Рынок недвижимости России ушел на карантин

В марте на рынке столичной недвижимости наблюдались настоящие «американские горки». Девальвация рубля на 20%, вызвавшая ажиотажный спрос на квадратные метры, сменилась резким падением активности покупателей после объявленного в Москве режима полной самоизоляции.

Аналитики Циан проанализировали городской и загородной рынки недвижимости (купли-продажи, а также долгосрочной и посуточной аренды), оценив ситуацию по каждому из сегментов в столичном регионе и других городах-миллионниках. Для анализа спроса эксперты Циан посчитали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru в марте 2019 и марте 2020 года в Москве.

В приложении приведены аналогичные данные по городам-миллионникам.

● Ажиотажный спрос на фоне девальвации рубля сменился падением. Объявленный в Москве «карантин» привел к снижению активности потенциальных покупателей. Вторичный рынок «просел» за последнюю неделю на 28%, сегмент новостроек потерял 20% спроса.

● В сегменте аренды максимальное снижение спроса зафиксировано на рынке посуточной аренды. Спрос на такие объекты в годовой динамике упал на 25%. За последнюю неделю – на 49%. Долгосрочной арендой стали интересоваться реже на 2% за месяц. В период самоизоляции спрос упал на 25%.

● Москвичи стараются переждать пандемию за городом – количество просмотров объявлений о долгосрочной аренде коттеджей и дач в области выросло в три раза в сравнении с прошлым годом.

● Пик спроса на аренду загородных домов пройден: с 28 марта, после распространения режима самоизоляции на всех граждан, число просмотров загородных домов снижается.

● Жесткие меры властей по предотвращению распространения коронавируса привели к смещению спроса. Клиенты стали чаще интересоваться посуточной арендой домов.

● Самым устойчивым на загородном рынке оказался сегмент купли-продажи домов. Количество просмотров объявлений о продаже коттеджей и дач увеличилось в марте 2020 года на 25%. Возможно, после завершения пандемии интерес к этому сегменту вновь вырастет (особенно среди тех, кто договорится и дальше работать на удаленке).

Городская недвижимость

1. Вторичный рынок. Продажа.

По подсчетам аналитиков Циан, спрос на вторичном рынке недвижимости Москвы по итогам марта 2020 года оказался всего на 7% выше, чем в марте 2019 года. Резкий всплеск активности клиентов был зафиксирован 9 марта (+36%), что было вызвано обесцениванием рубля - покупатели пытались сохранить средства, вкладывая их в квадратные метры.

Еще одна причина высокого спроса – возможное удорожание ипотеки, как это было в конце 2014 года, когда ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 17%, что фактически «парализовало» рынок жилищного кредитования. Ставка по ипотеке сегодня находится на минимальном за всю историю уровне. Опасаясь повторения сценария пятилетней давности, россияне решили зафиксировать за собой выгодный процент и одновременно переложить деньги в другой актив.

20 марта стало известно о сохранении ключевой ставки. С 22 марта количество просмотров объявлений о продаже на вторичном рынке снизилось. Одновременно обострилась ситуация и с распространением коронавирусной инфекции в столице. После объявленного режима полной самоизоляции для всех жителей покупательская активность на вторичном рынке резко пошла на спад. С 26 по 31 марта количество просмотров объявлений о продаже упало относительно аналогичного периода 2019 года на 28%.

Просмотры объявлений о продаже недвижимости, март 2019/2020, Москва

2. Первичный рынок. Продажа.

На первый взгляд, сегмент новостроек должен быть более устойчив в сравнении со вторичным рынком. Несмотря на вынужденное закрытие офисов продаж, застройщики продолжают консультировать клиентов по телефону, предлагая дополнительные скидки для поддержания спроса. К тому же на первичном рынке сделку можно заключить дистанционно, через личный кабинет, оплатив всю сумму или первый взнос по ипотеке с карты и/или личного счета. Однако даже при наличии всех возможностей для заключения сделки и дополнительных бонусов, спрос в последнюю неделю месяца просел на первичном рынке на 20%. Это чуть меньше, чем на вторичном рынке (-28%), где заключить дистанционную сделку практически невозможно.

Всего в марте 2020 года количество просмотров объявлений о продаже новостроек оказалось на 2% выше, чем в марте 2019 года. Резкий рост активности клиентов так же, как и на вторичном рынке, зафиксирован 9 марта (+30%). Таким образом, динамика спроса в сегменте новостроек и готового жилья, оказалась сопоставимой. Рынок новостроек оказался более устойчив за счет возможности дистанционных продаж.

Просмотры объявлений о продаже новостроек, март 2019/2020, Москва

3. Вторичный рынок. Долгосрочная аренда

Ситуация на рынке долгосрочной аренды не столь зависит от ставки по ипотеке или курса рубля. Эти факторы оказывают опосредованное влияние на спрос потенциальных арендодателей. Тем не менее, опасаясь роста ставки по ипотеке, часть арендаторов решили взять ипотеку на готовое жилье, что и снизило спрос на аренду. По этой причине сегмент долгосрочной аренды первым – уже с 17 марта – столкнулся со снижением спроса, в отличие от рынка купли-продажи, где основное падение пришлось на последнюю неделю месяца.

По подсчетам аналитиков Циан, количество просмотров объявлений квартир в долгосрочную аренду в Москве снизилось на 2% относительно марта 2019 года. Наибольшее падение активности произошло с 25 марта – после объявления нерабочей недели и в дальнейшем – «карантина» для всех жителей Москвы. Спрос в последнюю неделю марта снизился на 25% относительно аналогичного периода 2019 года.

На рынок аренды также напрямую влияет и ситуация на рынке труда. Многие компании уже оказались в сложном финансовом положении, которое приведет к сокращению штата сотрудников. Нередко арендаторы – это как раз жители других регионов, работающие в столице. Потеряв работу, многие из них будут вынуждены уехать в родной город, где можно временно пожить у родственников, либо снять квартиру за меньшие деньги, чем в Москве.

Просмотры объявлений о долгосрочной аренде квартир, март 2019/2020, Москва

4. Вторичный рынок. Краткосрочная аренда

В наибольшей степени просел рынок посуточной аренды квартир. Количество просмотров таких объявлений в марте 2020 года оказалось на 25% меньше, чем в марте 2019 года. Снижение активности клиентов наблюдается уже со второй недели месяца – когда началось постепенное закрытие границ РФ с другими странами. Туристический поток значительно сократился. В отдельные дни спрос проседал до 69% относительно аналогичных дат прошлых лет. В последнюю неделю месяца количество просмотров сократилось на 49%.

Высокую конкуренцию частными рантье составляют и отельеры, которые также пострадали от снижения туристического потока и временного приостановления деятельности многих организаций. Частично поддержать спрос на рынке посуточной аренды помогли россияне, вернувшиеся из других стран. В общей сложности речь идет примерно о миллионе человек. Некоторые из них приняли решение «самоизолироваться» на две недели отдельно от семьи, сняв жилье посуточно. Однако это не помогло компенсировать отсутствие туристов.

Просмотры объявлений о посуточной аренде квартир, март 2019/2020, Москва

Загородная недвижимость

5. Загородный рынок. Долгосрочная аренда коттеджей и дач

Эпидемия коронавируса привела к взрывному спросу на долгосрочную аренду загородных домов и дач. По подсчетам аналитиков Циан, количество просмотров объявлений о долгосрочной аренде дач и коттеджей в Московской области, увеличилось в 2,7 раз. Рост активности клиентов наблюдается примерно с 12 марта. Пик спроса пришелся на 28 марта, когда количество просмотров объявлений в день оказалось в семь раз больше, чем в ту же дату годом ранее. Однако после объявленного режима самоизоляции – обязательного для всех жителей Москвы и области – активность клиентов стала снижаться. На 31 марта (спустя три дня после рекорда месяца) спрос оказался выше только в четыре раза. Таким образом, пик спроса на загородную недвижимость в аренду прошел. Ограничение на передвижение по городу и области уменьшают возможности поиска дома.

Загородный коттедж в марте выбирали, во-первых, для того, чтобы переждать эпидемию коронавируса за городом, где меньше плотность населения и вместе с тем – риски инфицирования. Во-вторых, загородный дом сегодня – это альтернативный вариант летней поездке на море. Закрытие границ со странами, отмена авиасообщений ставит под сомнение заграничный отпуск в ближайшие месяцы. Такие клиенты также выбирают долгосрочную аренду.

Влияние на число просмотров оказывал и сложившийся информационный фон. Новости о том, что россияне массово переезжают за город повысили интерес к аренде даже тех, кто в принципе не планирует перебираться за город. То есть реальный спрос на загородные коттеджи вырос не пропорционально числу просмотров объявлений.

Просмотры объявлений о долгосрочной аренде домов и дач, март 2019/2020, Московская область

6. Загородный рынок. Посуточная аренда коттеджей и дач

Рынок посуточной аренды загородных домов и дач не столь развит, в отличие от долгосрочной аренды. Собственники домов стремятся сдать объекты на как можно больший срок. Причина в более сложном и, как правило, долгом поиске нового арендатора. Да и для самих арендаторов зачастую выгоднее снять дом на продолжительный срок за счет более низкой ставки в пересчете на месяц.

По подсчетам аналитиков Циан, в марте 2020 года зафиксировано на 20% больше просмотров объявлений о посуточной аренде, чем годом ранее. Основной спрос пришелся на последнюю неделю месяца, когда количество просмотров увеличилось в два раза. Эксперты объясняют такую динамику предпринятыми властями мерами против распространения коронавирусной инфекции. С учетом введенного режима самоизоляции и относительно небольшого количества инфицированных, часть жителей региона могли передумать жить за городом продолжительное время. По этой причине вырос спрос в том числе и на посуточную аренду.

Начиная с 27 марта, количество просмотров планомерно снижается по причине объявленного “карантина” – те, кто не успел снять дом до объявленной самоизоляции, стали реже интересоваться предложением. Еще одна причина смещения спроса в пользу посуточной аренды – это «вымывание» наиболее ликвидных домов для долгосрочной сдачи. Возможно, после завершения пандемии интерес к этому сегменту вновь вырастет (особенно среди тех, кто договорится и дальше работать на удаленке).

Просмотры объявлений о посуточной аренде домов и дач, март 2019/2020, Московская область

7. Загородный рынок. Продажа коттеджей и дач

Спрос на загородный рынок купли-продажи в марте оказался наиболее стабильным из всех. По подсчетам аналитиков Циан, общее количество просмотров объявлений о продаже загородных домов и дач в Московской области в марте увеличилось на 25%. Влияние на спрос отчасти оказала хорошая теплая погода уже в начале месяца – активный сезон начался раньше обычного.

Еще один фактор – это девальвация рубля. Валютные колебания всегда вызывали спрос на загородном рынке, особенно в высоком бюджете, где дома нередко имеют долларовый прайс. Покупатели в этом сегменте стремятся зафиксировать стоимость до еще большего подорожания.

Просмотры объявлений о продаже домов и дач, март 2019/2020, Московская область

«Особенность текущего падения спроса на рынке недвижимости в том, что его причиной стал абсолютно новый для нас, и от этого сложно прогнозируемый фактор, – эпидемия коронавируса, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Пока сложно сказать, как долго продлятся введенные ограничения, каким образом будет развиваться эпидемиологическая ситуация. Однако уже сейчас понятно, что из нее мы выйдем со снижением реальных доходов населения и ростом безработицы. По некоторым оценкам, только в Москве рискуют потерять работу до миллиона сотрудников, что окажет влияние как на рынок аренды, так и купли-продажи жилья. В среднесрочной перспективе это приведет к небольшому снижению стоимости, как минимум на величину прироста за последние полтора года. Дальнейшая динамика спроса и цен будет зависеть от темпов восстановления экономики в России и у наших ключевых торговых партнеров».

Динамика поисковых запросов по сегментам, март 2019/2020, другие города-миллионники