Недоступное жильё. Кто срывает нацпроект России?

Фото: M.asninfo.ru

Эскроу-счета тормозят развитие страны

Мария Кузьмина

14 ноября, 2019 12:01

10 мин

Возможно, тема перевода строительной отрасли на эскроу-счета не столь горячо обсуждается в обществе, как та же пенсионная реформа. Но по своим последствиям для страны эта реформа может быть не менее катастрофичной. Потому что вопрос, где жить, касается абсолютно каждого жителя России. Понимают ли масштаб проблемы во властных кабинетах, станет ли меньше обманутых дольщиков и кому на самом деле нужна была реформа – разбиралась «Русская Планета».

С момента ввода в действие закона об обязательном переходе на эскроу-счета при строительстве объектов с участием средств граждан (так называемых дольщиков), прошло не так много времени: проектное финансирование заработало лишь 1 июля. С одной стороны, 4 месяца – слишком короткий срок для того, чтобы сделать выводы. Тем не менее, некоторые цифры, озвученные во время парламентских слушаний, посвящённых проблемам перехода на проектное финансирование, которые прошли в Госдуме 13 ноября 2019 года, откровенно пугают.

Почти 90 застройщиков обанкротились в России с августа 2019 года.

- такую цифру озвучил генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Алексей Ниденс.

Более того: процесс банкротства не останавливается. А ранее вице-премьер Виталий Мутко заявил, что застройщики почти 1,7 тысячи домов, находящихся в стадии строительства, уже признаны банкротами, и это только официальные данные.

Всё хорошо, прекрасная маркиза

Тем не менее, процесс перехода на эскроу-счета идёт полным ходом. И идёт хорошо, как уверены, например, в ЦБ: цены на жильё вопреки пессимистичным прогнозам практически не растут, банковская система полностью готова помочь девелоперам не только кредитом, но и советом, ну а то, что часть застройщиков, в основном, мелких, по итогам столь масштабной реформы окажется за бортом – ну, что вы хотите, рынок.

Ключевой этап пройден. Только слаженная работа всех участников рынка, включая застройщиков, смогла обеспечить беспроблемный переход. И первое, что мы обеспечили, и банковская система подтвердила готовность — это банковское сопровождение счетов застройщиков, которое обеспечивало целевой контроль расходования средств.

- заявила на слушаниях заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.

То есть, с точки зрения ЦБ, в стране всё прекрасно: определены 94 банка, которые могут работать с эскроу-счетами, причём 37 банков уже активно работают, и их денежных активов достаточно, чтобы обеспечить финансирование строительства новых объектов ровно в тех объемах, которые заявлены в национальном проекте. Всего же, по словам Поляковой, в России уже открыто 23 тысячи эскроу-счетов, на которых аккумулировано почти 74 млрд рублей.

Сами виноваты

Острых вопросов о ходе реформы накопилось немало, и все они были озвучены в стенах парламента. Судя по тому, что озвучили представители федеральных и региональных властей, на деле всё не так радужно, как того хотелось бы Центробанку и авторам реформы.

Один из насущных вопросов - срок рассмотрения банком заявки на открытие эскроу-счёта. В среднем это 45 дней. Для застройщиков, у которых каждый день буквально золотой, вопрос стоит остро. Но если и винить кого в этом, то не банки, а самих застройщиков, ответила на вопрос о сроках Ольга Полякова.

«Источником кредитования застройщиков являются средства наших граждан. Адекватная оценка кредитного риска требует внимательного изучения всех документов. Не все застройщики были готовы качественно готовить эти документы», - отметила Полякова. А депутат от «Единой России» Александр Якубовский и вовсе заявил, что застройщики просто-напросто ленятся грамотно «упаковывать» свои проекты. Из-за этого и заявки рассматриваются долго, и банк в финансировании может отказать

«Раньше строительная индустрия строилась на том, что был участок: застройщик заходил и что-то строил там на средства граждан, но на выходе он часто и сам не знал, что получится, и какая будет прибыль», - именно так, по мнению Якубовского, работала строительная отрасль долгие годы до реформы. Мол, самое главное – грамотно рассчитать бизнес-проект, и тогда, уверен Якубовский, количество договоров с банками в следующем году вырастет во много раз.

Нацпроект за гранью рентабельности

Между тем, эксперты бьют тревогу: переход на эскроу-счета неизбежно приведёт к срыву одного из важнейших нацпроектов, заявленных президентом РФ Владимиром Путиным. Речь идёт о программе «Жильё и городская среда». В идеале, к 2024 году ставка по ипотеке должна снизиться до 8% и ниже, города станут красивыми и комфортными, а аварийного жилья не останется вовсе. Для этого необходимо за 4 с небольшим года успеть построить 120 млн. кв. м. жилья. Всё идёт к тому, что сделать это не удастся.

Как заявил представитель Счётной Палаты Леонид Богданов, ещё в апреле 2019 года ведомство предупреждало Минстрой о рисках в достижении показателей нацпроекта. По словам Богданова, переход строительной отрасли на эскроу приведёт к снижению объёмов вводимого жилья из-за высокой стоимости кредитования.

Небольшие застройщики лишатся возможности получить денежные средства, а крупным придётся увеличить сроки реализации своих проектов. Кроме того, появится новая волна обманутых дольщиков – из-за того, что значительная часть компаний просто-напросто разорится. По оценке Счётной Палаты, новый механизм приведёт к уходу с рынка около трети от общего числа застройщиков (в основном средние и малые компании) по всей стране.

Реформа привела к тому, что теперь именно банки решают, быть дому или нет. Если банк признает рентабельность проекта недостаточной, он может отказать в выдаче кредита. А там, где во главу угла ставится социальная задача, высокой маржи по определению быть не может.

Раньше застройщик мог, используя деньги дольщиков, браться за объекты, если прибыльность в 15-17% его устраивала. Только вот банкам этих показателей мало – подавай 20%. Итог - новых домов не увидят прежде всего в регионах: банки сочтут, что строить жилой дом в небольшом городке, где нет больших денежных потоков, просто-напросто невыгодно.

И, то ли в шутку, то ли всерьёз, представитель ЦБ Ольга Полякова заявила, что нужно … лишить застройщиков обязанности подводить коммуникации к объекту. Мол, так маржинальность вырастет, и банки охотнее выдадут кредит. Тут уже впору забеспокоиться простым гражданам: столько лет бились с проблемой сдачи домов, не подключённых к коммуникациям, в которых невозможно жить, так снова оказались там же. Вот вам и «реформа».

Кому выгодно?

«Ради чего мы всё это начинали?» - оправдывается Полякова. «Чтобы не было социальных проблем, не было обманутых дольщиков, чтобы строительная отрасль чувствовала себя уверенно, стояла на ногах, а застройщики обеспечивали рост нашей экономики, строя хорошее жильё вовремя».

Фразу, что вся эта реформа затевалась исключительно в интересах граждан, повторяют уж слишком часто. Заклинание «зато обманутых дольщиков не будет» стало мантрой, но, похоже, за этим просто пытаются скрыть истинных выгодополучателей перехода на эскроу-счета.

Получилось следующее: проектное финансирование стало для застройщиков почти в два раза дороже, чем работа по договорам долевого участия, считает Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». По его мнению, реформа не столько решила проблему обманутых дольщиков, сколько зачистила рынок новостроек от слабых игроков

Фактически контроль над строительной отраслью перешел крупнейшим в стране банкам.

Оптимизация происходит сейчас в различных сферах, и, возможно, строительная отрасль тоже в этом нуждалась. Насколько реформа решила вопрос с обманутыми дольщиками, покажет время, считает эксперт. А вот развернуть в обратную сторону процесс сокращения строительных компаний вряд ли удастся. Для этого, наверное, потребуется вернуть обратно возможность застройщику работать по договорам долевого участия. А это не нужно банкам, добавляет Савченков.

Печальные перспективы

Вот и получается, что, несмотря на радужные отчёты на бумаге, на деле все мы остались один на один с ворохом нерешённых проблем. Потребитель по-прежнему вынужден переплачивать – когда берёт дорогую ипотеку, когда передаёт деньги на покупку в банк, по сути, без процентов, когда оплачивает возросшую из-за кредита стоимость квартиры самому застройщику…

Почему при наличии огромного количества аккумулированных денежных средств на реализацию нацпроекта мы вынуждены финансировать строительство за счёт денег дольщиков, а не банков? И почему, если у ЦБ есть дополнительные средства, не снизить проценты – как для застройщиков, так и для граждан по ипотеке? Ответов пока нет.

Росстат фиксирует, что половина всего вводимого в строй жилья в стране приходится лишь на 12 субъектов. Это в первую очередь Москва и Санкт-Петербург, несколько других крупных городов и такие регионы, как Татарстан и Краснодарский край. А в Сибири объем вводимого жилья рухнул на 20%. На Дальнем Востоке – на 14%, в то время, как в 2018 году там наблюдался рост в 10%...

Банки могли бы внести свою лепту в реализацию столь важного для страны национального проекта. На отмену реформы надеяться уже не стоит, остаётся лишь верить, что в Госдуме придумают, как обойти наиболее острые углы в реализации проектного финансирования: как пообещали на парламентских слушаниях представители Думы, важные поправки уже готовятся к внесению в спорный законопроект.