По состоянию на 4 июня 10:35
Заболевших441 108
За последние сутки8 831
Выздоровело204 623
Умерло5 384
Общество
Лента новостей
Лента новостей
Сегодня
Политика
Общество
Бизнес
Культура
Сделано Русскими
Личные связи
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
Новости Общество
Русская планета
Общество

Станет ли эпидемия для россиян причиной спроса на ставки ипотеки

Динамика цен на недвижимость во времена кризиса
Алексей Аркадьевич
22 мая, 2020 15:45
1 мин
Москва. Старый Арбат
Фото: 1saev.ru

В настоящее время мы становимся свидетелями того, как десятки секторов экономики качает, как дома во время сильного землетрясения.

А многие эти «дома», к сожалению, рушатся… И сколько лет и сил уйдет на их восстановление пока никому не понятно. Хоть и прогнозы весьма не удручающие, всё равно для многих стран это далеко не первый опыт переживания каких-либо кризисных времен. Справимся, как и справлялись всегда.

Сегодня хотелось бы обратить внимание на такую область экономики, как недвижимость. Давайте вместе попытаемся понять, отчего же всё-таки зависят цены на недвижимость, как они коррелируются по различным регионам России и, вообще, что будет дальше в этом секторе. Традиционно, начнем с анализа и прибегнем к истории.

В период с 1998 по 2020 годы российская экономика переживает уже четвертый особенно ощутимый кризис. Безусловно, каждый кризис, так или иначе, отражается на ценах на недвижимость. Во времена первого кризиса 1998-2000 годов причинами были значительный государственный долг Российской Федерации, серьезные колебания на азиатских рынках, обвал рынка государственных краткосрочных облигаций, и, конечно же, падение цен на нефть. В Москве цены на недвижимость обрушились до уровня $700 за 1 кв. м, на 30–35% соответственно. В порядке информации, в октябре 1997 года за баррель американской WTI давали $22, а в декабре 1998 года — всего $11. Тогда в Москве значительно пострадал рынок вторичного жилья, так как преимущественное количество москвичей получало зарплату в долларовом эквиваленте. Однако впоследствии началась активная массовая жилая застройка, началось развитие рынка недвижимости, и в 2001 году рост цен возобновился.

Следующим сложным для мировой экономики периодом стал кризис 2008 года. Его основоположниками стали кризис ликвидности в развивающихся странах, ипотечный кризис в США, и вновь, снижение цен на нефть.

По данным аналитиков РБК, падение цен на московском рынке жилья в тот период составило 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. В 2008 году цены на нефть в июле достигали $145 за баррель, в сентябре — упали до $91. К сожалению, в тот период Россия столкнулась с масштабным оттоком западных инвестиций, из России ушли все крупные инвестфонды. Как следствие, ряд банкротств крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Что интересно, на фоне первого кризиса 1998 года, где не наблюдалось быстрого восстановления рынка вторичной недвижимости, в этом случае мы стали свидетелями достаточно быстрого восстановления, как и в секторе «вторички», так и в секторе новостроек.

Как показывает анализ изменения цен на вторичное жильё в различных регионах России, как правило, он не так сильно привязан к изменениям цен на нефть, либо каким-то сильным изменениям в экономике.

В преимуществе, можно проследить динамику роста цен с изменением уровня инфляции и средним уровнем заработных плат в том или ином регионе, плюс территориальной и инфраструктурной привлекательностью того или иного уголка нашей необъятной Родины. В целом, жители регионов, отдаленных от столицы, как-то спокойнее и без паники переживают все финансовые потрясения, которые творятся в мире и преимущественно отражаются на москвичах

Далее вспомним кризис 2014 года. Это уже более локальный кризис, обусловленный антироссийскими экономическими санкциями, введением обратных санкций, обрушенным рублем и, как обычно, низкими ценами на нефть. В сентябре 2014 года котировки пошли вниз со $105–115 за баррель и к декабрю рухнули до $60. По информации РБК, падение цен на московское жилье в конце 2014-го — начале 2015 года составило 55% в долларах и 15–20% в рублях. Как следствие, рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы.

Мы стали свидетелями снижением темпов строительства, сокращением спроса, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей.

Однако в тот период значительно увеличился ипотечного кредитования, которое фактически спасло жилищное строительство в тяжелый период. Благодаря тому, что государство стало поддерживать застройщиков, субсидируя ипотечные ставки на покупку нового жилья, данная отрасль смогла выйти на новые темпы роста уже к 2016 году и продолжила свой рост до беспощадного 2020 года.

Бесспорно, режим самоизоляции граждан практически полностью сократил продажи, как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Конечно, из-за сильно упавшего спроса, продавцам недвижимости приходится восстанавливать рынок путем привлечения клиента заманчивой ценой.

По мнению многих экспертов, во втором квартале 2020 года мы сможем наблюдать снижение стоимости новостроек на 7-10%. А сам спрос на «первичку», вполне вероятно, возрастет в третьем квартале, ввиду значительной поддержки государства и низкими ипотечными ставками. Однако, не стоит забывать о том факторе, что весьма серьёзно увеличился уровень безработицы и многие граждане просто потратили свои накопления, находясь дома в режиме самоизоляции. Поэтому ожидать роста стоит, однако маловероятно, что он будет сильно заметным

Подводя итог, можно отметить весьма интересную зависимость, что все времена рецессии на рынке недвижимости обязательно обусловлены резким падением цен на нефть. Все остальные факторы кажутся второстепенными. Так или иначе, данный факт имеет место, а также имеет своё экономическое объяснение. Так как наша экономика экспортоориентированная и всецело завязана к уровню цен на нефть, то, соответственно, с их обвалом, получается определенная финансовая брешь, отражающаяся не только на уровне доходов россиян, но и на их покупательской способности. Тем самым, падение цен на нефть всего лишь причина, а снижение рынка недвижимости – следствие. Поэтому, будем верить, что «черные лебеди» 2020 станут причиной для осознания постоянно повторяющихся ошибок, а следствием станет обновление курсов экономики, которые позволят твердо стоять на ногах во время любого «землетрясения».

темы
1 мин