Родить себе квартиру. Российские реалии

Сможет ли материнский капитал сделать демографический бум строительным?

18 февраля, 2020 13:54

6 мин

Расширение программы материнского капитала спровоцирует в российских регионах бум жилищного строительства. Но затронет лишь тех покупателей жилья, кто пользуется маткапиталом впервые, считает один из крупных застройщиков Самарской области, генеральный директор компании «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин.

В думский Комитет по вопросам семьи, женщин и детей внесена законодательная поправка, направленная на реализацию инициатив президента РФ Владимира Путина по расширению программы материнского капитала. Ожидается, что уже на заседании 19 февраля депутаты приступят к ее первоначальному обсуждению. В основном все озвученные ранее главой государства предложения в представленный законопроект вошли.

В частности, в своем январском послании Федеральному собранию Владимир Путин предложил продлить программу маткапитала минимум на пять лет, т.е. до конца 2026 года выплачивать средства при рождении первенца, а также увеличить сумму пособия за второго ребенка. Казалось бы, у российских родителей увеличиваются свободные средства, которые можно потратить прежде всего на жилплощадь — для растущей семьи — это проблема номер один.

Рост спроса — значит рост рынка жилищного строительства. Но чем обернутся эти меры на практике?

Да, сертификат за первого ребенка даст возможность молодой семье улучшить жилищные условия еще до рождения второго малыша, что очень удобно: переезжать с одним младенцем на руках гораздо легче, чем с двумя. Не говоря уже о том, что размер маткапитала за первенца будет проиндексирован и составит 466 617 рублей. При рождении второго ребенка выплата еще и увеличится на 150 тысяч — до 616 617 рублей. Можно также вспомнить, что в стране уже действует льгота, согласно которой при появлении третьего ребенка государство «списывает» его родителям 450 тысяч рублей ипотечного кредита.

Итого: простым математическим сложением трех цифр получается почти 1,5 млн рублей, которые можно потратить на жилье. Казалось бы, плодись и размножайся, молодая семья, покупай новую квартиру, радуйся, строитель, подъему рынка. Но, как всегда, есть детали, из которых выглядывает дьявол

Начнем с Москвы. Возьмем сумму первых двух государственных выплат — за первенца и за второго ребенка, миллион с лишним — это много или мало? Самое дешевое жилье на вторичном рынке Москвы стоит примерно 5 млн рублей. А средняя цена «квадрата» в столичной новостройке массового сегмента — 202 тысячи рублей. Так что за 5 млн на вторичке молодая семья получит однокомнатную квартиру площадью около 30 кв. метров с каким-никаким, но ремонтом, а в новостройке — студию в «голом» бетоне метров на 25. Вторичка, очевидно, выгоднее, так что роста спроса на столичные новостройки ждать не стоит.

А молодой семье, если жилья у нее нет совсем, даже двойного маткапитала хватит максимум метров на 5–6. Значит, придется вертеться, брать ипотечный кредит. Тут маткапитал хотя бы может стать первоначальным взносом — его многим заемщикам с маленькими детьми действительно сложно накопить. Ну и не забываем про списание при рождении третьего ребенка 450 тысяч рублей ипотечного долга.

В целом статистика программы маткапитала, стартовавшей в 2007 году, очень хорошая: за 12 лет выдано около 10 млн сертификатов, примерно 70% из них направлено на улучшение жилищных условий, доля сделок с недвижимостью с применением маткапитала — в среднем 15% по стране, а в некоторых регионах существенно выше. Так что продление срока выдачи маткапитала и возможность получения его при рождении первого ребенка действительно станет реальным трамплином в новую жизнь для новых российских семей, а значит, повысит спрос на недвижимость. Только не в «перегретой» Москве, а в регионах, где жилье гораздо дешевле.

Молодые семьи в «заМКАДье» уже могут себе позволить не «однушку» любой ценой, а квартиру «на вырост», имея в виду перспективу пополнения семьи, т.е. как минимум двухкомнатную. Чем региональные рынки и хороши — просторную семейную квартиру можно купить примерно за 3 млн рублей. Тут уже госпомощь составит треть, а и то и половину стоимости жилья. В моей родной Самарской области с помощью маткапитала только на первенца можно увеличить площадь будущей квартиры на 10–12 «квадратов», это целая комната. Коллеги из Челябинска, где метр стоит около 33 тысячи рублей, подсчитали, что использование «детских средств» обеспечит прибавку жилплощади на 15 «квадратов»...

Но семейная лодка молодых родителей, решивших вложить материнский капитал в улучшение жилищных условий, натыкается на некоторые подводные камни. Например, если семья уже один раз потратила маткапитал на жилье и по закону выделила в нем ребенку долю, она не сможет, родив второго ребенка, продать первую квартиру, чтобы взять в ипотеку новую, большей площади. Запретят органы опеки, которые стоят на страже интересов первого ребенка. Можно только купить новую квартиру по сертификату, полученному за нового ребенка. Не одобрят схему с новой ипотекой для увеличения жилплощади и банки — они рассматривают такие кредиты как высокорисковые: в случае дефолта заемщика продажа объекта недвижимости не покроет задолженность перед банком, так как доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки.

Выход один: опека и банк должны договориться, причем на законодательном уровне. Еще одно препятствие, которое возникает на практике: пенсионный фонд, оперирующий маткапиталом, не очень быстро перечисляет средства, а девелоперы, банки и владельцы квартир не отличаются терпением. Продавец просто не хочет ждать и уходит.

Что в итоге? Изменения в программе маткапитала могут увеличить число сделок с недвижимостью, возможно, даже в разы, учитывая, что сегмент граждан, его использующих, существенно увеличится. Так, по предварительным оценкам аналитиков «ДОМ.РФ», распространение программы только на первенцев затронет около 1,3 млн российских семей и создаст дополнительный спрос еще на 6 млн квадратных метров жилья в год.

Автор: Данил Либуркин, генеральный директор компании «Альянс-Менеджмент»