Недвижимость в условиях кризиса: от автоматизации к стандартизации

Беседа с управляющим партнеров компании ODIN Денисом Дмитриевичем Ивановым

28 июня, 2017 15:30

3 мин

После почти пятнадцати лет непрерывного роста, замедление и спад российского рынка недвижимости последних 3-5 лет потребовал от собственников, управляющих и эксплуатирующих компаний необходимости поиска новых подходов к управлению и эксплуатации объектов недвижимости, пересмотру стратегий взаимодействия с арендаторами и оптимизации собственных ресурсов.

Все больше и больше профессиональных игроков на рынке недвижимости обращаются к современным технологиях автоматизации управления и эксплуатации коммерческой недвижимости – так называемым CAFM-системам (Computer AidedFacilities Management), которые, с одной стороны, направлены на поддержку стратегического и оперативного управления объектами (все виды деятельности, связанные с административными, техническими и инфраструктурными задачами, когда объект или здание находятся в эксплуатации), а с другой – на решение проблемы взаимодействия с арендаторами или собственниками квартир, офисов и торговых помещений.

О настоящем и будущем таких систем мы поговорили с управляющим партнером компании ODIN Денисом Дмитриевичем Ивановым.

- Почему такие системы стали популярны именно после падения рынка, в период кризиса?

- Такие системы использовались и раньше, однако в период экономического роста не было необходимости экономить на персонале и оптимизировать затраты. Бизнес-центры и торговые центры класса А и B+ не знали отбоя от арендаторов – часто несколько этажей или все здание целиком снимали 1-2 крупных компании. Потом ситуация поменялась: все меньше арендаторов готовы снимать целые этажи, существующие арендаторы стали съезжать или уменьшать свои площади.

При этом они стали более требовательны и к эксплуатации, и к арендным ставкам, и к условиям аренды. Все это в комплексе повлекло с одной стороны снижение доходов от аренды, с другой – повышение требований к эксплуатации. Для управляющих и эксплуатирующих компаний расходы на ФОТ составляют до 60% всех их затрат, поэтому контроль за работой сотрудников и отслеживание качества выполнения работ стал едва ли не основным способом оптимизации и снижения издержек.

- Какие решения существуют сегодня на российском рынке, актуален ли западный опыт?

- Сейчас на рынке представлены продукты как отечественных, так и западных разработчиков. Рынок управления и эксплуатации в России никак не стандартизирован, и каждая управляющая компания работает по-своему. Если мы говорим о западных продуктах, то при их внедрении компании приходится «перекраивать» все свои бизнес-процессы под стандарт выбранного ими западного продукта, что не всегда возможно. Либо очень долго.

Еще один существенный минус западных решений – их дороговизна. Сегодня мы говорим о том, что наши управляющие и эксплуатирующие компании вынуждены экономить каждый рубль, поэтому далеко не все имеют возможность внедрять дорогостоящие западные решения.

Что касается отечественных разработок, их несколько, и каждая из них обладает рядом особенностей. Мы работаем на рынке уже более 7 лет, за эти годы мы не видели двух одинаково работающих управляющих компаний. Поэтому я бы не стал говорить о каком-то универсальном решении, которое полностью удовлетворило бы потребности всех игроков рынка. Наша системы разработана с учетом именно этого фактора – она обладает достаточной гибкостью, чтобы ее можно было настроить под потребности бизнес-процессов практически любой компании, причем сделать это быстро и недорого.

Кроме того, специфика российского рынка – взаимоотношения с арендаторами или жильцами. Во-первых, со стороны управляющей компании есть проблема учета договоров, оплаты счетов и ротации арендаторов, с другой стороны – арендаторы стали более требовательны. Все уже привыкли решать почти любые вопросы с экранов своих смартфонов – от оплаты госуслуг до вызова такси.

Сегодня арендаторы требуют от управляющих компаний такой же интерактивности: они хотят заказывать пропуска, отправлять заявки на ремонт и взаимодействовать с управляющей компанией со своего мобильного устройства. Именно поэтому мы говорим уже не просто о CAFM-системах, а о мобильных приложениях к таким системам, которые все больше востребованы на нашем рынке.

- На рынке существуют универсальные CRM- системы или отраслевые решения на базе 1С, каковы их перспективы для автоматизации управления и эксплуатации недвижимости?

- Как правило, такие продукты выполняют минимально необходимые задачи и, аналогично западным решениям, требуют дорогостоящей доработки. На базе также 1С имеются несколько решений, которые могут реализовывать только небольшую часть задач профессиональных CAFM-систем. Их преимуществом является интеграция с бухгалтерским учетом, однако в остальном требуется их существенная доработка.

Основная, на мой взгляд, проблема, которую практически невозможно решить на платформе 1C – это проблема взаимодействия с арендаторами. В настоящее время на одном объекте, например, бизнес-центре, может быть несколько тысяч арендаторов/жильцов, не говоря уже о сотрудниках самой управляющей компании, и покупать лицензию 1С для каждого пользователя не представляется возможным.

Вы говорили об отсутствии стандартизации управления и эксплуатации рынка коммерческой и жилой недвижимости. Этот вопрос решится в обозримом будущем?
Все профессиональные игроки рынка понимают необходимость такой стандартизации, однако это не вопрос ближайших лет. Рынок недвижимости в России относительно молодой и в настоящее время не имеет ресурсов для введения стандартов работы отрасли на государственном уровне.

Тем не менее, движение в эту сторону уже намечается и использование CAFM-систем, таких как ODIN, помогает компаниям систематизировать свою работу, создавать паспорта объектов, хранить данные об объектах. Для собственников это возможность прежде всего повысить стоимость объектов, а также иметь любые срезы данных и отчетности для эффективного управления.