Вероятность рантье

Фото: Zachary Scott / Getty Images / Fotobank.ru

Инвестиции от продажи однокомнатной квартиры в Москве могут приносить неработающему человеку от 17 до 75 тысяч рублей в месяц

Антон Кравцов

7 мая, 2014 05:01

14 мин

Все больше россиян думают о том, чтобы сменить страну проживания. По данным опросов «Левада-центра», сегодня эмигрировать хотят 22% жителей страны (для сравнения, в посткризисном 2009 году аналогичные мысли были только у 13% опрошенных). Многие из них думают о том, как использовать накопленные здесь активы, чтобы относительно безбедно жить за рубежом. Другая часть людей, особенно предпенсионного возраста, хотя и рассчитывает остаться в России, но видит себя арендодателем жилья. «Русская планета» решила разобраться, какие есть оптимальные варианты инвестиций для того, чтобы стать рантье.

В качестве примера было решено взять условного жителя Москвы, у которого есть однокомнатная квартира по средней для города цене. По легенде, он решил перестать работать, разменять свою однушку, сменить место жительства, а оставшиеся деньги вложить так, чтобы они приносили доход.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве в апреле текущего года составляет около 7,5 млн рублей. При учете того, что однушка в не очень дальнем Подмосковье стоит около 3,4 млн рублей, в свободном распоряжении остаются 4,1 млн рублей ($114 тысяч, €83 тысячи). Вариантов, куда можно инвестировать такую сумму, немного. К примеру, купить еще одну квартиру в Подмосковье и сдавать ее, либо сделать то же самое с зарубежной недвижимостью. Помимо этого, можно положить деньги в банк и жить на проценты, или попробовать поиграть на рынке акций. В каждом из вариантов можно получать средний доход, на который проживет один человек, не работая вообще.

Такую скромную сумму принесет покупка и последующая сдача апартаментов за рубежом. Причем выбор стран, где можно купить недвижимость за €83 тысячи, будет ограничен Болгарией, Турцией, Кипром и Испанией, считает старший менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru Марина Филичкина. «Это, скорее всего, будут апартаменты с одной или двумя спальнями. Возможно, потребуется небольшой ремонт. Многое зависит от страны, но квартира не будет располагаться близко к морю. Если мы говорим про Испанию, то можно будет найти что-то в пределах километра от моря. В других странах за такую сумму вообще нет качественных объектов недвижимости. В Великобритании есть вариант студенческих апартаментов, но они стоят от 80 тысяч фунтов. Это апартаменты в студенческом общежитии, которые автоматически сдаются в аренду студентам», — объясняет Филичкина.

С ней соглашается генеральный директор компании по продаже зарубежной недвижимости Houseage Юрий Камаев. Он добавляет, что чаще россияне покупают квартиры за рубежом для того, чтобы там жить, потому что сдавать их не очень выгодно. Огромное значение имеет фактор сезонности, поэтому, чтобы получать доход, нужно ориентироваться на регионы, где сдавать квартиру можно круглый год. «С точки зрения курортной и околокурортной недвижимости мы сейчас рекомендуем Барселону и ее пригород. Падение цен на недвижимость в Испании практически прекратилось, и в последнее время даже наметился небольшой рост. Но в Барселоне сложно купить что-то дешевле €150 тысяч. Либо это будут однокомнатные квартиры не самого лучшего вида, но они самые сдаваемые — такие предложения «отрывают с руками», — объясняет Камаев.

Филичкина рассказывает, что сдавать такую квартиру можно будет максимум за 5–6% от ее стоимости и ежемесячно получать около 17 тысяч рублей. «Это максимальная цифра, и все сильно зависит от конкретного варианта, местоположения, возможности долгосрочной аренды и других факторов. В Европе доходность от аренды жилья маленькая, и рассчитывать на большие деньги не стоит», — говорит эксперт.

Владислав Гинько. Фото: ippkrudn.ru

Не стоит забывать и о сопутствующих расходах на содержание жилья, оплату ЖКХ, налоги и комиссии при покупке квартиры, отмечает эксперт из Института экономики естественных монополий РАНХиГС Владислав Гинько. «Российские владельцы зарубежной недвижимости с удивлением узнают, что 25–30% от зарплаты среднего европейца тратится на ЖКХ. Мы же привыкли к 10–15% — это несколько тысяч рублей в месяц. Во-вторых, там более высокие налоги на недвижимость. В-третьих, это ползучие санкции Запада, с экономической холодной войной. То есть доступ к этой недвижимости может быть ограничен из-за проблем с визами», — говорит Гинько.

«В Болгарии содержание недвижимости обходится в 500–700 евро в год. Сюда входят налоги, плата за коммунальные услуги, страховка и обслуживание жилья. В Испании это будет стоить около 2500 евро в год, на Кипре — 1700 евро, в Турции — 500–700 евро в год», — объясняет Филичкина. Она напоминает еще и о дополнительных расходах при покупке квартиры, которые нужно заплатить единовременно. Так, в Болгарии налог на передачу собственности составит 3%, еще есть регистрационный и гербовый сбор от 0,1% до 1,5%, плюс нотариальный сбор — 0,4%. В Испании при покупке недвижимости на дополнительные расходы нужно закладывать около 13%, на Кипре — 23–24% из-за высокого НДС (19%), в Турции — 4–5%.

Гинько считает, что проблема сдачи зарубежной недвижимости усугубляется тем, что в летние месяцы россияне сами живут там, а вне сезона жизнь на курортах замирает. С другой стороны, по его мнению, можно выбрать иной вариант инвестиций. Например, купить дешевую квартиру в Подмосковье и небольшие апартаменты за рубежом. «То есть сдавать недвижимость здесь, получать доход, а самому уехать за границу. Но доход будет все равно низким», — говорит он.

Если разменять московскую квартиру на две однушки в Подмосковье и сдавать одну из них, то можно рассчитывать примерно на такую сумму. Стоимость аренды однокомнатной квартиры в не самом отдаленном Подмосковье составляет 20–25 тысяч рублей в месяц. «Как правило, за эту сумму предлагается жилье в новых домах с хорошим ремонтом и современной мебелью. В Москве похожую квартиру сдают за 35–40 тысяч рублей. Наибольшим интересом пользуются города, которые ближе всего расположены к МКАД: Химки, Долгопрудный, Реутов, Видное, Люберцы, Котельники, Дзержинский, Красногорск, Балашиха, Одинцово», — объясняет директор Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева.

Галина Киселева. Фото: incom.ru

Квартира такого класса вполне укладывается в лимит 4 млн рублей. По данным «ИНКОМ-недвижимости», однокомнатная квартира в Королеве, на пятом этаже «хрущевки» будет стоить 3,4 млн рублей. За такую же сумму можно купить квартиру в панельном доме в Подольске. Деньги, вырученные от продажи среднестатистической московской квартиры, можно потратить на несколько объектов недвижимости в Подмосковье. «Например, можно приобрести двухкомнатную квартиру и две комнаты. К примеру, комната площадью 11,2 квадратных метра в трехкомнатной квартире в Мытищах продается за 1,3 млн рублей. Вторая комната площадью 10 квадратных метров стоимостью 1,5 млн рублей находится в Долгопрудном. На оставшиеся средства можно купить еще и двухкомнатную квартиру в Чехове за 2,7 млн рублей», — сообщили «Русской планете» в агентстве.

«Недвижимость — это всегда гарантированный доход от сдачи в аренду, а также гарантированный прирост стоимости. Сегодняшняя однушка в Москве через пять лет, даже с учетом инфляции, дешевле стоить не станет», — объясняет начальник отдела аналитического агентства по управлению инвестициями Investfunds Анастасия Маринина. Она считает, что вариант с однокомнатной ликвидной квартирой в столице окажется очень интересным. Если удастся ее разменять, даже с привлечением небольшого кредита, это будет очень ликвидный инструмент.

«Выгоднее всего сдавать квартиру именно в Москве. Если рассуждать о ее продаже, чтобы инвестировать куда-то выгоднее, то, на мой взгляд, это очень сомнительный вариант», — добавляет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

С ним не согласен Владислав Гинько. Он напоминает, что вечно цены на недвижимость расти не будут. «Я бы опасался вкладывать в недвижимость, потому что тенденция роста цен может прекратиться. Также есть вероятность, что налоги на вторую квартиру или на „излишки“ метров могут быть повышены. Плюс эксплуатационные затраты. Это заметно снизит выгодность таких вложений», — объясняет экономист. Он считает, что «сохранить деньги, вложив в недвижимость можно, потеряв при этом не так много». По крайней мере, риски будут не такими высокими, чем при игре на рынке акций или при отдаче денег в доверительное управление.

«Доходность будет зависеть от того, когда инвестору вновь понадобятся деньги. Злая шутка судьбы заключается в том, что ситуация, когда человеку срочно нужны деньги, обычно совпадает с тем, когда они нужны очень многим. От этого начинается падение цен на недвижимость», — говорит Гинько. Он добавляет, что когда в экономике все хорошо, люди вкладываются в недвижимость, она растет в цене, всех это устраивает, но когда всем срочно нужны деньги, начинается обвал, и недвижимость дешевеет. Это всегда происходит стихийно, и точка невозврата может наступить или завтра, или через неделю.

Примерно такую сумму можно получать, если положить оставшиеся от размена московской квартиры 4,1 млн рублей в банки. Эксперты сходятся во мнении, что банки — наиболее выгодное вложение, но советуют разбить эту сумму так, чтобы в случае ликвидации учреждения вклад попадал под гарантийные выплаты от Агентства страхования вкладов (АСВ), которое компенсирует вклады и проценты до 700 тысяч рублей.

«Хотя сейчас процентные ставки стали менее интересны, это все равно гарантированный доход. Нужно помнить еще и то, что крупные банки не очень любят давать высокие проценты, то есть, учитывая инфляцию, можно проиграть. С другой стороны, это стопроцентная гарантия сохранности денег», — объясняет Маринина.

Антон Табах. Фото: @Anton_Tabakh

По данным рейтинга газеты «Ведомости», самые большие проценты по вкладам готовы выплачивать средние и мелкие банки. По рублевым вкладам наиболее выгодные условия сегодня предлагает «Бинбанк» (11% годовых), если говорить о долларовых вложениях, то лидером является «Банк Санкт-Петербург» (5,25% годовых), вклады в евро выгоднее нести в тот же банк или «Совкомбанк» (везде по 4,75% годовых).

«Нужно разбивать на суммы по 600 тысяч рублей с небольшим хвостом, чтобы в случае отзыва лицензии у банка, АСВ могло компенсировать не только сумму вклада, но и проценты. То есть если вы хотите получать 10%, то вклад должен быть примерно 645 тысяч рублей», — рекомендует аналитик по долговым инструментам Антон Табах. Тогда, по его мнению, инвестор сможет ежемесячно получать чуть меньше тысячи долларов. «Жить на эти деньги будет тяжело, но при наличии других доходов можно. Если человек не хочет работать, то у него должна быть изначально двухкомнатная квартира, чтобы ее разменять, либо он должен быть готов переселиться в деревню», — считает эксперт.

«Это может казаться скучно, примитивно и консервативно, но вклад в банк — это самое надежное. Вклад никогда не исчезает. Если исчезает банк, то есть АСВ. И гарантированный доход, который тоже сегодня редкость», — заключает Гинько.

Самое доходное, и одновременно самое рискованное вложение — это рынок акций. Чтобы заработать на фондовом рынке, нужно учитывать массу моментов, обладать чутьем и даже талантом, уметь диверсифицировать риски и быть готовым проиграть. Мнения аналитиков по поводу инвестирования в акции кардинально расходятся.

«Рынок ценных бумаг в России низколиквидный. Если идти на наш рынок акций, нужно понимать, что можно „уйти в минус“. Зарабатывать можно, если быть специалистом. Но на нашем рынке откровенно скучновато и ничего хорошего в ближайшей перспективе от него ждать не приходится. Есть интересные бумаги, которые растут, но за этим нужно следить, знать и понимать рынок», — объясняет Анастасия Маринина. Она добавляет, что существенную часть на российском рынке акций занимают иностранные инвесторы, которые в последнее время предпочитают выводить капитал, а не вкладываться в бумаги.

Аналитик «Инвесткафе» Тимур Нигматуллин подтверждает высокие риски, но считает, что попробовать стоит, потому что доходность может быть выше, чем в банке. «Подразумевается, что инвестиции в российский рынок акций имеют под собой цель получить доходность примерно 20% в год. Такую норму прибыли оценивают инвесторы, исходя из нынешних котировок акций», — говорит эксперт. Он напоминает и про доход от дивидендов, которые сегодня в среднем составляют 4,2% в год.

Нигматуллин объясняет, что доходность во многом зависит от того, как управлять акциями. Если это делать активно, анализировать наиболее прибыльные бумаги, то можно неплохо заработать. Если, наоборот, вкладываться в паевые инвестиционные фонды (ПИФ), которые покупают акции различных компаний и диверсифицируют риски, то прибыль будет меньше, но вероятность проиграть также снизится. В последнем случае не придется постоянно отслеживать котировки, за инвестора это будут делать специалисты, беря комиссию в 1–2% годовых.

«Сегодня есть фонды, которые неплохо себя показывают. Но здесь тоже все напоминает непонятную игру "угадайка". К примеру, фонд "Сбербанк — телекоммуникации и технологии" в прошлом году показал хороший прирост в 56%. Гарантий никто не дает, а опираться на прошлую доходность не очень правильно», — добавляет Анастасия Маринина.

«На мой взгляд, лучший вариант — это инвестировать в фондовый индекс на продолжительный период времени, что поможет экономить на комиссиях. Предполагаемая доходность от таких инвестиций может составить 20–25%. Это очень рискованно. Хотя если говорить о длительных периодах, то риск снижается. Это лучшая инвестиция, если выбирать между недвижимостью или депозитами», — считает Нигматуллин.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе