Катастройка

Новостройки в Митино. Фото: Антон Денисов / РИА Новости

При Собянине возведение жилья упало почти в 3 раза. На 2-комнатную квартиру надо работать 22 года

Елена Коваленко

30 мая, 2013 17:07

5 мин

Строительство жилья в Москве перестало быть приоритетом мэра Сергея Собянина и его команды, в основном набранной из регионов. На смену стройкам пришло возведение транспортной инфраструктуры и «общественных пространств». Дефицит нового жилья раздувает цены на квартиры, и это порождает возвращение интереса власти к одной из самых доходных отраслей городского хозяйства.

Строительство жилья было приоритетом прежнего мэра Москвы Юрия Лужкова. Начиная с 2002 года, в столице возводилось более 4 млн кв. м ежегодно. Пика, по данным Росстата, показатели достигли в 2006 и 2007 годах, когда было построено соответственно 4,78 млн и 4,83 млн. кв. м жилья. Потом был кризисный спад, который однако проявился не сразу, а после того, как были закончены инициированные до августа 2008 года проекты: 3,2 млн в 2008-м, 2,7 млн кв. м в 2009-о. 2010 и 2011 годы оказались для столицы провальными – 1, 76 и 1,8 млн. кв. м соответственно. Город из лидеров в сфере жилищного строительства перекочевал в конец первой десятки, а если говорить о показателе прироста площади на душу населения, так и вовсе стал всероссийским аутсайдером (0,15 кв. м на душу населения в Москве; в среднем по России 0,46 кв. м).

Впрочем, в этом случае уместно вспомнить пословицу: «Не было бы счастья, да несчастье помогло». Ведь именно эта гонка за прогрессирующими объемами, и соответственно за прибылью (или, скорее, наоборот), в начале-середине «нулевых» привела к тому, что Москва буквально задохнулась в пробках, коммунальных и социальных проблемах. Главным критерием хорошей работы стройкомпелекса почему-то считалось количество, а не качество возведенных метров, причем не только с технической точки зрения, но в плане создаваемой среды проживания. Не случайно Сергей Собянин, заняв в 2010 году пост столичного мэра, практически сразу назвал одной из задач градостроительной политики разуплотнение города.

Строительство автодороги от Звенигородского шоссе до ММДЦ «Москва-Сити». Фото: Максим Шеметов / ИТАР-ТАСС

Весьма кстати тут пришлись принятые в 2011 году законодательные поправки, позволившие мэриям Москвы и Санкт-Петербурга в одностороннем порядке разрывать любой инвестиционный девелоперский контракт, заключенный до 1 января 2011 года, если степень реализации проекта не превышала 40%. В Москве была создана градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), которая, по словам Собянина, за два года расторгла до 500 инвестконтрактов на строительство 11,5 млн кв. м. Многие проекты были перепрофилированы в парковки. Но в начале 2012 года пришлось ориентиры изменить – тогдашний премьер-министр Владимир Путин выразил недовольство малыми объемами вводимого в Москве жилья.

И вот уже, назначенный прошлым летом главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов ратует за уплотнение городской структуры даже в центре столицы, где, по его мнению, не хватает жилых объектов. У других специалистов существует мнение, что если в центре строить жилье, перепрофилировать под него нежилые площади, выводя за его пределы рабочие места, в том числе офисы, то это позволит решить многие проблемы. «Весь мир давно отказался от этих безумных идей, связанных с расширением городских территорий, – говорит управляющий директор ЗАО «Объединенная корпорация развития» Леонид Земцев. – Он пропагандирует идеи нового урбанизма или «компактного города», который характеризуется повышенной плотностью застройки, минимальным соотношением периметра и площади территории города, сосредоточенной планировочной структурой, расположением всех функциональных зон в едином периметре, отсутствием планировочных разрывов и эффективным использованием территории». Наиболее оптимальная плотность для компактного города, по словам Земцева, составляет 150-180 спальных мест на гектар. В Москве этот показатель составляет 47,7 человек на гектар. Т.е. «по науке» Москву можно уплотнить еще в 4 раза.

Собянин услышал мнение «новых урбанистов». Сегодня заключены новые договоренности с девелоперами, а также продлены некоторые старые инвестконтракты – в совокупности на 30 млн.кв. м (правда, уже с учетом присоединенных территорий «Новой Москвы»). «По итогам 2012 г. можно уверенно говорить, что политика сокращения строительства жилья в Москве и пересмотра инвестиционных соглашений, реализуемая на первом этапе руководства Собянина, завершена, – говорят в ГК «Пионер». – В настоящее время количество выдаваемых разрешений на строительство увеличилось». В первом квартале текущего года на территории Москвы было введено в эксплуатацию 1,5 млн кв. м недвижимости, что более чем вдвое превышает показатели за аналогичный период прошлого года.

В ближайшие годы в Москве согласно программе «Градостроительная политика» на 2012-2016 гг. планируется ввести 12,8 млн. кв. м. По данным маркетингового анализа в открытых источниках, проведенного этой группой компаний «Пионер», в 2013 году к выходу было заявлено 15 крупных жилых проектов общей площадью более 1,9 млн кв. м.

Сергей Собянин осматривает ход реконструкции пешеходных улиц в районе Тверской площади. Фото: Денис Гришкин / РИА Новости

При этом цифра могла бы быть на треть выше, если бы она учитывала самый масштабный проект, заявленный девелопером «Лираль Групп». Это офисно-жилой квартал «Хрустальный дворец», площадь которого согласно предпроекту девелопера могла бы составить около 1,8 млн кв. м, из них жилого назначения 1,25 млн. Однако сегодня эксперты сомневаются, что он будет реализован, по крайней мере, в задуманном виде, о чем свидетельствует тот факт, что последнее обновление информации о проекте на сайте девелопера датируется 2011 годом. К тому же показатель плотности застройки здесь – 43 тыс. кв. м на гектар – существенно превышает рекомендуемые сегодня 15-16 тыс.

Впрочем, и в отношении других проектов можно усомниться – конкретные сроки выхода на стройплощадку определены только в четырех случаях – ЖК «Варшавские холмы» на пересечении Варшавки и улицы Кирпичные выемки (девелопер ГК «ПИК»), ЖК «Донской олимп» на Серпуховском вале («LSR»), МФК «Фили Град» (MR Group) и ЖК «Эталон-Сити» в Южном Бутово («Эталон-Инвест»). Последний жилой комплекс на сегодня единственный, реализуемый на свободном земельном участке. Все остальные представляют собой проекты редевелопмента промышленных территорий, складов и продовольственных баз. Этим обусловлена география расположения новостроек - ни одна из них не находится внутри Садового кольца. Понятно, что этим дело не ограничится – на очереди новые масштабные проекты. Чего стоит только одна территория завода «ЗИЛ», на которой планируется возвести 1,5 млн кв. м жилья.

Программа редевелопмента московских промзон на слуху уже третью пятилетку. Однако заинтересовать инвесторов и предприятия, которым предстоит перебазироваться, удается нечасто. Затраты на реновацию промышленных участков во многих случаях слишком высоки. Равно как и риски. Бизнес ждет от государства не словесного ободрения, а реальной помощи в виде подготовки территорий под застройку – юридической, инфраструктурной. На Западе этот процесс осуществляется в форме государственно-частного партнерства. В Лондоне, например, при создании общественно-деловой зоны Docklands на месте речных доков государство вложило в выкуп земли у собственников, рекультивацию, создание новых коммуникаций 2 млрд фунтов стерлингов (около 100 млрд. рублей).

Есть ли такие деньги у Москвы? Пожалуй, можно было бы сказать, что да. Если бы не взваленное на столицу бремя под названием «Новая Москва» и фантастически непомерные средства на транспортную инфраструктуру, сопоставимые с затратами на строительство современного города-спутника. Многие участники рынка полагают, что ресурсов и сил на «старую» Москву будет не хватать. А ведь некоторые урбанисты и раньше предупреждали, что прежде, чем присоединять новые земли, нужно до конца использовать потенциал территорий в прежних традиционных границах Москвы. В первую очередь это касается промышленных зон.

Под реконструкцию в «Новой Москве» сегодня отводится 17 тыс. га. По оценкам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, при средней плотности застройки 15-20 тыс. кв. м на гектар на них теоретически можно возвести 200-250 млн. кв. м жилья (при среднем московском показателе 20 кв. м на человека это означат расселение в «Новой Москве» 10-12 млн. человек). Кроме того, резервами для жилищного строительства можно считать прилегающие с внешней стороны МКАД свободные земельные массивы на северо-западе, востоке и юге столицы.

Планы по увеличению строительства есть, но даже при их выполнении объем нового жилья в Москве не достигнет докризисного уровня. Как это отразится на ценах?

По мнению Олеси Мандзяк, руководителя отдела элитной недвижимости компании Delta estate, сокращение объемов строительства жилья в пределах «старой» Москвы в среднесрочной перспективе приведет к росту цен на недвижимость, который, прежде всего, коснется жилья премиум- и бизнес-классов, расположенных в ЦАО. Руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь говорит, что дефицит новостроек в Москве может грозить только их удорожанием. Как показывает статистика аналитиков «НДВ-Недвижимость», корпуса, практически построенные или введенные в эксплуатацию, - это около 70% от общего объема находящихся в работе проектов. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, введенных в эксплуатацию, в апреле составляла 214.398 рублей. Дома, строительство которых близится к завершению, в среднем реализуются по цене 184.536 руб. за кв.м. На этапе котлована средняя цена - 154.611 рублей.

Пока все идет к тому, что Москва не станет удобнее для жизни, а жилье в нем по-прежнему останется недоступным для большинства горожан. Сегодня средняя цена 1 кв. м в московской новостройке – это примерно 5 месячных окладов среднестатистического московского работника. На стандартную двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м ему надо работать 260 месяцев, или 21-22 года. Это соотношение в Москве не меняется что при Лужкове, что при Собянине.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе