Компании
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Недвижимость
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального», интернет-издание «Спутник и погром», компания Meta Platforms. Inc.
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io», Баданин Роман Сергеевич, Гликин Максим Александрович, Маняхин Петр Борисович, Ярош Юлия Петровна, Чуракова Ольга Владимировна, Железнова Мария Михайловна, Лукьянова Юлия Сергеевна, Маетная Елизавета Витальевна, Юридическое лицо «The Insider SIA», зарегистрированное в Риге, Латвийская Республика (дата регистрации 26.06.2015), являющееся администратором доменного имени интернет-издания «The Insider», https://theins.ru, Рубин Михаил Аркадьевич, Гройсман Софья Романовна, Рождественский Илья Дмитриевич, Апухтина Юлия Владимировна, Постернак Алексей Евгеньевич, Общество с ограниченной ответственностью Телеканал Дождь, Петров Степан Юрьевич, Юридическое лицо Istories fonds, зарегистрированное в Латвийской Республике (регистрационный номер 50008295751, дата регистрации 24.02.2020), Шмагун Олеся Валентиновна, Мароховская Алеся Алексеевна, Долинина Ирина Николаевна, Шлейнов Роман Юрьевич, Анин Роман Александрович, Великовский Дмитрий Александрович, Общество с ограниченной ответственностью «Альтаир 2021», Общество с ограниченной ответственностью «Ромашки монолит», Общество с ограниченной ответственностью «Главный редактор 2021», Общество с ограниченной ответственностью «Вега 2021», Общество с ограниченной ответственностью «Важные иноагенты», Каткова Вероника Вячеславовна, Карезина Инна Павловна, Кузьмина Людмила Гавриловна, Костылева Полина Владимировна, Лютов Александр Иванович, Жилкин Владимир Владимирович, Жилинский Владимир Александрович, Тихонов Михаил Сергеевич, Пискунов Сергей Евгеньевич, Ковин Виталий Сергеевич, Кильтау Екатерина Викторовна, Любарев Аркадий Ефимович, Гурман Юрий Альбертович, Грезев Александр Викторович, Важенков Артем Валерьевич, Иванова София Юрьевна, Пигалкин Илья Валерьевич, Петров Алексей Викторович, Егоров Владимир Владимирович, Гусев Андрей Юрьевич, Смирнов Сергей Сергеевич, Верзилов Петр Юрьевич, Общество с ограниченной ответственностью «ЗП», Общество с ограниченной ответственностью «Зона права», Общество с ограниченной ответственностью «ЖУРНАЛИСТ-ИНОСТРАННЫЙ АГЕНТ», Вольтская Татьяна Анатольевна, Клепиковская Екатерина Дмитриевна, Сотников Даниил Владимирович, Захаров Андрей Вячеславович, Симонов Евгений Алексеевич, Сурначева Елизавета Дмитриевна, Соловьева Елена Анатольевна, Арапова Галина Юрьевна, Перл Роман Александрович, Общество с ограниченной ответственностью «МЕМО», Американская компания «Mason G.E.S. Anonymous Foundation» (США), являющаяся владельцем интернет-издания https://mnews.world/, Компания «Stichting Bellingcat», зарегистрированная в Нидерландах (дата регистрации 11.07.2018), Автономная некоммерческая организация по защите прав человека и информированию населения «Якутия – Наше Мнение», Общество с ограниченной ответственностью «Москоу диджитал медиа», Акционерное общество «РС-Балт», Заговора Максим Александрович, Ветошкина Валерия Валерьевна, Павлов Иван Юрьевич, Скворцова Елена Сергеевна, Оленичев Максим Владимирович, Общество с ограниченной ответственностью «Как бы инагент», Кочетков Игорь Викторович, Фонд развития книжной культуры «Иркутский союз библиофилов», Общество с ограниченной ответственностью «Честные выборы», Общество с ограниченной ответственностью «Нобелевский призыв», Еланчик Олег Александрович, Григорьева Алина Александровна, Григорьев Андрей Валерьевич, Гималова Регина Эмилевна, Хисамова Регина Фаритовна.
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Компании
Русская планета

Офисный рынок настигла стабильность

Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ

В московских бизнес-центрах вакантны до 14% площадей, но участники рынка все равно требуют строить больше

1 ноября, 2013 13:05
4 мин
Рынок офисных помещений – хороший косвенный показатель состояния экономики. К примеру, в Москве в кризис 2009-2010 годов уровень свободных помещений в офисах класса А превышал 21%, а новые проекты девелоперы в спешном порядке реконцептировали в гостиницы и апартаменты. Относительное улучшение экономической ситуации пока остановило этот процесс. Но долго ли продлится стабилизация на этом рынке?
В Москве на середину 2013 года насчитывается от 13 млн до 14,5 млн кв. м офисных площадей. И это только высших классов – А и Б. Вакантны из них – 11,7-14% офисов, то есть около 1,5-2 млн кв. м. По действующим нормам СанПиН - 4,5 кв.м на одного работника, в высококлассных бизнес-центрах в столице теоретически может работать более 2,6 млн. То есть предположительно почти 40% экономически активных москвичей.
По данным исследования компании PRIDEX, проведенного в московских бизнес-центрах класса А и Б, средняя площадь рабочей станции рядового клерка составляет 5,86 кв. м, линейного руководителя – 14,98 кв. м, топ-менеджера – 29,99 кв. м.  То есть в реальности средний метраж на одного офисного работника явно выше 4,5 кв. м, и, скорее всего, приближается к 6-7 кв. м.
Многие эксперты в сфере коммерческой недвижимости в один голос утверждают, что никакого перенасыщения на рынке офисов сейчас нет, и в ближайшее время не предвидится. Напротив, в них существует определенная потребность. А пустующие офисы – это миф, который создается исключительно за счет визуальных оценок и соответствующих субъективных мнений. «Незаселенными» стоят в основном недавно построенные офисы. Не заполняются также те объекты, где владельцы в свое время выставили завышенные ценники, и у них затянулся срок экспозиции. Сюда можно причислить и те БЦ, которые строились девелоперами для продажи крупными блоками, но пока не нашли своих покупателей, а владельцы при этом не обладают должной «гибкостью, чтобы переориентировать концепции своих объектов. К таковым, например, относится БЦ «Аквамарин III».
В целом же, как утверждают эксперты рынка недвижимости, высококлассные офисы сейчас пользуются спросом. Более того, он уже переходит на дорогие предложения, поскольку дешевые практически закончились. При этом, по словам руководителя группы мониторинга отдела исследований Cushman& Wakefield Юлии Богомол, ситуация не располагает к повышению абсолютных значений ставок аренды. Однако соответствующие средние показатели в классе А по отношению к стабильному 2012 году несколько выросли – как раз таки за счет того, что клиентам пришлось уходить в более дорогой ценовой сегмент. В классе А средние арендные ставки увеличились с $820 в IV кв. 2012 года до $850 в I полугодии 2013-го (хотя есть и иные оценки, но тенденцию они демонстрируют аналогичную).
Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ
Фото: Сергей Киселев / Коммерсантъ
Несмотря на замедление темпов роста экономики России, бизнес, по-прежнему, проявляет интерес в отношении качественной офисной недвижимости, и общий объем сделок остается на высоком уровне. Так, в течение I полугодия 2013 года, по данным Colliers International, было арендовано и приобретено более 850 тысяч кв.м. площадей (другие эксперты, правда, называют цифры скромнее, например, Jones Lang LaSalle  – около 725 тысяч кв. м).
При этом говорить о грядущем буме офисного строительства нельзя. Активность застройщиков – умеренная. В течение этого года экспертами CBRE прогнозируется ввод в эксплуатацию 860 тысяч кв. м. В компании Jones Lang LaSalle называют цифру повыше – 1,1 млн. кв. м. При этом стоит напомнить, что ранее девелоперы заявляли к вводу 1,6 млн. кв. м офисов высоких классов. При этом специалисты предполагают, что объем арендуемых и покупаемых офисных площадей в ближайшие годы будет на уровне 1,5-2 млн кв. м в год (опять же по разным оценкам консалтинговых компаний, которые во многом отличаются друг от друга по цифрам, но выводы делают примерно одинаковые). В частности, специалисты JLL ожидают, что совокупный объем спроса по итогам 2013 года составит 1,6 млн кв. м.
Характер спроса сегодня несколько видоизменился по сравнению с докризисными временами, когда большинство офисов «расходилось» на этапе котлована по форвардным сделкам. Арендаторы главным образом интересуются завершенными зданиями. Сейчас, как подсчитали в Cushman& Wakefield, доля договоров предварительной аренды составила 1 % в общей структуре контрактов. За весь прошлый год этот показатель не превысил 5%. Все остальные сделки состоялись с уже введенными в эксплуатацию квадратными метрами (как с отделкой, так и без).
Это подтверждает и руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова: «До кризиса 2008 года объем свободных офисных площадей был минимальным, а новые офисные площади сдавались в аренду еще на этапе строительства объекта, – говорит она. – Однако потом поведение арендаторов изменилось. На сегодняшний день сделки предварительной аренды на этапе строительства единичны. Поэтому увеличение срока экспозиции объекта связано, скорее, с состоянием офисного рынка Москвы, а не с качеством того или иного объекта. Увеличение срока сдачи в аренду главным образом отразилось на вновь построенных офисных объектах, что обусловлено готовностью сдаваемых помещений. На сегодняшний день спросом, в первую очередь, пользуются помещения с уже выполненной отделкой».
Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС
Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Фото: Сергей Фадеичев / ИТАР-ТАСС
Конечно, очень многое зависит от локации. Темпы ввода офисных площадей за пределами Садового кольца опережают возможность их поглощения, поэтому вакантными в некоторых периферийных районах могут оставаться до 20 % площадей. Это, правда, не касается юго-запада, запада, северо-запада и отчасти севера Москвы. Там спрос на офисные помещения выше, чем на остальной территории города. Выше он, естественно, и внутри Садового кольца. Предложение здесь явно отстает. Учитывая, что новое офисное строительство в центре города сейчас запрещено, то такая ситуация сохранится надолго, а то и навсегда, если только не произойдет что-нибудь неординарное – типа вывода столичных функций из Москвы.  
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Елена Ващенко напоминает, что причиной непопулярности некоторых бизнес-центров становятся ошибки девелоперов, которые они допускают на разных этапах планирования: начиная с выбора участка и идеи проекта, его дальнейшего позиционирования до планировочных решений, освещенности и даже расстановки мебели. Довольно часто рыночный потенциал того или иного участка может совершенно не подходить для развития офисной недвижимости, по крайней мере, высоких классов. Поэтому офисные центры, расположенные в восточной части Москвы за пределами ТТК, традиционно пользуются существенно меньшим спросом. «Для примера, при среднем уровне вакантных площадей в радиусе, ограниченном ТТК и границами «старой» Москвы – 13%, доля пустующих площадей класса А и Б+ в восточном направлении гораздо выше – 17% и 20% соответственно, – говорит Елена Ващенко. – В западном или южном направлении за пределами ТТК уровень вакантных площадей также периодически повышается, но это происходит ненадолго и связано с увеличением предложения в данных районах, что является следствием повышенной активности девелоперов».
В то же время недорогие офисы классом ниже хорошо заполняются и в удаленных от центра районах на востоке города. По словам Ващенко, изменение градостроительной политики Москвы после кризиса 2008 года внесло свою лепту в вопрос выхода на рынок неудачных офисных центров. «Часто проекты на стадии строительства или участки под застройки перепродавались, – продолжает она. – Новому девелоперу приходилось выбирать – изменять архитектурные решения с увеличением срока его согласования, либо выходить на рынок «с тем, что есть». И здесь не всегда удается найти идеальное решение, которое позволяет улучшить комплекс без изменения его конструктивных решений».
Наглядным примером офиса-призрака, чаще других упоминаемых в последнее время специалистами, является очередной никому не нужный бизнес-центр класса «Б» - Брент Сити по адресу Дубининскся, 57, который сейчас стоит пустой из-за недостатка арендаторов. Здание является проектом редевелопмента промышленного предприятия «Красный суконщик», которое ведет историю с суконной фабрики Г.П.Котова (построенной в 1876 году).
Всего на 55% до сих пор заполнен бизнес-центр Diamond Hall, построенный еще в 2011 году. По словам Елены Ващенко, в данном случае это связано с ошибками при планировке здания – в каждом из его блоков она округлой формы, что элементарно создает проблемы с подбором и расстановкой мебели.
Но самый масштабный и показательный пример – Москва-Сити. На сегодня, по оценкам специалистов, здесь пустует пятая часть офисов – 90 тыс. кв.м. Это, кстати, существенно портит статистику офисному рынку Москвы в целом. Планируется, что до конца текущего года в ММДЦ будет введено в эксплуатацию еще 100 тысяч кв. м офисов, и тогда пустовать будет более 22% от общей площади объектов. При этом, как говорят участники рынка, сдавать помещения тяжело даже с дисконтом более 10%. 
Поделиться
ТЕГИ
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ