Анатолий Владимирович Фурсов: законопроект о ренте, предложенный Союзом потребителей России, вызывает много вопросов
Вопрос о ренте, а точнее – о пожизненном содержании с иждивением (ст. 601 ч.2 ГК РФ), не дает покоя законотворцам. Вот и недавно глава Союза потребителей России Петр Шелищобратился в Правительство с инициативой создать государственный фонд, куда будет передаваться жилье одиноких пенсионеров взамен на их пожизненное содержание. Об этом мы сегодня поговорим с Анатолием Фурсовым, управляющимпартнером Московской коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры»и учредителем Гильдии «Столица».
Предложенная Союзом потребителей схема такова: первый шагом в работе Фонда станет оценка стоимости жилья пожилого человека, желающего стать рентополучателем. Второй шаг - расчет примерного срока дожития заявителя. А затем, исходя из этих двух факторов, будет определяться положенный ему ежемесячный платеж. Фонд возьмет на себя привлечение клиентов - молодых людей, имеющих постоянный, но небольшой доход, которым трудно приобрести собственное жилье. Рентодатели должны будут оплачивать регулярные взносы в Фонд, не вступая в личный контакт с рентополучателем. Каждая освободившаяся жилплощадь будет распределяться между претендентами, а очередность получения квартир определится, исходя из суммы выплаченных взносов.
По замыслу разработчиков проекта, это поможет молодым семьям получить собственное жилье, не тратя непосильных для себя сумм, например, на первоначальную выплату в размере 10% от стоимости квартиры, и не попадая в ипотечную кабалу, а престарелым владельцам квартир – в достатке прожить последние годы. Кроме того, по мнению Петра Шелища, участие государства поможет обеспечить соблюдение интересов обеих сторон, и исключить мошеннические схемы, повысив доверие населения к подобного рода сделкам. Звучит привлекательно, не правда ли? А теперь проанализируем с разных сторон вышеизложенное предложение, и в этом нам поможет Анатолий Фурсов, возглавляющий Гильдию «Столица» - компанию, которая уже 13 лет с успехом предоставляет в Москве рентные услуги населению на коммерческой основе.
Инициатива Союза потребителей в теории и на практике
«Эта нашумевшая инициатива, вызвавшая в обществе заметный резонанс, - говорит юрист, - имеет мало шансов на успех, какими благими намерениями бы не руководствовались ее составители. Чтобы доказать это, достаточно всего лишь разбираться в жизненных реалиях, оперировать буквой закона, и очевидными данными статистики - на чем, по всей видимости, разработчики законопроекта внимания не акцентировали. Итак, давайте пробежимся по тезисам:
1. «Безопасность стариков должна гарантироваться отсутствием личного знакомства с претендентами на жилье». Возможно, здравое зерно в этой идее и есть, но над тем, как исключить коррупционную составляющую в госструктурах любого уровня, бьются лучшие умы современности. Не зря же Комитет Госдумы РФ по жилищной и ЖКХ отказался поддерживать вышеназванный законопроект, а его зампредседатель, Сергей Пахомов, прямо сравнил механизм пополнения Фонда за счет взносов претендентов на жилье «с финансовой пирамидой, которая ни разу себя не оправдала. Обеспечить безопасность пожилых людей в предложенных условиях невозможно», - подчеркивает депутат ГД.
2. «Сам фонд должен быть именно государственным, а не частным». Чисто риторический вопрос: знакомы ли составители нового проекта о ренте с законодательством нашей страны, и в частности, с Федеральным законом от 27.07.2006 N 152-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О персональных данных»? Этот закон призван обеспечивать защиту прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиту прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну. А о каком сохранении тайны может идти речь, если в подробности частной жизни клиента будет посвящена огромная структура? Кроме того, роль государственного рентного фонда напрямую сведется к оказанию посреднических и информационных услуг, что также нарушает федеральный закон.
3.По уверениям инициаторов проекта, рентный фонд сможет оказывать пенсионерам еще и социальную помощь. На деле – для организации качественного патронажа нужны возможности, которыми госструктура очевидно располагать не будет. За примером далеко ходить не надо: Гильдия «Столица», например, оплачивает своим пожилым клиентам дорогостоящее лечение и препараты, а при необходимости – еще и путевки в санаторно-курортные учреждения. Также компания, по договору пожизненного содержания, оказывает патронажные услуги совершенно бесплатно, и ежегодно индексирует платежи с учетом уровня инфляции. Все это – за свой собственный счет, а вот госкомпании высчитывают денежные средства за все вышеперечисленное с рентополучателя.
4. «Государственный федеральный фонд должен иметь представительства в разных регионах». Это абсолютная утопия, так как подобная структура сможет функционировать только в крупнейших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Почему? Ответ очевиден - потому что только там высокая стоимость жилья, от 6-7 млн руб. и значительно выше. Во всех регионах квартиры заметно дешевле, а «коммуналка» практически так же высока, как и в столице. Так что проект окажется попросту нерентабельным. Это касается даже Московской области, что уж говорить о провинции. Для примера далеко ходить не надо: согласно кадастровой стоимости, «однушка» в Подмосковье площадью 32,4 кв.м стоит 2 386 216 руб. При этом коммунальные расходы составляют 6200 руб. А квартира чуть побольше - 40 кв.м, оценивается в 4 830 000, но и выплаты за ЖКХ составляют уже 7600 руб. Какая связь между ценами на жилье, и коммунальными услугами? Да самая очевидная, но составители проекта этого в расчет не берут.
Несложные подсчеты против обещаний инициаторов проекта
Петр Шелищ заявляет: «Размер взносов претендентов на жилье будет определяться исходя из их возможностей. Вероятно, он составит 20−25 тыс. рублей в месяц в зависимости от региона». Юрист Анатолий Фурсов недоумевает, откуда взялась такая сумма, ведь выплата рентополучателю должна оказаться гораздо выше: «Согласно постановлению Правительства Московской области от 23.06.2020 N350/18, прожиточный минимум на сегодня составляет 12 536 руб. В Москве – 17 129 руб. (постановление Правительства Москвы от 17.06.2000 N807-IIII). А ведь по договору прожиточного содержания с иждивением рентодатель обязан платить как минимум два прожиточных минимума. Вот вам уже 25 072 руб. для Московской области и 34 258 руб. для столицы! Но ведь, помимо этого, нужно оплачивать и коммунальные расходы – а они в наше время, как всем известно, очень высоки».
Итого, на примере первой квартиры в Подмосковье, стоимостью 2 386 216 руб., рентодатель будет платить 31 272 руб., а на примере второй квартиры за 4 830 000 руб. – 32 672 руб. ежемесячно. Причем для этих расчетов взяты нарочито усредненные варианты, на практике же расходы на ЖКХ в Подмосковье сплошь и рядом достигают заоблачной отметки в 10 000 руб. То есть реальная величина взноса за не слишком просторное жилье в области будет превышать отметку 40 000 руб. Все это звучит уже далеко не так ободряюще для молодой семьи со скромными доходами, учитывая, что выплаты могут растянуться на много лет …
Кроме того, законотворцы обошли своим вниманием еще один принципиально важный момент – а именно, как они собираются обезопасить своих клиентов от судебных рисков. Ст.177 ГК РФ дает возможность родственникам рентополучателя оспорить сделку, доказав, что тот не понимал значения своих действий. Такие судебные процессы инициируются достаточно часто, и это весомый риск для ответчика, но, видимо, разработчики проекта просто не знакомы со перипетиями рентных отношений в России. С другой стороны, и рентополучатель ставится в заведомо невыгодное положение, так как Союз потребителей предлагает упразднить единовременную выплату за жилье в 10% от его стоимости. Проигрыш по деньгам для одинокого пенсионера очевиден, как и для молодых людей, решившейся поучаствовать в этом эксперименте. Ведь при равных составляющих даже ипотека окажется выгоднее, так как сразу можно воспользоваться приобретенной квартирой: проживать в ней, или сдавать в наем. И вишенка на торт: сам государственный рентный фонд отнюдь не получит той выгоды, на которую явно рассчитывают инициаторы проекта. Ведь согласно Закону г. Москвы N64, ежегодный налог на недвижимое имущество для юридических лиц в 2020 году составляет уже 1,7% от кадастровой стоимости объекта, и будет расти дальше. А это гигантские суммы, которые Фонду придется отчислять в казну в тот период, пока квартиры еще не перешли к новым собственникам. Так что сверхдоходы отменяются.
Проект Союза потребителей России вызывает очень смешанные чувства у всех, кто так или иначе связан с рентным бизнесом, тем более, что и в Москве, и Санкт-Петербурге уже есть государственные предприятия, выполняющие данную функцию, а также много частных компаний, изначально предлагающих лучшие условия, и обладающих большим кластером возможностей. Подводя итоги, Анатолий Фурсов говорит: «Совершенно непонятно, зачем создавать фонд, требующий космического бюджета, и дополнительных бюрократических надстроек, если этот велосипед давно уже изобретен, и неплохо справляется со своей ролью. Вообще нужно констатировать, что рентным отношениям в нашей стране катастрофически не везет. Они так и не были легализованы в Российской империи, и на всем протяжении Советской власти также фактически пребывали под запретом - за исключением коротких периодов НЭПа и оттепели 60-х годов. Еще в 2017 году Закон о ренте вновь пытались реформировать, запретив коммерческим организациям заниматься этой деятельностью. К счастью, тогда поправки не прошли, и вот сегодня Союз Потребителей России вновь порадовал нас столь «продуманной» инициативой. Хочется верить, что на данном поле наконец наступит затишье, и всем компаниям, занимающимся этим хлопотным делом, дадут возможность спокойно оказывать помощь населению».
