, доля банков в финансировании строительства еще до кризиса еле-еле дотягивала до 20% против 80% через механизм долевого участия. Можно догадаться, что сейчас она и того меньше — из-за чрезмерной дороговизны корпоративных кредитов. Ввести схему, предложенную в поправках, а тем более сделать ее обязательной — все равно что преподнести весь рынок жилищного строительства с его многомиллиардными оборотами на блюдечке даже не с голубой, а с золотой каемочкой. Нате, мол, кушайте на здоровье.

С новыми поправками в законодательство дольщики могут и не дождаться своего новоселья

С новыми поправками в законодательство дольщики могут и не дождаться своего новоселья. Фото: Сорокин Донат/ТАСС

На этом фоне остается все меньше сомнений в том, в чьих именно интересах правительством был взят курс на истребление «долевки». Не зря же идея ввести эскроу-счета была озвучена сразу после скандального предложения полностью запретить строительство по ДДУ. Видимо, наткнувшись на чересчур активное сопротивление общественности, чиновники решили действовать не мытьем, так катанием, и, формально «сохранив жизнь» долевому строительству, по факту довести его до полной самоликвидации.

А ларчик-то открылся

По официальной версии законотворцев, банковский контроль, а именно строго поэтапное перечисление средств со спецсчета в виде платы за выполнение оговоренных видов строительных работ, должен реально защитить дольщиков от застройщиков, не выполняющих свои договорные обязательства. Вот только насколько банки реально способны его осуществлять?

Чтобы отследить целевой характер расходования средств, аккумулированных на спецсчетах, потребуются весьма квалифицированные специалисты разного профиля, причем с опытом работы в девелопменте. Таковые, если и встречаются сегодня в кредитных организациях, то лишь в единичном количестве и в самых крупных из них: абсолютное большинство российских банков все последние годы избегало финансировать девелоперские проекты в принципе. А теперь им придется создавать специализированные подразделения, чтобы справиться с массовым притоком застройщиков и оперативно управлять их работой.

При этом важно понимать, что от оперативности банка в принятии финансовых решений будет напрямую зависеть выполнение графика строительных работ, нарушение которого, согласно проекту поправок, может повлечь санкции для застройщика.

Кроме того, возникнет вопрос о размере комиссионных за осуществление банками столь обширного набора непрофильных функций. (А в том, что их придется так или иначе оплачивать и дольщикам, и застройщику — в дополнение к стоимости выданного «кредита» — особых сомнений нет.) Сегодня тарифы на открытие и ведение счетов эскроу составляют в среднем 0,2–0,6% от находящейся на них суммы. Плюс банк может требовать плату за изменение и проверку условий, внесение и получение средств, а также за другие «сопутствующие» услуги.

Вроде бы деньги небольшие — от 2 тысяч до 6 тысяч рублей с 1 млн, но кто сказал, что эти тарифы будут действовать в отношении таких зависимых от банка клиентов, как строительные компании? Да и, как говорится, с миру по нитке. Глядишь, так и перекроются многомиллиардные убытки, которые, например, очередной квартал подряд показывает тот же ВТБ. С другой стороны, зачем тратить на это уже находящиеся в твоем распоряжении деньги, если можно дождаться очередной порции помощи от государства? Ведь она точно будет, и не единичная — банковское лобби в правительстве об этом позаботилось.

С больной на здоровую

Желание банковского сектора чужими руками выбить для себя как можно больше денег вполне понятно. Объемы кредитования падают, просроченная задолженность по уже выданным кредитам растет (за первые 7 месяцев почти на 60% по сравнению с тем же периодом 2014 года). В ипотечном сегменте, к примеру, несмотря на уменьшение объемов на 37% с января по декабрь, просрочка плановых платежей увеличилась аж на треть. По некоторым подсчетам, всего за полгода (с января по июль) прибыль кредитных организаций в России сократилась в 15 раз (!). Около 40 банков, входящих в первую сотню, по итогам III квартала оказались убыточными. На этом фоне нет ничего удивительного, что банки с остервенением вцепились в такую денежную отрасль, как жилищное строительство.

Но самое печальное заключается в том, что, «прожевав и проглотив» всю долю рынка, которую сегодня покрывает финансирование через ДДУ, банковский сектор не только не отсрочит, а наоборот, приблизит свою кончину. Ведь ничего не производящая финансовая отрасль не может жить автономно, равно как паразит не способен жить без хозяина, и чем больше крови банки высасывают из реального сектора, тем сильнее они тощают и чахнут.

Очевидно, что сложившаяся ростовщическая модель банкинга, при которой богатые становятся все богаче, а бедные все беднее, изначально порочна и уже близка к тому, чтобы исчерпать себя. Относительный баланс в банковской системе сейчас поддерживается исключительно за счет господдержки во всех ее формах, явных и скрытых, но этот ресурс далеко не бесконечен. Однако, вместо того чтобы найти принципиально новую, более эффективную и не подверженную подобным рискам финансовую модель, российские монетарные власти (в частности, Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной) пытаются искусственно продлевать жизнь старой. Видимо, для того, чтобы «нужные» люди успели максимально обогатиться до окончательного краха национальной экономики.

Зато с долевым строительством ситуация прямо противоположная: хорошо действующую и, более того, единственную доступную на сегодняшний день модель беспроцентного финансирования целенаправленно пытаются изничтожить, чтобы заменить ее неэффективной и в конечном итоге убийственной по отношению к строительному сектору. Если это будет реализовано, как минимум половина российских застройщиков разорится уже в самое короткое время, дефицит на рынке недвижимости обострится до критического, а по своей стоимости жилье в России безнадежно отдалится от понятия «доступное». Оно так и останется не более чем предвыборной сказочкой, придуманной в правительстве.

Читайте по теме: «Доступное жилье под вопросом»

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе