Как сделать долевое строительство безопасным

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

Обязательному страхованию застройщиков нашли достойную замену

Леонид Михеев

20 мая, 2016 15:00

7 мин

На заседании Госсовета по проблемам строительства 17 мая президент России Владимир Путин предложил рассмотреть идею создания государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве. Этот фонд может стать аналогом Агентства по страхованию вкладов и позволит усилить роль государства на строительном рынке, что пойдет на пользу всем его игрокам — от застройщиков до покупателей недвижимости.

В поисках надежности

Хотя идея запретить долевое строительство и была отвергнута, острота проблемы обманутых дольщиков не стала меньше. Точных данных нет, но, по разным оценкам, таких людей сегодня в нашей стране от 70 до 100 тыс. Это много — и их, безусловно, нужно законодательно защитить.

Но при этом нельзя забывать и о том, что сектор долевого строительства составляет примерно 80% всего жилищного строительства в России. За причинами далеко ходить не надо: большинство покупателей жилья в нашей стране (даже ипотечники) не могут позволить себе готовые квартиры в сданном доме, которые стоят почти в два раза дороже, чем до начала строительства. Поэтому наряду с защитой дольщиков стоит и другая задача — сохранение доступности жилья. Ранее предложенная идея — эскроу-счета в банках, которые замораживаются до завершения строительства (при этом застройщик вынужден где-то как-то перекредитовываться) — явно не способствует решению этой задачи.

«Говорить о том, что проблема долевого строительства не решается, наверное, нельзя. Все-таки количество обманутых дольщиков неуклонно снижается при общем росте объемов жилищного строительства», — отметил Святослав Славин, руководитель проектов Института промышленного и гражданского проектирования «2К».

При этом полностью гарантировать безопасность дольщиков действующими механизмами не получается. Даже крупные девелоперы сегодня не могут всерьез (на деле, а не на бумаге) гарантировать, что проблем с получением жилья на условиях ДДУ не будет — свидетельством тому банкротство легендарного застройщика СУ-155.

Проблемы дольщиков, по сути, решаются в ручном режиме региональными властями, которым приходится каждый случай рассматривать чуть ли не в индивидуальном порядке. Компенсационный фонд возьмет решение всех вопросов на себя и будет заниматься исключительно этой проблемой.

Фонд вместо страховки

Новый фонд будет выступать в роли страховой компании, но с госгарантией и полномочиями по доведению стройки до завершения. Для граждан его появление никакими дополнительными трудностями не обернется: отношения между застройщиком и фондом будут оформляться без участия покупателя. При этом страховые отчисления в госфонд, видимо, станут обязательными для застройщика.

Однако возникает вопрос: как девелопер будет подтверждать покупателю, что вообще перечисляет средства в компенсационный фонд и имеет соответствующие гарантии? Если вместе с регистрацией ДДУ дольщик получает полис страхования ответственности, то отчисления в госфонд тоже должны подтверждаться документально. Это пока еще не прописано.

«Неэффективность обязательного страхования не стала неожиданностью. Еще три года назад, когда велось обсуждение планируемых поправок в 214-ФЗ, многие высказывались против, аргументируя это именно неспособностью страховых компаний покрыть полную сумму ущерба при банкротстве даже не самого крупного девелопера», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп».

Сегодня, по всей видимости, компенсационный фонд рассматривается как раз в качестве альтернативы обязательному страхованию — не самому надежному инструменту. При этом, как отмечает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, стоимость страхования через фонд не должна превышать действующие ставки страховых компаний (1–2%), которые уже сегодня выглядят чувствительными для общего бюджета проекта.

«По предварительным оценкам, для эффективной работы такого компенсационного фонда понадобится примерно 160 млрд рублей», — считает Андрей Колочинский, управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс». Можно предположить, что если государство сможет собрать такую сумму и поддержит на начальном этапе этот фонд, то проблема дольщиков будет решаться эффективно.

Государственные гарантии, которые предоставит госфонд по договорам ДДУ, будут более надежны, чем полисы страховых компаний, за счет целевой деятельности — фонд будет заниматься исключительно проблемными объектами.

Аналог АСВ

Новый институт станет аналогом Агентства по страхованию вкладов (АСВ) в банковском секторе, не раз доказавшего свою эффективность в деле защиты интересов граждан. Госфонд будет брать на себя обязательства по финансированию и контролю за достройкой проблемных объектов строительства.

Фото: Flickr.com

Казалось бы, государство уже создало надежный законодательный заслон от рисков граждан при вложении денежных средств в возводимое жилье. Декларированная в законе передача инвесторам права контроля за земельным участком — чем не надежная гарантия их финансовых интересов? Но изучите предлагаемые застройщиками договоры долевого участия — и вы, как правило, увидите в них условия о праве контрагента по своему усмотрению передавать землю в залог банкам, изменять границы земельного участка и т.д., а обратившись к проектным декларациям, обнаружите, что в качестве основных источников финансирования строительства в них будут числиться обеспеченные залогом земли кредитные средства, а отнюдь не собственные деньги предприятия. Конечно, в полном соответствии с законом на этот случай в договоре будет предусмотрена необходимость страхования риска ответственности строительной компании за его неисполнение перед дольщиком. Но вспомните, как в разгар недавнего кризиса туриндустрии банкротства операторов услуг потянули за собой дефолты связанных с ними страховых компаний, — и государственные гарантии уже не будут казаться вам настолько незыблемыми.

Законодатель может также запрещать взимание денег с граждан до государственной регистрации договора долевого участия. Однако юристы строителей хорошо знают, что открытие в банке застройщика аккредитива платежом по договору не является. При этом такая форма расчетов может выступать в качестве необходимого предварительного условия заключения соглашения. И все в плюсе: ведь крупных застройщиков давно контролируют кредитующие их финансовые корпорации.

***

Создание компенсационного госфонда долевого строительства, по всей вероятности, способно изменить ситуацию к лучшему. Другой вопрос, что это нововведение, как и система концентрации денежных средств инвесторов на банковских счетах эскроу, почти наверняка приведет к удорожанию строительства, по крайней мере за счет включения в систему ценообразования стоимости обязательных взносов в фонд. Причем, как показывает практика деятельности Агентства по страхованию вкладов, которое уже сейчас испытывает серьезные финансовые трудности, государство еще долго не будет в состоянии полностью гарантировать спокойствие граждан.

А самое главное — речь снова идет не о превентивных мерах, а о возмещении уже нанесенного ущерба. Между тем нужно разрабатывать и предупредительные инструменты, прежде всего просто не выдавать разрешения на строительство компаниям с повышенными финансовыми рисками.