Жилью предрекли подорожание аж на 25%
Правда ли, что цены на недвижимость вырастут на 25%? Как на это повлиял ввод эскроу-счетов и что ждёт рынок недвижимости в России в ближайший год-два? На эти вопросы ответили эксперты во время пресс-конференции в «Известиях».
Спрос за 2019 год по новостройкам остался примерно на уровне 2018 года, отметил Алексей Попов, руководитель аналитического центра компании ЦИАН. Но настораживает то, что за последние три отчётных месяца (ноябрь-декабрь 2019 и январь 2020) спрос упал на 15%. При этом цены и правда пошли вверх: на 5% в Москве, на 9% в городах-миллионниках. Но даже в таких условиях застройщикам удалось нарастить выручку, добавил Попов.
Ввод эскроу пока не сильно отразился на стоимость жилья, отметил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель». Да, при строительстве по новым правилам себестоимость жилья для застройщика повышается, но рост цен сдерживается сверху рынком. К тому же, 75% объектов достраиваются ещё по старым правилам.
«По мере того, как будут заканчиваться старые объекты, мы увидим, что застройщики не смогут продавать объекты с пониженной маржой, и будут повышать цены». Арсланов добавил, что по его оценкам, за год цены могут вырасти на 10-12%, а за два года – до 20%.
По словам Натальи Медниковой, PR-директора компании «Векторстройфинанс», через пару лет все старые объекты закончатся, и это отразится на ценах. «На 2 года я бы не стала прогнозировать: в России слишком часто всё меняется, мы не знаем, какие законы примут через полгода. Но в рамках одного года цена увеличится, по нашим расчётам, в пределах 10%».
Вторичное жильё тоже отреагировало на новые правила строительства. Как рассказала Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК МИЭЛЬ, в компании был побит абсолютный рекорд по звонкам. Покупатели реагировали панически, не знали, что делать, информация в СМИ была противоречивой. Сперва цены на вторичное жильё немного подросли, но, как только паника улеглась, снизились. При этом наиболее ликвидные квартиры в период ожесточённого спроса вымыло с рынка.
Взрывного роста цен в ГК МИЭЛЬ не ожидают. «Рынок придет в себя, думаем весной будет спокойный спрос на вторичное жильё: ставка рефинансирования способствует тому, чтобы граждане брали ипотеку (в январе 2020 доля сделок по ипотеке на рынке вторичного жилья составила 71%). Но есть сдерживающий фактор: в декабре Центробанк объявил об ужесточении правил выдачи кредитов тем, кто не сможет подтвердить доход. Нельзя сказать, что банки этого не делали, просто те, у кого не всё в порядке с подтверждением дохода и кто пользовался программой с высоким первоначальным взносом – получение ими ипотеки в ближайшем будущем будет под вопросом».
Игроки рынка недвижимости всегда ориентируются на ключевую ставку и на минимальную ставку по ипотеке. Не так давно премьер Михаил Мишустин посетовал, что ипотека в России слишком дорогая и поручил разработать план по её снижению. Однако даже снижение ключевой ставки ниже 6% - не панацея, считает Наталья Медникова.
Люди не готовы брать кредиты. Это прямой результат падения доходов населения. В прошлом году впервые с 2014 был рост доходов населения, и то всего на 0,8%. Если у людей не будет денег - даже дешевая ипотека не поможет
С Медниковой согласен и Рустам Арсланов. По его словам, людям всё сложнее находить деньги на первоначальный взнос. Сейчас хотят ужесточить требования, повысить минимальный взнос до 20% от стоимости жилья, и это негативно скажется на продажах.
Чтобы снизить негативные последствия введения эскроу-счетов, необходимо проработать вариант с постепенным раскрытием таких счетов, считает Медникова. По её словам, эта модель работает в западных странах. И странно, что в России законодатели даже не обсуждали такую возможность на первоначальном этапе разработки реформы. Также, по мнению Медниковой, необходимо проработать варианты использования маткапитала. Сейчас люди боятся его использовать, потому что в будущем такую квартиру невозможно разменять или продать, поскольку банки отказываются брать это жильё в залог.
Эскроу сильно подкосили рынок. С июля 2019 года количество застройщиков уменьшилось на 500 с лишним компаний. Это много, сообщила Медникова, а дальше будет ещё хуже. Чтобы пережить нелёгкие времена, застройщикам нужно крайне аккуратно подходить к новым проектам, поскольку цена ошибки велика.
Помимо поэтапного раскрытия эскроу-счетов, застройщикам сильно помогло бы удешевление проектного финансирования, выделение земельных участков на льготных условиях, а также упрощение процедуры подключения к сетям и ограничение платы за это подключение. Но главное, по мнению Медниковой - необходимо поднимать благосостояние населения.
«Переход на эскроу - вынужденная мера», - добавил Рустам Арсланов. «Это та цена, которую надо платить за безопасность этих сделок. Пытаться сдержать цены – неправильно, но я согласен: нужно повышать уровень благосостояния граждан. Снижать ипотечные ставки, выдавать субсидии, помогать семьям, в особенности с детьми. На этот период нужно поддержать людей и расширить программы помощи».
