Весенний кризис покупателей московских квартир

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Москвы в апреле 2020 года. На протяжении всего месяца из-за режима самоизоляции девелоперы работали в дистанционном режиме, однако это не помогло сохранить спрос на прежнем уровне.

Относительно марта 2020 года количество сделок в Москве на первичном рынке снизилось на 46,7%. В годовой динамике падение составило 52,7%. Тем не менее, девелоперы продолжают повышать цены, рассчитывая на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых.

● В апреле 2020 года в Москве заключено 3,65 тысяч ДДУ с физическими лицами. Это на 47% меньше, чем в марте 2020 и на 53% меньше, чем год назад. Реальное падение темпов продаж может быть более глубоким, так как часть сделок с датой регистрацией ДДУ в апреле могли быть реально заключены в марте.

● Средняя стоимость квадратного метра достигла 205,8 тысяч рублей (+1,3% за месяц, +11% за год).

● Девелоперы вывели на рынок 151 тысяч кв. м – в три раза меньше, чем год назад.

● Объем предложения на первичном рынке снизился в апреле на 5% - до 44 тысяч квартир и апартаментов.

● Средний чек на первичном рынке «старой» Москвы по итогам 1 квартала достиг 12,97 млн рублей (+на 1,26 млн рублей за год). В Новой Москве - 6,47 млн рублей (+0,63 млн).

● Средняя площадь покупки снижается. В «старой» Москве – 55,9 кв. м (-2,9 кв. м за месяц). На присоединенных территориях - 48,4 кв. м (- 2 кв. м за месяц).

● 54%сделок «старой» Москвы и 56%договоров Новой Москвы прошли в ипотекув апреле 2020 года.

● Выручка девелоперов в апреле 2020 года составила 41,9 млрд рублей – на 46,7% меньше, чем выручка в марте. В годовойдинамике снижение составило 44,6%.

● На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 28,5% всех сделок Москвы. 10 девелоперов сгенерировали 62% всей выручки апреля.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Спрос на столичные новостройки упал в два раза

В апреле 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 3,65 тысяч ДДУ с физическими лицами. Относительно марта 2020 года падение составило 46,7%. В годовой динамике (в сравнении с апрелем 2020 года) число ДДУ снизилось на 52,7%. Из-за действующего на протяжении всего апреля режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года – тогда на рынке было подписано 3,44 тысяч ДДУ.

В старых границах Москвы в апреле было подписано 2,8 тысяч ДДУ, это на 45,1% меньше в сравнении с мартом 2020 года и на 46,4% ниже продаж апреля прошлого года.

На присоединенных территориях ситуация еще сложнее. В апреле 2020 года было подписано порядка 840 ДДУ (-51,5% относительно марта 2020 года и -66% в сравнении с апрелем 2019 года).

Таким образом, несмотря на переход застройщиков на дистанционную консультацию и оформление сделок, девелоперам не удалось сдержать падение спроса, который вернулся к уровню 2016 года.

II. Стоимость продолжает увеличиваться, но темпы прироста снижаются

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы в апреле 2020 года составила 205,8 тысяч рублей, что на 1,3% выше, чем в марте 2020 года. За год цена выросла на 11%. Рост стоимости за месяц оказался сопоставимым как для «старой» Москвы (+1,3%, до 221,4 тысяч рублей), так и для присоединенных территорий (+1%, до 143,3 тысяч рублей). В годовой динамике прирост равен 10% и 17,6% соответственно.

Рынок еще не успел отреагировать корректировкой цен на падение спроса. Однако темпы прироста средней стоимости на уровне 1,3% оказались ниже, чем средний ежемесячный прирост в 2020 году (1,4%).

Эксперты отмечают, что планомерный рост цен, несмотря на введенный режим самоизоляции, объясняется выбранной стратегией застройщиков, рассчитывающих на восстановление спроса за счет льготной ипотеки под 6,5% годовых.

III. Девелоперы вывели на рынок 151 тысячу кв. м – в три раза меньше, чем год назад

В режиме самоизоляции девелоперы сократили вывод нового объема предложения. В Москве поступили в продажу 150 тысяч кв. м. квартир и апартаментов. Это в 4,3 раза меньше, чем в марте 2020 года (650 тысяч кв. м) и в 3 раза ниже, чем в апреле 2019 года (452 тысячи кв. м.).

В апреле 2020 года в продажу вышли шесть новых проектов, что сопоставимо с показателями марта 2020 года. В апреле 2019 года рынок пополнился тремя новостройками. Стоит отметить, что в продажу поступали преимущественно высокобюджетные проекты точечной застройки.

Количество новых корпусов (как в новых, как и уже строящихся проектах) в апреле 2020 года составило 17, это почти в два раза меньше, чем в марте (32 новых корпуса). В апреле 2019 года в продажу поступили 25 домов.

Объем предложения первичного рынка в Москве продолжает снижаться. В апреле 2020 года в продаже было доступно 44 тысяч квартир и апартаментов. За прошедший месяц количество лотов снизилось на 5% (с 46,3 тысяч объектов), за год – на 19% (с 54,4 тысяч объектов). Часть квартир и апартаментов девелоперы снял с реализации еще в марте на фоне ажиотажного спроса, чтобы повысить интерес покупателей к объектам недвижимости, создав видимость дефицита предложения.

IV. Средняя площадь приобретенного жилья снижается

По подсчетам Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,97 млн рублей, на 1,26 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек равен 6,47 млн рублей (+0,63 млн рублей за год). Средняя стоимость квартиры в ТиНАО, приобретенной в режиме самоизоляции, оказалась ниже, чем в марте на 60 тысяч рублей.

Площадь купленной квартиры/апартамента в апреле в «старой» Москве достигла 55,9 кв. м, снизившись в сравнении с мартом на 2,9 кв. м. В Новой Москве в среднем приобретают 48,4 кв. м (- 2 кв. м за месяц).

Средняя стоимость квадратного метра купленного жилья составила 232 тысячи рублей. В Новой Москве – 134 тысяч рублей. Это максимальные значения за все время. Годом ранее показатели составляли 209 и 124 тысяч рублей соответственно.

V. Ипотека продолжает выдаваться и во время самоизоляции

Несмотря на режим самоизоляции, банки продолжали принимать документы и выдавать кредиты на покупку новостроек дистанционно. В результате доля ипотечных сделок на первичном рынке новостроек практически не изменилась относительно докризисного периода. В старых границах Москвы 54% всех сделок апреля прошло в кредит (+2 п.п. относительно марта). В Новой Москве доля ипотечных договоров снизилась относительно средних значений. В апреле 2020 года показатель достиг 56% (-5 п.п. относительно марта).

Средний срок кредита составил 224 месяца или 18 лет и 8 месяцев. В старых границах Москвы кредит берут в среднем на 228 месяцев, тогда как в Новой Москве – на 222 месяца.

VI. Выручка девелоперов просела на 47%, но застройщики не дают скидки

В апреле 2020 года столичные девелоперы продажи жилья на сумму 41,9 млрд рублей – это на 46,7% меньше, чем выручка в марте (78,6 млрд рублей). В годовой динамике снижение составило 44,6%. На «старую» Москву пришлось 87% выручки (36,5 млн рублей), на ТиНАО – 13% (5,4 млрд рублей). В проектах с лучшими продажами реализовывалось от 73 до 167 лотов. Для сравнения – по итогам 1 кв. 2020 года среднемесячные темпы продаж в комплексах с наибольшим число сделок варьировалось в диапазоне 120-267 лотов. на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 28,5% всех сделок Москвы.

Эксперты Циан сравнили среднюю стоимость квадратного метра в квартирах, приобретенных в апреле и в марте 2020 года. Несмотря на общих рост цен по рынку, средняя цена квадратного метра в лидирующих по продажам новостройках, практически не меняется. В период самоизоляции значительное увеличение стоимости «квадрата» в приобретенных лотах отмечено для проекта «Огни»/«Событие» (+11%). В остальных новостройках-лидерах продаж наблюдается околонулевая динамика. В целом в лидирующих проектах относительно марта прирост средней стоимости «квадрата» по приобретенным лотам составил 1,3%, что соответствует росту цен в среднем по рынку. Такая динамика говорит о том, что девелоперы пока не предлагают дополнительные дисконты, несмотря на существенное падение спроса.

На 10 застройщиков с наибольшими объемами выручки пришлось 62% всей выручки апреля. В лидерах – ГК ПИК, реализовавшая жилья на 7,4 млрд рублей, что на 37% ниже, чем среднемесячные показатели 1 кв. 2020 года. Девелопер MR Group, занявший второе место, выручил 4,71 млрд рублей, что выше, чем в среднем в месяц в 1 кв.2020 года в два раза. Такой результат стал возможен за счет начала продаж нового проекта «Павелецкая Сити». Замыкает тройку лидеров Ingrad, который продал жилья на 2,72 млрд рублей, что на треть ниже, чем в среднем в месяц в 1 кв.2020 года.

«Объявленный режим самоизоляции привел с самому существенному снижению спроса на первичном рынке недвижимости за последние пять лет, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В прошлый раз двукратное снижение числа сделок мы наблюдали в начале 2015 года, после резкого роста ключевой ставки, и вместе с тем – заградительными ставками по ипотеке. Сегодня, как и пять лет назад, основной мерой по поддержке рынка недвижимости должна стать льготная субсидированная ипотека. Однако спрос начал снижаться до ухудшения эпидемиологической ситуации. То есть доходы населения еще до девальвации рубля не успевали за растущими ценами на недвижимость (+11% за год). Поэтому даже с учетом рекордно низкой ипотечной ставки в 6,5% годовых мы не ожидаем выхода на докризисные объемы сделок в 2020 году»