Кто в доле?

Проблемы с обманутыми дольщиками должны решать не запреты, а ужесточение требований к застройщикам и страховщикам. Фото: Светлана Холявчук / Интерпресс / ТАСС

Частичный или полный уход от долевого строительства выгоден отнюдь не покупателям жилья

Елена Грекова

29 июля, 2015 12:33

8 мин

По информации, распространенной некоторыми СМИ, спасать россиян от судьбы обманутых дольщиков решили просто и бескомпромиссно: к 2020 году покупку жилья по договорам долевого участия (ДДУ) могут просто-напросто запретить. Таким образом, купить можно будет квартиру только в уже построенном и сданном доме. До введения запрета будет действовать некий переходный период, в течение которого средства всех участников ДДУ будут находиться под строгим контролем того или иного банка. Благодаря этим мерам рынок жилья должен стать прозрачнее и безопаснее, считают сторонники этой идеи. Забывая при этом о такой «незначительной» детали, что он станет и заметно дороже. Кто получит образовавшуюся маржу, тот и останется в выигрыше от запрета. И это явно не «спасенные» покупатели.

Проговорились

Новость о грядущем запрете строительства по ДДУ моментально вызвала неслабый переполох. В деловой среде на эту инициативу, естественно, отреагировали шквалом критики. Глава компании «Мортон» Александр Ручьев считает, что полный уход от долевого строительства был бы ошибочным: «Отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно попросту неэффективно». Да и сами потенциальные дольщики, которые рассчитывали после 2020-го обзавестись собственным и, главное, относительно недорогим жильем, были, мягко говоря, слегка ошарашены.

Правда, чуть позже ведомства попытались смягчить реакцию публики. В открытую полный отказ от ДДУ больше не упоминался, и четкого заявления о том, что его не будет, в результате так и не прозвучало. Например, глава Минстроя Михаил Мень, еще в прошлом году говоривший, что отмена строительства по ДДУ положит конец проблеме обманутых дольщиков, 27 июля выступил против идеи полного запрета. Но тут же пояснил, что сейчас-де для этого неподходящее время. Вот когда структура предложения на рынке жилья перестанет реагировать на подобные меры — вот тогда и можно будет запрещать. Аналогичное по степени туманности разъяснение, по информации РИА «Новости», поступило из секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Там делают акцент на том, что застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги по схеме, сходной с ДДУ, только не напрямую от покупателей, а при посредничестве банка. Но как долго такое «счастье» будет длиться — опять же не уточняют.

Пока эта нехитрая дипломатия не дала ощутимого эффекта. Интернет по-прежнему пестрит заголовками об отмене долевого строительства, и на их фоне робкие опровержения, хоть бы и от самого министра, выглядят неуверенно. Да и по общему характеру правительственной риторики на тему обманутых дольщиков за последние год-полтора можно заключить, что дело так или иначе будет двигаться в сторону запрета долевого строительства. И не суть, в каком году это может случиться — в 2020 или в 2030-м. Важно то, что власти в принципе допускают такую возможность. Одно это наводит на мысль, что из списка приоритетов государственной политики выпадает еще одна ключевая отрасль экономики.

Объяснимое и невероятное

Изначально предложение подкорректировать закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» поступило в правительство от главы Московской области Андрея Воробьева. Учитывая, что на него возложена ответственность за регион, в котором строят около 10% всего жилья в стране, желание губернатора избавиться от головной боли в виде недостроев и всех отсюда вытекающих проблем вполне можно понять. По словам Воробьева, по состоянию на 2012 год число жертв неудавшегося долевого строительства в Подмосковье достигало примерно 18 тысяч человек. За три прошедших года местной администрации удалось довести эту цифру до 11 тысяч: «Буквально в ручном режиме мы обеспечили сдачу 78 проблемных объектов», — рассказал губернатор. Однако устранение последствий каждого нового банкротства, без сомнений, требует немалых денег и столько же человекочасов, а в условиях кризиса эти ресурсы особенно дефицитны.

Не факт, что федеральные чиновники руководствовались теми же соображениями, но, судя по всему, идею они приняли на ура. Вопрос обсудили на заседании Совета при президенте по жилищной политике — и вот уже сам Игорь Шувалов объявляет, что в ближайшее время над проблемой дольщиков уже начнет трудиться специальная рабочая группа.

В числе прочего участники группы должны определить механизм защиты дольщиков на тот период, пока строительство по ДДУ не запрещено. «Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, — сообщили в секретариате Шувалова, — а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация». Смысл задумки в том, чтобы дольщики не могли отдавать деньги прямо в руки девелоперов, а несли бы их на специальные банковские счета, откуда средства будут выделяться по ходу возведения обещанного объекта.

Здесь-то и кроется главный подвох этой славной истории о защите интересов граждан.

Сообразили на двоих

Практика заключения трехстороннего договора, упомянутая представителем вице-премьера, на самом деле в России уже используется. Причем не кем попало, а такими гигантами кредитно-финансового рынка, как ВТБ и Сбербанк. Услыхав об этом на заседании президентского совета, Игорь Шувалов явно вдохновился. «Если у них есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткими эти законодательные рамки и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — цитирует вице-премьера пресс-служба правительства МО.

После этого грех сомневаться в том, что и в Сбере, и в ВТБ работают очень умные и сообразительные люди; и тот факт, что они раньше всех поняли, какую выгоду можно извлечь из «помощи дольщикам», — отличное тому доказательство. Используемая ими схема, которую могут сделать обязательной уже со следующего года, обеспечивает банкам гарантированный приток денежных средств. С точки зрения банковской выгоды это, по сути, тот же старый добрый депозит, только лучше: не надо привлекать вкладчиков высокими ставками, а главное — не надо выплачивать им никаких процентов. Зато средства, поступившие в банк, вполне можно пустить в оборот (например, для кредитования или проведения валютных спекуляций) и неплохо подзаработать за счет «спасаемых» дольщиков.

Если же подобные ограничения действительно окажутся временными и сменятся полным запретом на долевое строительство — тем лучше для тружеников банковского сектора. На долевое строительство сейчас приходится примерно три четверти рынка жилья, рассказал Ручьев. И схема неспроста оказалась настолько востребованной: «На данный момент это единственный канал для получения финансирования в обход банков», — пояснил глава «Мортона». Если ее отменить, застройщикам не останется иного выбора, кроме как брать кредиты в банках. Учитывая объем финансирования, необходимого для строительства многоквартирного дома, а также количество девелоперов, которые без этого финансирования не проживут, банковский сектор просто озолотится. Объемы кредитных прибылей, которые существенно сократились за последние полтора года, не то что вернутся на былой уровень, но и, вполне вероятно, переплюнут докризисные рекорды. А вот для остальных участников «трехстороннего договора» все будет с точностью до наоборот: стоимость денег для девелоперов резко вырастет на размер кредитной ставки, а значит, и цена всего вводимого в стране жилья вырастет соответственно. Следовательно, из-за роста цен резко упадут объемы продаж, что для многих крупных компаний — особенно тех, чей бизнес уже перекредитован, типа СУ-155, — окажется смертельным и аукнется банкротством и соответственно ростом безработицы в стране.

И ведь у государства есть все инструменты, для того чтобы избежать этой ситуации и при этом все-таки решить проблему обманутых дольщиков. «Вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам», — считает Ручьев. Путь, по которому в итоге пойдет правительство, окончательно покажет, «кто в доме хозяин». Если в приоритете — интересы населения и бизнеса (а в данном случае они совпадают), то долевое строительство будет жить. Если же его запретят — значит первостепенной задачей социальной и экономической политики правительства стало жизнеобеспечение банковского сектора.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе