В России падает цена на вторичное жилье

28 марта в России был объявлен режим самоизоляции, продлившийся полтора месяца. Во многих регионах по-прежнему действуют ограничительные меры, не способствующие заключению сделок с жильем.

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7,4% за прошедшие два месяца «карантина». Одновременно в мае зафиксирован прирост активности потенциальных клиентов в сравнении с прошлым годом.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области.

● За период самоизоляции средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7,4% в среднем по России – сегодня она составляет 68,4 тысяч рублей. С начала года падение составило 6,2%. За год – 6,6%.

● В Московском и Петербургском регионах (включая области) средняя стоимость квадратного метра снизилась за период «карантина» на 2,9% (до 130,4 тысяч рублей). В других регионах отмечен минимальный рост на 0,5% (до 57,7 тысяч рублей).

● В городах-миллионниках за период самоизоляции средняя стоимость квадратного метра снизилась на 6,4%. В городах с населением от 500 тысяч до миллиона зафиксирован рост на 2,4%.

● Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 3,9 млн рублей при средней площади 55 кв. м. За время самоизоляции стоимость предложения снизилась на 300 тысяч рублей.

● Активность потенциальных покупателей восстанавливается – количество просмотров объявлений на «вторичке» в Москве в мае увеличилось на 7%, в Санкт-Петербурге – выросло на 6% относительно прошлого года.

● Наибольшее снижение цен отмечено в Центральном (-9,8%) и Северо-Западном ФО (-6,8%).

● Лидерами по приросту цен за два месяца с объявленной самоизоляции стали Махачкала, Калининград, Находка. Наибольшее падение отмечено в Якутске, Артеме, Димитровграде.

1. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7,4%

С 28 марта – даты объявленной самоизоляции – прошло ровно два месяца. Введенные ограничения существенно снизили спрос на рынке недвижимости, что привело к корректировке цен. По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра в 129 городах (население 100 тысяч+ и предложение 100 квартир+) и двух областях (Московской и Ленинградской) составляет сегодня 68,4 тысяч рублей. За два месяца «карантина» стоимость снизилась на 7,4%: 28 марта 2020 года показатель составлял 73,9 тысяч рублей. В годовой динамике стоимость уменьшилась на 6,6%: в мае 2019 года «квадрат» на вторичном рынке стоил в среднем 73,2 тысяч рублей.

Основное снижение цен отмечено для крупных городов с численностью населения от миллиона человек. В мае 2020 года средняя цена квадратного метра в них составила 88,9 тыс. рублей (-6,4% за два месяца самоизоляции; -3,8% за год). Отдельно в Московском и Петербургском регионах (включая области) средняя стоимость квадратного метра снизилась за период «карантина» на 2,9% (до 130,4 тыс. рублей).

В городах с населением от 500 тысяч человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 2,4%. В сравнении с маем 2019 года стоимость сегодня выше на 2%.

Эксперты связывают такую разнонаправленную динамику с более строгими ограничениями и высокими штрафами в период карантина в самых крупных городах, где фиксируется наибольшее число заболевших коронавирусом. Это также отразилось на поведении собственников и покупателей, отложивших сделку, не желающих лишний раз рисковать здоровьем.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ составляет сегодня 3,9 млн рублей при площади в 55,1 кв. м. За прошедшие два месяца средний бюджет в продаже снизился на 300 тысяч рублей. В конце марта в среднем квартира на вторичном рынке стоила 4,2 млн рублей при сопоставимой площади. Годом ранее стоимость была в среднем 4,1 млн рублей (56 кв. м).

2. Снижение цен за время самоизоляции произошло в 27% городов

По подсчетам Циан, снижение средней стоимости квадратного метра за два месяца ограничительных мер отмечено в 27% городов (36 из 131 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области). Впрочем, в 21 из них снижение не превысило 1%.

Наибольшее падение цен за два месяца самоизоляции отмечено в городах:

● Якутске, Дальневосточный ФО (-6,8%).

● Артеме, Дальневосточный ФО (-6,8%),

● Димитровград, Приволжский ФО (-2,9%).

В 73% городов (95 из 131) за тот же период отмечена около нулевая или минимальная положительная динамика. В пределах 1% цена за два месяца увеличилась в 27 городах.

Наибольший рост цен за два месяца самоизоляции зафиксирован в

● Махачкале, Северо-Кавказский ФО (+11%),

● Калининграде, Северо-Западный ФО (+6,5%),

● Находке, Дальневосточный ФО (+6,2%).

В разрезе федеральных округов наибольшее падение средней стоимости за два месяца отмечено для Центрального ФО (-9,8%) и Северо-Западного ФО (-6,8%). Наибольший рост цен зафиксирован в Уральском ФО (+4,7%), а также Северо-Кавказском ФО и Сибирском ФО (+2,1%).

3. Апрельское падение спроса в апреле сменилось восстановлением в мае

Согласно статистике Росреестра, показатели продаж на вторичном рынке крупных городов снизились по итогам апреля. К примеру, в Москве количество сделок в годовой динамике оказалось на 65% ниже, чем в марте 2020 года. В Казани число сделок на «вторичке» в апреле в сравнении с мартом снизилось на 34%. В Екатеринбурге – на 27%. Столь значительно падение связано не только с временным снижением интереса к покупке жилья в период самоизоляции, но и сложностью с получением и оформлением документов, а также отсутствием четкой отработанной схемы по дистанционному заключению сделок. В результате на вторичном рынке наблюдается формирование отложенного спроса, выраженного в восстановлении количества просмотров объявлений о продаже.

Эксперты Циан проанализировали число просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса.

В Москве падение числа просмотров на сайте пришлось на начало самоизоляции в конце марта 2020 года. Однако за счет ажиотажного спроса в первые три недели месяца спрос в марте в целом оказался на 8% выше, чем годом ранее. Существенное падение активности наблюдалось на протяжении всего апреля (-28% по отношению к апрелю 2019 года). В мае спрос начал восстанавливаться – относительно прошлого года прирост составил 7%. Эксперты связывают такую динамику с активизацией отложенного спроса. Из-за ограничительных мер в апреле переговорные процессы и оформление сделок фактически прекратилось. В мае, вместе с частичным снятием ограничений в Москве, потенциальные покупатели активнее мониторят рынок, рассчитывая заключить сделку в ближайшее время. В целом с марта по май 2020 года количество просмотров оказалось ниже всего на 5%, несмотря на провальный апрель. Рынок возвращается к жизни вместе с отменой общей самоизоляции и частичного снятия ограничительных мер.

Эксперты Циан также отмечают, что за двухмесячную самоизоляцию средняя цена квадратного метра в Москве увеличилась на 2,3%.

Просмотры объявлений вторичного рынка в Москве на сайте Циан:

На вторичном рынке Санкт-Петербурга падение спроса и начало восстановления рынка пришлось на те же даты, что и в Москве. В марте 2020 года число просмотров оказалось выше прошлогоднего марта на 9%. Апрель «провалился» в спросе на 18%. В мае число просмотров оказалось выше прошлогодних дат на 6%. В целом же за три месяца (с марта по май) количество просмотров объявлений на вторичном рынке Санкт-Петербурга оказалось ниже прошлогодних значений всего на 1%. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за прошедшие два месяца на 1,9%.

Просмотры объявлений вторичного рынка в Санкт-Петербурге на сайте Циан:

«Возвращение интереса ко вторичным объектам позволит частично отыграть зафиксированное снижение цен в период самоизоляции, однако по итогам года мы ожидаем падение стоимости на готовые объекты до 8-10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Оказывать давление на стоимость будут несколько факторов. Во-первых, субсидирование ипотечной ставки на покупку новостроек, что приведет к частичному оттоку спроса на «первичку». Особенно это актуально для тех субъектов, где доля ипотек на первичном рынке уже высокая. Это, прежде всего, Санкт-Петербург (47%) и Москва (44%). Во-вторых, сразу после завершения самоизоляции нам не удастся моментально восстановить экономическую активность. Многие россияне уже столкнулись со снижением доходов, что также не способствует росту цен. В-третьих, аренда значительно подешевела (-9% за апрель в городах-миллионниках), что позволяет снимать жилье и дальше с меньшими расходами».