Средняя цена «квадрата» в Москве прибавила за год 40 тысяч рублей

Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на первичном рынке столичного региона.

Льготная ипотека компенсировала весенний провал: число сделок в Москве в сравнении с 2019 годом выросло на 5,4%. В Московской области зафиксировано минимальное падение на уровне 3,2%. Средняя стоимость кв. метра в Москве увеличилась на 21% - более чем на 40 тысяч рублей.

● Льготная ипотека позволила компенсировать весенний провал: спрос сохранился на уровне прошлого года. В Москве заключено 82,2 тысяч ДДУ (+5,4% за год). В Московской области – 69,7 тысяч (-3,2%).

● Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона увеличилась за год с 54% до 64%. В 2020 году выдано почти 100 тысяч ипотек на первичном рынке.

● Льготная ипотека не позволила расширить площади покупки, однако средний бюджет приобретенного в кредит жилья вырос в «старой» Москве на 1,8 млн рублей. В Новой Москве – на 1,2 млн рублей. В Подмосковье – на 600 тысяч.

● Средняя цена «квадрата» в Москве увеличилась за год более чем на 40 тысяч рублей – до 236 тысяч (+21%). В Московской области прирост составил 24 тысяч рублей или 26% - до 112,6 тысяч рублей за кв. метр в среднем.

● В продаже сегодня – 66,7 тысяч квартир и апартаментов в Московском регионе (-29% за год). Застройщики вывели 8,2 млн кв. метров жилья - на 1% меньше, чем в прошлом году.

● В 2020 году девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн рублей. Это на 22% выше, чем в 2019 году.

● Лидером продаж среди проектов «старой» Москвы стал ЖК «Огни+Событие». В Новой Москве – «Саларьево Парк». В Московской области – «Государев дом».

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Продажи в 2020 году оказались сопоставимыми с прошлым годом

По итогам 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы заключено 82,2 тысяч ДДУ (+5,4% относительно 2019 года). В старых границах Москвы спрос вырос на 12,3% , тогда как в Новой Москве, наоборот, снизился на 10,3%.

В Московской области за 2020 год заключено 69,7 тысяч ДДУ – это на 3,2% ниже, чем за весь 2019 год.

В целом по Московскому региону в 2020 году подписано 151,9 тысячяч договоров долевого участия с физлицами – на 1,3% больше, чем в прошлом году. Льготная ипотека помогла компенсировать весенний провал по числу сделок. Впрочем, побить рекорд 2018 года, когда было подписано 156,4 тысяч ДДУ, не удалось: спрос в 2020 году оказался ниже на 3%.

Наибольшее число сделок в 2020 году в целом по Московскому региону пришлось на декабрь -18,9 тысяч ДДУ, что является абсолютным рекордом за всю историю.

Эксперты Циан назвали пять основных факторов, оказавших влияние на спрос в сегменте новостроек в 2002 году:

Девальвация курса рубля, вызвавшая ажиотажный спрос и стремление переложить накопления в «квадратные метры» (это происходило в марте на фоне развала сделки ОПЕК+ и в августе-сентябре на фоне роста геополитических рисков).

Весенний локдаун с закрытием офисов продаж и ограничениями на перемещения по городу. Май показал худшие результаты продаж за 2020 год.

Льготная ипотека, ставшая «спасательным кругом» строительной отрасли. Дешевые жилищные кредиты привели к рекордному спросу на рынке – именно в 2020 году впервые в истории число сделок в месяц в Москве превысило 10 тысяч.

Рекордный рост цен, позволивший девелоперам нарастить объемы выручки на 22%, несмотря на сопоставимое число сделок с 2019 годом.

Дальнейший переход на эскроу-счета, который вместе с программой льготного кредитования стал причиной роста цен на первичном рынке.

II. За год в столичном регионе выдано почти 100 тысяч ипотек – 64% всех сделок прошло в кредит

По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами были заключены с привлечением ипотеки. Для сравнения – в 2019 году доля составляла 54%. В старых границах Москвы в 2020 году доля ипотечных сделок составила 59% (в 2019 году – 49%). В Новой Москве – 67% (в 2019 году – 55%). Московской области – 68% (в 2019 году – 58%).

В общей сложности было выдано 98 тысяч ипотек на первичном рынке. До апреля 2020 года доля сделок в ипотеку была сопоставима с прошлогодними средними значениями. Резкий рост доли ипотечных сделок был отмечен в мае 2020 года (первом месяце после запуска ипотечной ставки).

Начиная с сентября, доля сделок в кредит постепенно снижается (с 68% в сентябре до 63% в декабре), одновременно число ипотек находится на стабильном уровне (более 11 тысяч сделок в кредит).

Динамика доли ипотечных сделок в Московском регионе, 2020 год:

III. Средний чек кредитной сделки увеличивается – площадь - уменьшается

Средний чек ипотечной сделки на первичном рынке существенно увеличился: наибольший прирост отмечен для Новой Москвы (+19%) и Москвы в старых границах (+17%). В денежном выражении средний чек сделки (для квартир в кредит) вырос на 1,8 млн рублей для «старой» Москвы и на 1,2 млн рублей для ТиНАО.

Несмотря на рост среднего чека, средняя площадь приобретенной в ипотеку квартиры стабильна, а по отдельным локациям – даже снижается. То есть льготное ипотечное кредитование не изменило спрос качественно – покупатели не стали выбирать большие площади.

IV. Средняя цена «квадрата» в Москве увеличилась за год на 40 тысяч рублей

2020 год стал рекордным с точки зрения роста стоимости. По итогам 2020 года средняя цена кв. м в Москве увеличилась на 40 тысяч рублей. Сегодня она составляет в Москве 236 тысяч против 194,3 тысяч в начале 2020 года (+21% или 41,3 тысяч рублей). Причем в денежном выражении рост оказался сопоставимым как для новостроек в старых границах (+19%/40,4 тысяч рублей), так и для присоединенных территорий (+ 32%/41,9 тысяч рублей).

В Московской области из-за изначально более низкой стоимости в рублевом выражении рост цен не столь выражен: +24 тысяч рублей/+26% - до 112,6 тысяч рублей за год. Текущая стоимость по всем локациям находится на историческом максимуме.

Причем рост цен не прекратился и после 1 ноября (а именно на эту дату ориентировалось большинство покупателей, планирующих взять «льготную ипотеку». Даже в новогодние праздники, когда активность покупателей традиционно снижается из-за длительных каникул, застройщики продолжили наращивать стоимость. Только за последний месяц цена «квадрата» в среднем увеличилась в Москве на 3,5%, в Московской области - на 3,3%.

Льготная ипотека стала далеко не единственным фактором роста стоимости. Увеличению цен также способствует переход все большего числа проектов на продажу через счета эскроу, когда финансирование строительства осуществляется на заёмные банковские средства, а не поступления от дольщиков. Влияние оказывала, и девальвация курса рубля, которая приводит в первую очередь к росту инвестиционной активности и проходу на рынок клиентов, стремящихся сохранить свои средства. В меньшей степени обесценивание отечественной валюты оказывает воздействие на себестоимость строительства, во многом – благодаря импортозамещению.

V. Девелоперская активность в 2020 году оказалась сопоставимой с прошлым годом. Объем предложения снизился на 29%

По итогам 2020 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 66,7 тысяч квартир и апартаментов. В годовой динамике текущий показатель ниже на 29% - всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 93,6 тысяч квартир и апартаментов.

Сокращение объема предложения в продаже связано не только с его вымыванием за счет активного спроса, но и относительно невысокой девелоперской активностью на рынке.

В 2020 году девелоперы вывели в продажу 8,2 млн кв. метров квартир и апартаментов в Московском регионе. В сравнении с прошлым годом активность оказалась сопоставимой - снизилась всего на 1%.

Относительно рекордного по объему выхода нового предложения 2018 года, девелоперы в завершившемся году вывели в продажу жилья меньше на 25%.

Циан отмечает, что основной объем «новинок» рынка пришелся на декабрь 2020 года – в последний месяц года вышли в продажу 18% от общего объема стартовавших кв. метров за год. Таким образом, в конце 2020 года сокращение объема предложения прекратилось - девелоперы постепенно выводят в реализацию «запасы» лотов с полученной ранее разрешительной документацией.

VI. Самые продаваемые новостройки Московского региона 2020 году

В 2020 году девелоперы Московского региона получили выручку в размере 1,32 трлн рублей. Это на 22% выше, чем в 2019 году. Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 2020 году на первичном рынке столичного региона.

Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК).

«В 2021 году мы не ждем столь высокой волатильности рынка, как в прошлом году, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Резкого спада спроса, по нашим оценкам, не произойдет и после 1 июля. За счет уже относительно невысоких ставок на стандартных рыночных условиях, отказ от пролонгации программы льготного кредитования должен пройти плавно, без резкого падения по завершению субсидирования. Рассчитывать на снижение цен не стоит – рекордная выручка девелоперов позволяет удерживать стоимость даже при локальном снижении спроса. Однако такого же роста более чем на 20% ждать не стоит – мы рассчитываем на положительную динамику на уровне 6-8% по итогам всего 2021 года. Уже сегодня присутствуют риски перераспределения спроса в пользу вторичного рынка, который во многих случаях оказывается дешевле новостроек. При дальнейшем росте цен все больше покупателей станут рассматривать сегмент уже готового жилья».