Россияне массово скупают новые квартиры

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в августе 2020 года.

Спрос продолжает восстанавливаться, причем его драйверами все больше становится не только льготная ипотека, но и стремление россиян сохранить свои накопления. По объему выручки застройщиков в августе 2020 года зафиксированы рекордные показатели за всю историю наблюдений.

● В августе 2020 года в Московском регионе заключено 13,3 тысяч сделок (+44% за месяц и -17% за год). В Москвезаключено 7,0 тысяч ДДУ (+60% за месяц, +25% за год). В Московской области - 6,3 тысяч ДДУ (+30% за месяц, +25% за год). В абсолютном выражении спрос вернулся к уровню весны 2019 года.

● По итогам августа 2020 застройщики получили рекордную выручку за всю историю наблюдений- 120 млрд рублей. Это на 56% больше, чем месяц назад, на 48% больше, чем в августе 2019 года и на 12% больше, чем в предыдущие месяцы-рекордсмены (в декабре 2018 и декабре 2019 года девелоперы получили по 107 млрд рублей).

● Средняя стоимость квадратного метра в Москве продолжает расти. В Москве она составила 210,8 тысяч рублей (+2,1% за месяц, +10,3% за год). Недвижимость Московской области подорожала до 104,2 тысяч рублей: +0,9% за месяц и 20% за год.

● Объем предложения на первичном рынке Московского региона продолжает сокращаться. В продаже доступны 73 тысяч квартир и апартаментов ( на 3 тысячи лотов меньше, чем месяц назад, на 28 тысяч лотов меньше, чем год назад ).

● Девелоперы столичного региона вывели на рынок 407 тысяч кв. метров нового предложения (меньше было только в карантинном мае этого года).

● Снижается доля ипотечных сделок. В августе с привлечением банковского финансирования было заключено 66% сделок (в июле на них пришлось 70% ДДУ). На рынок вышли покупатели с живыми деньгами.

● Впервые за последние 2 года в одном ЖК прошло более 400 сделок в месяц, в список ЖК-лидеров по темпам продаж вновь вошло 2 проекта на территории Москвы в старых границах.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Число сделок растет. Спрос в августе 2020 года вернулся к докризисным показателям.

В августе 2020 года в Московском регионе заключено 13,3 тысяч сделок (+44% за месяц и -17% за год). В Москве заключено 7,0 тысяч ДДУ (+60% за месяц, +25% за год). В Московской области - 6,3 тысяч ДДУ (+30% за месяц, +25% за год). В абсолютном выражении спрос вернулся к уровню весны 2019 года.

Летом этого года Росреестр в Московском регионе перешел на новое программное обеспечение, что привело к изменению формата выписок, смещениям дат регистрации отдельных проектов, что могло несколько исказить цифры по отдельным дням и неделям. Расчетные показатели из анализа выписок в 3 квартале 2020 года могут сильнее, чем обычно отличаться от пресс-релизов Росреестра. Но общий тренд на восстановление спроса до докризисных уровней по итогам августа уверенно подтверждается и иными косвенными индикаторами (динамикой выбытия помещений из шахматок, а также статистикой из проектных деклараций).

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона в 2019-2020 гг, ед.. ДДУ:

II. Рост цен и увеличение доли сделок в премиальных сегментах привело к рекордной выручке у московских застройщиков.

В августе 2020 года застройщики, работающие в Московском регионе получили рекордную выручку - около 120,7 млрд руб.. Это на 56% больше, чем месяц назад, на 48% больше, чем в августе 2019 года и на 12% больше, чем в предыдущие месяцы-”рекордсмены” (в декабре 2018 и декабре 2019 года девелоперы получили по 107 млрд руб.).

Выручка растет намного быстрее, чем число сделок в абсолютном выражении. По отношению к предыдущему месяцу девелоперы продали на 44% больше жилых помещений, а объем выручки при этом вырос на 56%. Это связано с тем, что на рынке сейчас приобретается больше дорогих квартир, чем в предыдущие месяцы. Недвижимость премиальных сегментов намного хуже покупали в период карантина (все-таки для того, чтобы потратить десятки миллионов рублей не всем достаточно консультации по скайпу), но сейчас отложенный спрос на них реализовался. Еще одним драйвером успешных продаж в бизнес- и премиум-классах стали закрытые границы. Многие из представителей верхнего среднего класса не смогли в этом году уехать из столицы за рубеж, но зато смогли спокойно выбрать себе квартиру в строящемся доме.

III. Рост доли проектов с продажами по эскроу и сокращение активного предложения разгоняет рост цен.

Цены предложения на первичном рынке Московского региона продолжают расти. Причем рост цен ускорился по сравнению с летними месяцами (если в июне-августе они увеличивались не более чем на 1 процент, то в начале сентября вновь выросли более, чем на 2% в месячном и более, чем на 10% в годовом выражении).

В Москве в старых границах цена квадратного метра превысила рубеж в 225 тысяч рублей, а в Новой Москве впервые стала выше 150 тысяч рублей. Не прекращается рост цен и в Московской области (за год они прибавили более 20%).

Причины такой динамики цен связаны не только с переходом на эскроу-счета (вести такие проекты застройщикам дороже), но и с соотношением спроса и предложения. Девелоперы выводят мало новых проектов (за январь - август 2020 года в Московском регионе стартовали продажи в жилых комплексах с продаваемой площадью 4,3 млн кв. метров (на 20% меньше, чем год назад; а в августе 2020 года было рекордно мало новинок (около 0.4 млн кв. метров (меньше было только в пик карантинных ограничений в мае этого года). Мало нового предложения на котловане - выше средние цены. Кроме того, при продажах через эскроу-счета застройщик не так сильно заинтересован в стимулировании высоких темпов продаж за счет низких цен на старте проекта.

Объем активного предложения быстро снижается. Если в начале января в активной реализации находилось 94 тысяч квартир и апартаментов, то к началу сентября покупатели могут выбирать лишь из 73 тысяч жилых помещений. Такое быстрое вымывание предложения (на 23% по итогам 8 месяцев) фиксируется впервые за последнее десятилетие.

Динамика цен предложения в новостройках Московского региона в 2019-2020 гг., тыс. руб. за кв. м:

IV. Ипотека перестает быть единственным драйвером спроса. Доля сделок с банковским финансированием снижается.

Несмотря на востребованность программы льготной ипотеки доля сделок с привлечением банковского финансирования снижается второй месяц подряд. Если в июне этого года 3 из 4 сделок на первичном рынке были ипотечными, то по итогам августа их доля снизилась до 66%. В Москве в старых границах доля ипотечных сделок вернулась к докризисным значениям (59%). В Новой Москве и Подмосковье показатель выше, чем в начале года, но тоже постепенно падает.

В августе среди покупателей растет доля тех, кто решил переложить накопления из депозитов (по которым существенно ухудшились условия), ценных бумаг (по которым со следующего года вырастет налоговая нагрузка) или рублевых сбережений (которые в августе обесценились относительно бивалютной корзины на 10-15%) в квадратные метры. На фоне возросших санкционных рисков доля сделок за наличный расчет в ближайшие месяцы будет продолжать увеличиваться.

Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона в 2019-2020 гг.:

V. Проекты в Москве в старых границах вернулись в десятку лидеров по темпам продаж.

На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось 55% от суммарного объема выручки.

В лидерах – ГК ПИК, реализовавшая жилья на 21,2 млрд руб. (17,6% рынка). На второй строке – «Донстрой» (8,1 млрд руб. и 6,7% рынка), замыкает тройку лидеров Ingrad (7,9 млрд руб., 6,5% рынка).

В 10 проектах с лучшими продажами реализовывалось от 164 до 400 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 17,4% всех сделок Московского региона. В перечень проектов-лидеров вернулись два проекта из «старой» Москвы («Настоящее» и «Символ»). Впрочем, сверхвысокий объем продаж в ЖК «Настоящее» связан с регистрацией ранее оформленных броней (квартиры в нем предлагаются покупателям с середины мая). Впервые за последние 2 года в одном ЖК («Южная Битца» от ГК ФСК) прошло более 400 сделок в месяц.

«С одной стороны, итоги августа не могут не радовать участников рынка новостроек, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Спрос в абсолютном выражении вернулся к докризисным значениям (в августе было продано столько же квартир и апартаментов, как и весной 2019 года), а в денежном выражении даже превзошел их. С другой стороны, говорить об устойчивом восстановлении рынка пока рано. Все чаще причиной покупки являются не рациональные, а эмоциональные действия покупателей - стремление успеть до окончания льготной ипотеки, купить до того, как цены не вырастут еще сильнее, спасти рублевые накопления от обесценивания. Эта волна ажиотажного спроса рано или поздно подойдет к концу и на рынке останутся подорожавшие практически до уровня вторичного рынка новостройки на фоне снижающихся реальных доходов населения».