Общество
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Зарубежка
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального».
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io».
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Общество
Русская планета

Сэкономить в Москве не удастся: новостройки обогнали по цене «вторичку»

Кот в окне
Фото: Nastol.com.ua
В каких районах столицы выгоднее рассматривать уже готовые квартиры. Аналитика экспертов ЦИАН
Дмитрий Степнов
24 сентября, 2020 11:58
12 мин

Первичный рынок недвижимости всегда был интересен покупателям из-за более доступной стоимости в сравнении с готовым жильем на вторичном рынке.

Однако новостройки теряют свое главное преимущество. За последние три года объекты первичного рынка в столице прибавили в цене 24%, вторичного – только 17%. По подсчетам Циан, для 57% районов Москвы, где представлены новостройки, их стоимость оказывается выше, чем на вторичном рынке.

Эксперты выяснили, где все еще можно сэкономить, выбрав проект первичного рынка, а в каких районах выгоднее рассматривать уже готовые квартиры.

● Столичные новостройки дорожают быстрее вторичного жилья. Средняя стоимость кв. метров на первичном рынке выросла за три года на 24%. На вторичном рынке – на 17%.

● В 57% районов новостройки оказались дороже вторичного рынка. Три года назад доля составляла 48%.

Выгоднее всего приобретать недвижимость на первичном рынке в сравнении со «вторичкой» в районах Тропарево-Никулино, Фили-Давыдково, Северный.

● Первичный рынок вытесняет предложение готового жилья от собственников. Количество районов Москвы с долей «первички» выше 80% в 2020 году – 14. В 2017 году – 8.

● Каждая четвертая квартира в строящемся доме продается в ЮВАО (доля округа увеличилась с 13% до 22% за три года). Выросла доля СВАО. Снижение отмечено для САО и СЗАО.

● Строящееся жилье доступно в продаже в 77 районах«старой» Москвы. 2017 году квартиры от застройщиков реализовывались в 83 районах.

● Максимальный рост цен на вторичном рынке за три года отмечен в районах Северный, Даниловский, Беговой.

Для того, чтобы сравнивать сопоставимые по характеристикам квартиры в готовом жилом фонде и в новостройках, на вторичном рынке были исключены корпуса, вошедшие в программу реновации, а также 1-3 этажные дома и строения с деревянными перекрытиями.

Столичные новостройки дорожают быстрее вторичного жилья

Новостройки традиционно имеют более привлекательный прайс в сравнении со вторичным рынком. Основная причина – необходимость ждать завершения строительства дома 1-3 года, а вместе с тем – и сопутствующие риски, которые берет на себя дольщик в обмен на «дисконт» в 20-30% от стоимости готового жилья.

Переход застройщиков на проектное финансирование с открытием эскроу-счетов, рост конкуренции, улучшение качественных характеристик домов даже массового сегмента, а также – большая доступность ипотечного кредитования привели к значительному росту цен в сегменте новостроек.

Темпы увеличения стоимости для первичного рынка опережают прирост цен на уже готовое жилье.

По подсчетам Циан, за прошедшие три года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы увеличилась на 24%: со 170 тысяч до 211 тысяч рублей. На вторичном рынке за тот же период рост составил только 17%: со 188 тысяч до 220 тысяч рублей.

Разница в стоимости готового и строящегося жилья сокращается с каждым годом. За неполный 2020 год разница в цене квадратного метра составляла в среднем за месяц 4%. В 2019 году – 9%, 2018 году – 6%. Минимальная разница за все три года была отмечена в мае 2020 года – во второй месяц самоизоляции. Тогда средняя стоимость кв. м на вторичном рынке была равна 212 тысяч рублей против 205,8 тысяч рублей на первичном рынке. Разница – всего в 3%. Напомним, в мае начала выдаваться льготная ипотека под 6,5% годовых, одновременно продавцы на вторичном рынке стали активнее предлагать дисконты, чтобы поддержать интерес к готовому жилью в режиме самоизоляции и в отсутствии господдержки.

Динамика и разница средних цен на вторичном и первичном рынках Москвы:

Аналитика ЦИАН
Аналитика ЦИАН

Более чем в половине столичных районов новостройки обогнали по цене квартиры вторичного рынка

В целом по Москве вторичный рынок оказывался дороже первичного, пусть и с минимальной разницей в 3-4%. Однако в разрезе отдельных районов новостройки в продаже оказываются дороже предложения старого жилого фонда.

Аналитики Циан сравнили среднюю стоимость квадратного метра в строящихся и уже готовых домах по отдельным районам столицы, выяснив, где новостройки уже обошли по цене «вторичку». Были проанализированы районы Москвы в старых границах, где в продаже представлены как минимум 20 квартир (как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек). Дополнительно был исключен Центральный административный округ, в котором за счет неоднородности застройки средняя стоимость квадратного метра значительно варьируется. На первичном рынке учитывались только строящиеся дома, не получившие разрешение на ввод в эксплуатацию. На вторичном – исключены дома, попавшие в программу реновации, квартиры в 1-3-этажных корпусах, строения с деревянными перекрытиями и иные предложения в морально устаревшем жилом фонде.

В выборку вошли 65 старомосковских районов. В 37 из них (57%) средняя стоимость кв. м квартир в новостройках в продаже выше, чем на вторичном рынке. Для остальных 28 районов (43%) бюджет покупки жилья на первичном рынке окажется ниже, чем в старом жилом фонде.

Для сравнения – три года назад (в сентябре 2017 года) из 70 районов в 48% новостройки оказались дороже квартир на вторичном рынке. Дешевле «первичка» была для остальных 48% районов.

Наибольшая разница в средней стоимости квадратного метра (новостройки дороже вторичного рынка) зафиксирована сегодня в районе Сокол (47%), где летом 2020 года в продажу поступил проект бизнес-класса «Врубеля, 4». Север Москвы в целом активно застраивается новостройками сегмента бизнес, что ведет к превышению средней стоимости новостроек над ценами готового жилья. Однако есть исключения. К примеру, в Беговом и Хорошевском районах САО «первичка» незначительно, но все же дешевле вторичных объектов, среди которых «сталинки», а также уже реализованные престижные проекты, как «Гранд-Парк» или знаменитый ЖК «Триумф-Палас», выполненный в стиле знаменитых московских сталинских «высоток». Однако по мере удаления от центра города, стоимость вторичной недвижимости САО начинает снижаться, уступая ценовое первенство новостройкам.

В ВАО во всех шести районах, где доступны новостройки, их стоимость выше, чем на вторичном рынке. Наибольшая разница – в районах Гольяново (25%) и Преображенское (24%), где продолжается реновация территорий бывших промзон.

Дороже новостройки в большинстве районов и в ЮВАО, где на первичный рынок приходится больше половины объема предложения за счет нескольких проектов комплексного освоения территории.

В большинстве районов ЮАО новостройки также дороже вторичных объектов, в том числе за счет точечного характера многих ЖК, удачно размещенных в сложившихся локациях с развитой инфраструктурой. В Даниловском районе продолжается комплексное освоение территории бывшего знаменитого завода ЗИЛ, вместо которого появится жилье бизнес-класса.

В меньшей степени «ценовая экспансия» новостроек наблюдается в СВАО, где только для 3 из 12 районов с предложением от застройщиков первичный рынок оказывается дороже вторичного.

Найти новостройки дешевле вторичного жилья просто и в СЗАО, который также активно застраивается, но за счет пока низкой стадии готовности новостроек, их средняя стоимость меньше уже готовых квартир.

Выгоднее всего приобретать недвижимость на первичном рынке в сравнении со «вторичкой» в том же районе в ЗАО: Тропарево-Никулино (новостройки дешевле на 39%), Фили-Давыдково (33%), а также районе Северный (СВАО), 31%.

Первичный рынок вытесняет объем предложения жилья от собственников

До начала освоения территорий бывших промзон объекты первичного рынка были представлены преимущественно точечными объектами. Застройщики не представляли серьезной конкуренции для собственников, реализующих вторичное жилье, что позволяло им держать относительно высокую стоимость квадратного метра. Активное строительство в последние годы меняет «расстановку сил» на рынке недвижимости – в отдельных районах города новостройки составляют основную часть предложения.

По подсчетам Циан, в 14 районах Москвы «первичка» занимает более 80% объема предложения: Метрогородок, Люблино, Покровское-Стрешнево, Лианозово, Москворечье-Сабурово, Рязанский, Даниловский, Алексеевский, Ярославский, Западное Дегунино, Лосиноостровский, Донской, Лефортово, Отрадное.

Для сравнения – три года назад, в сентябре 2017 года, доля предложения в строящихся домах превышала 80% от всего объема в продаже только для восьми районов: Беговой, Можайский, Нижегородский, Свиблово, Дмитровский, Хорошево-Мневники, Алексеевский, Бутырский.

Каждая четвертая квартира в строящемся дома продается в ЮВАО

По подсчетам Циан, в сентябре 2020 года в старых границах Москвы строящееся жилье доступно в 77 районах. Три года назад – в сентябре 2017 года – квартиры и апартаменты в строящихся домах были представлены в 83 районах «старой» Москвы. Наибольший рост доли на рынке отмечен для ЮВАО (с 13% до 22%), что связано с выходом на рынок сразу нескольких проектов комплексного освоения территории, а также новых очередей ранее стартовавших жилых комплексов. Крупнейших из них – «Символ», «Кварталы 21/19», «Домашний». За прошедшие три года значительно увеличилась и доля СВАО (с 14% до 19%). Одновременно уменьшилась доля САО (с 17% до 11%) и СЗАО (с 11% до 6%), что связано с вымыванием объема предложения в проектах комплексного освоения территории «Мир Митино» и «Сердце столицы».

Распределение объемов предложения в строящихся домах по округам:

Аналитика ЦИАН
Аналитика ЦИАН

Как дорожает вторичный рынок и где вторичное жилье не конкурирует с «первичкой»

За прошедшие три года (с сентября 2017 года) в абсолютном большинстве районов отмечен рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке. Исключение – Якиманка и Арбат, в которых средняя стоимость практически не изменилась (-1% и -2% соответственно).

Наибольший рост цен за три года отмечен для районов:

● Северный (+41%), что связано с открытием МЦД и переходов в категорию «вторички» построенного микрорайона «Северный»

● Даниловский (+39%) дорожает также за счет активного строительства проекта бизнес-класса, а также развития транспортной сети (МЦК)

● Беговой (+38%) – также за счет открытия МЦД и пополнения вторичного рынка недавними новостройками.

Не во всех районах Москвы собственникам приходится конкурировать с застройщиками при продаже недвижимости. По подсчётам Циан, в старых границах Москвы насчитывается 41 район, где сегодня нет предложения в строящихся корпусах. Больше всего таких районов – в ВАО (9), ЮЗАО (8), ЮАО (8).

Эксперты Циан отмечают, что росту цен на первичном рынке во многом способствует льготная ипотека - клиенты активно покупают жилье, даже несмотря на его удорожание. Доступное ипотечное кредитование позволяет «пренебречь» ростом цен. Однако продать этот же объект с дополнительной наценкой за готовность уже на вторичном рынке оказывается намного сложнее, где нет дополнительных субсидий со стороны государства. Разница в цене между строящимся и готовым жильем снижается. Собственники идут на уступки, тогда как застройщики пока продолжают наращивать стоимость на фоне стабильного спроса, обеспеченного дополнительными механизмами.

«Превышение стоимости новостроек над вторичным рынком – нетипичная ситуация, - отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. – Подобная ценовая картина ранее была характерна преимущественно для районов, где строилось жилье на уровень выше того что было доступно на «вторичке». Сегодня же превышение цен строящегося жилья наблюдается даже в тех районах, где реализуются преимущественно проекты массового сегмента. Не стоит забывать о том, что платежеспособность населения ограничена, программа льготного кредитования завершается, да и сегмент новостроек намного хуже сбалансирован относительно сегмента готового жилья, которые обеспечены спросом как минимум за счет постоянной миграционной подвижности и демографических факторов. Поэтому стоимость вторичной недвижимости будет оставаться тем самым ценовым максимумом для недвижимости первичного рынка аналогичного сегмента».

Поделиться
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
12 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ