Доходы населения не успевают за ценами на новостройки. Что происходит на рынке

Аналитики Циан подвели итоги февраля 2021 года на первичном рынке столичного региона.

После ценовой стагнации и двукратного падения числа сделок в начале года, девелоперы снова перешли к индексации цен. Доля ипотеки увеличивается - доходы населения не успевают за дорожающими квартирами.

● Количество сделок в феврале 2021 года (15 тысяч ДДУ) в Московском регионе – на 27% больше, чем год назад, и на 50% - по сравнению с январем 2021. Спрос вернулся к уровню августа прошлого года.

● Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона составила 69%. За год средний чек квартиры, купленной в кредит, вырос на 12% для Москвы и на четверть для Московской области.

● Цена кв. м в регионе достигла 198,1 тысяч рублей: +3% за месяц и +26% за год. В Москве цены растут, в области их рост остановился.

● Объем предложения немного снизился после двухмесячного роста. Сейчас на выбор покупателей – 64,7 тысяч квартир и апартаментов (на 25% ниже, чем год назад, на 3% меньше, чем в феврале).

● Активность застройщиков растет - в продажу вышло в два раза больше жилья, чем в прошлом году (62 корпуса площадью 851 тысяч кв. метров).

● В 2020 году девелоперы Московского региона заработали 148 млрд рублей (на 66% больше, чем год назад).

● Лидерами продажв феврале 2021 года стали: «Испанские кварталы-2» (Новая Москва), «Новые Ватутинки» (Новая Москва), «Бунинские луга» (Новая Москва).

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Спрос на новостройки вернулся к летним значениям

В феврале 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона зарегистрировано почти 15 тысяч договоров (14,99 тысяч ДДУ). В годовой динамике (относительно февраля 2020 года) продажи оказались выше на 27%. Относительно прошлого месяца (января 2021 года) – рост на 50%. Несмотря на положительную динамику, февральскому спросу еще далеко до рекордных осенних значений, текущую активность можно сравнить с августом 2020 года, когда было зарегистрировано 13,3 тысяч ДДУ. По сравнению с рекордным декабрем 2020 года (18,9 тысяч ДДУ) спрос феврале был на 21% ниже.

II. Доля ипотечных сделок снова идет в рост

Рост цен ведет к увеличению доли ипотечных сделок. В феврале 2021 года их доля достигла 69%. Аналогичные показатели были в мае прошлого года – первый месяц действия льготного ипотечного кредитования. Относительно прошлого месяца доля ипотеки в столичном регионе увеличилась сразу на 6 п. п. – с 63%.

Средний чек ипотечной сделки увеличивается, как и срок кредитования. В Москве в феврале 2021 года средняя длительность взятой ипотеки составила 231 месяц против 228 месяцев в феврале прошлого года. Средний чек ипотечной сделки в Москве составляет 12,1 млн рублей против 10,8 млн рублей год назад (рост на 12%).

В Московской области похожая динамика. Ипотеку сегодня берут в среднем на 223 месяца против 216 годом ранее. Средний чек сделки в кредит составляет сейчас 5,9 млн рублей против 4,7 млн год назад (рост на 26%).

То есть столичные покупатели в сравнении с периодом, когда льготной ипотеки не было, стали брать кредиты чаще, но на большие сроки и суммы.

III. Цены за месяц выросли на 3%. В Москве – рост, в области - падение

После стагнации в начале года, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снова продолжила рост в феврале. В целом по Московскому региону средняя цена кв. м. на первичном рынке достигла 198,1 тысяч рублей — это на 3% выше, чем месяц назад. В годовом выражении цены выросли на 25,9% (со 157,4 тысяч рублей).

В Москве средняя цена «квадрата» достигла 245,8 тысяч рублей (+5,4% за месяц). Для сравнения - по итогам всего докризисного 2019 года рост цен в Москве составил 9,7%. Относительно февраля 2020 года цены в столице выше на 21%.

В Московской области ситуация обратная: текущая средняя цена кв. метр (120,1 тысяч рублей) на 1,2% ниже, чем месяц назад. Однако в годовой динамике рост – 28,2%.

Таким образом, в январе, который по числу сделок оказался в два раза хуже декабря, девелоперы меньше индексировали стоимость. Однако с ростом продаж в феврале продавцы снова пересматривают прайс.

IV. Объем предложения – на четверть ниже, чем год назад

В начале марта 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 64,7 тысяч квартир и апартаментов. После двухмесячного роста (декабрь-январь) показатель снова немного снижается. Текущий объем предложения на 25% ниже, чем год назад (86,2 тысяч квартир и апартаментов в столичном регионе). За месяц падение составило 3%. 59% текущего объема предложения (37,9 тысяч) сосредоточено в Москве. Год назад на Москву приходилось 54% предложения. А в марте 2018 года на столицу приходилась меньшая часть предложения – 49%. В последние годы в столицу смещалась девелоперская активность, а подмосковные квартиры, как правило, продаются быстрее.

V. Застройщики вывели в продажу корпусов в два раза больше, чем в прошлом году

В феврале 2021 года на рынок Московского региона поступили в продажу 62 корпуса общей площадью 851 тысяч кв. метров, в которых будут построены порядка 15,5 тысяч квартир и апартаментов. Рынок пополнился 10 новыми ЖК - шесть из них расположены в Москве (все в старых границах), 4 – в Московской области.

Для сравнения – в феврале 2020 года общий объем «новинок» рынка составил лишь 485 тысяч «квадратов» в 29 корпусах.

VI. Самые продаваемые новостройки Московского региона в январе 2021 года

В феврале 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 148,1 млрд рублей. Это на 53% выше, чем в январе 2020 года. В годовой динамике рост составил 66%. Основную части выручки в феврале сгенерировали девелоперы, ведущие продажи в Москве (76,5%).

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в феврале на первичном рынке столичного региона. Половина из них – расположены в Новой Москве.

Впервые в Топ-10 попал проект со средней ценой квадратного метра более 400 тыс. рублей и стоимостью лота почти 30 млн рублей (ЖК «Остров»).

«Снижение числа сделок на рынке относительно рекордных значений прошлого года, - следствие реализации отложенного спроса и продолжающегося роста цен на первичном рынке, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – На фоне такого роста цен на рынке уже появляются новые инструменты покупки. К примеру, один из лидеров ипотечного кредитования увеличил допустимые сроки ипотеки по льготной программе до 30 лет. Снизился и первый взнос для потенциальных заемщиков, оформляющих ипотеку без подтверждения занятости. Только за счет снижения ставок не удается компенсировать произошедший за последний год рост цен. Сейчас спрос стимулирует уже не сама программа льготной ипотеки, а мотивация купить квартиру «пока еще не подорожало».