Предотвратить ипотечное сжатие России
5 мин чтения
Предотвратить ипотечное сжатие России

Какие потрясения могут ожидать ипотечный рынок в ближайшее время

Через три года средняя ставка по ипотеке в РФ должна уменьшиться с нынешних 10,4% до 8%. Об этом заявил первый заместитель председателя Центробанка Дмитрий Тулин во время парламентских слушаний в Госдуме 14 мая. Однако такое снижение, как уточнил чиновник, будет возможно «при отсутствии каких-то уж чрезвычайных внешних непредвиденных шоков».

Сокращение ипотечных ставок — важнейший стимул увеличения объёмов строительства нового жилья.

Согласно указу президента РФ Владимира Путина, к 2024 году ежегодные темпы ввода в строй жилых помещений должны врасти с 80 до 120 миллионов квадратных метров. Как полагает глава государства, доступность ипотеки поддержит не только строительный рынок, но и станет залогом роста рождаемости

«Цель весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы. Это движение от 80 до 120 возможно и необходимо. Скажу почему. Если мы хотим, чтобы 5 миллионов семей в год получало новое жильё, то строить нужно 120 миллионов», — заявил в послании Федеральному Собранию Путин 1 марта 2018 года.

Без сокращения ставок, как неоднократно говорил президент, достичь поставленного результата будет невозможно. Снижению ипотечных процентов мешают два основных обстоятельства — уровень инфляции и ставок по вкладам физлиц. По данным ЦБ, в апреле инфляция составила 5,2%, а ставка по вкладам — 7,49%.

Сразу оговоримся, что приведённая Центробанком статистика не внушает доверия. Реальный показатель инфляции (учитывая динамику потребительских цен и растущие тарифы ЖКХ), скорее всего, несколько выше, а ставки по вкладам — это как средняя температура по больнице, в реальности они ниже, причём существенно.

Уровень инфляции был объявлен главным врагом третьего президентского срока Владимира Путина

По итогам 2017 года ЦБ и правительству удалось сбить его до исторического минимума в 2,5%. Однако Центробанк постоянно медлил с понижением ключевой ставки. Сфера кредитования стала более доступной для бизнеса и граждан, но существенных улучшений, которые могли бы подстегнуть экономический рост, не произошло.

Сейчас ключевая ставка составляет 7,75%. Это означает, что банки не могут выдавать кредиты по процентам ниже этого показателя. К показателю ключевой ставки банк всегда прибавляет 3-4% (расходы финучреждения, «страховка» от рисков и маржа). Для радикального понижения ипотечной ставки необходимо сократить инфляцию примерно до уровня 2017 года.

Однако все эти планы станут реальностью, если экономика РФ будет развиваться по «базовому сценарию», то есть расти и без потрясений. Правда, стабильные «столыпинские годы» никто в нашем государстве гарантировать не может.

Более того, нынешний год может стать обвальным для ипотечного рынка

По прогнозам журнала «Эксперт», объём выдаваемых в России кредитов сократится на 10% и составит 2,5 триллиона рублей. На текущий момент ситуация на рынке не выглядит удручающей, но негативные тенденции уже проявились.

Согласно подсчётам «Дом.РФ», в первом квартале 2019 года объём выданных кредитов вырос на 5%, а вот количество ипотечных займов сократилось на аналогичную цифру по сравнению с показателем за первые четыре месяца прошлого года. Причём в марте количество выданных кредитов рухнуло на 15%, а объём — на 4-8%.

Какие инструменты существует у правительства и парламента РФ, чтобы предотвратить сжатие ипотечного рынка и выполнить указ президента?

Судя по заявлениям политиков, исполнительная и законодательная власть РФ осознаёт, что поставленные президентом задачи не могут быть самоцелью и выполняться любой ценой. С точки зрения здравого смысла необходимо прежде всего создавать условия для повышения доступности жилья, а не пускаться в погоню за бумажной отчётностью.

Ключевую положительную роль сыграет рост реальных доходов населения, особенно если он будет превышать уровень инфляции. Излишек будет непременно уходить на улучшение жилищных условий. Таким образом строительный рынок будет непременно расти, и нашим властям не придётся ломать голову

Однако, учитывая текущую ситуацию в экономике РФ, ожидать резких позитивных изменений не стоит, а рыночных инструментов у властей совсем немного. Для «искусственного» роста ипотечного рынка парламент и правительство, конечно, могут расширить доступ населения к льготному кредитованию (субсидирование ставок по ипотеке) или обязать банки, снизить требования к материальному положению заёмщиков.

Цель у данной меры благая, но тогда возрастёт риск того, что кредиты начнут получать «неблагонадёжные» граждане. Россия, как США в 2008 году, может столкнуться с тяжелейшим кризисом из-за неспособности бедных платить по счетам. У малоимущего населения придётся отбирать жильё или вливать сотни миллиардов рублей в банковский, а заодно и строительный сектор.

Главный аналитик Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Виталий Лапшин считает, что ситуация на ипотечном рынке действительно «упирается» в реальные доходы населения. Однако, по его словам, существуют и другие способы повышения доступности ипотеки. Помимо борьбы с инфляцией, правительство, например, может способствовать снижению стоимости подключения новостроек к коммуникациям.

«Сейчас застройщик оплачивает подключение домов к сетям. Эти расходы иногда достигают до 30% от себестоимости строительства. Если снять или уменьшить их, то цена на квартиры упадёт. Это окажет существенное положительное влияние на доступность покупки жилья. Обратной стороной станет более высокая квартплата, однако её рост могут сдержать разнообразные меры экономии потребления ресурсов. В экономически развитых странах действует именно такая система, и она способствует появлению относительно недорогого жилья. Рано или поздно, но мы должны к этому прийти», — сказал Лапшин в интервью «Русской Планете».

Важную роль, как подчёркивает эксперт, играет инфляция. Её рост в начале 2019 года Лапшин объясняет повышением НДС. В результате этого непопулярного решения подскочила стоимость продуктов, стройматериалов, транспортных услуг. Инфляция выросла до 5%. По прогнозу Лапшина, сохранение инфляции на нынешнем уровне в 2019 году может привести к падению количества ипотечных кредитов на 10-15%. При уровне инфляции в 4% в России сохранятся показатели предыдущего года, при снижении до 3% — будет рост, считает Лапшин. Ведь вслед за инфляцией происходит снижение ключевой ставки ЦБ и ставок ипотеки.

«Рост объёма выданных ипотечных кредитов в прошлом году объяснялся рекордным снижением ставок, высоким спросом на рефинансирование и осенними покупками квартир на опасениях повышения цен. В 2019 году рефинансирование отпало, ипотечные ставки выросли, спрос несколько ужался, и потому мы увидели временное падение количества выдаваемых кредитов», — отметил Лапшин.

Собеседник РП полагает, что для выхода на ставку ипотеки в 8% размер ключевой ставки должен составить 6%. Чтобы этот показатель стал реальностью инфляция должна вернуться на уровень 2,5-3% и достаточно продолжительное время не меняться. В таком случае ставки по ипотеке поползут вниз, достигнув плановых 8%.

«Если говорить о стоимости нового жилья, то в настоящее время наблюдается рост цен на новостройки. Это обусловлено как ростом себестоимости строительства (увеличение НДС, цен на стройматериалы и так далее), так и возросшим спросом. Однако в ближайшие месяцы не ожидается резкого роста себестоимости строительства, как и увеличения спроса. Поэтому цены на жильё, скорее всего, стабилизируются», — подытожил Лапшин.

Председатель Совета директоров, Президент Группы Компаний «Основа» Александр Ручьев дал свою оценку ситуации. По его словам, спрос на жилье в России смещается в более дешевый сегмент, а доходы населения падают.

«Предложений на рынке становится меньше. Ипотека также дешевеет, но и роста при этом не происходит, так как покупательская способность ограничена уменьшением доходов и условиями кредитования»

Александр Ручьев пояснил, что стабильности при таких условиях быть не может - роста доходов россиян не предвидится.

«В силу перехода на новый закон, цены отреагируют ростом, а покупательская способность будет ограничена и дальше, что приведет к снижению количества ипотечных сделок»

Он подчеркнул, что в будущем из-за роста цен и невозможности роста доходов граждан, ипотечный спрос в России сократится в среднем на 20%.

Если у Вас возник вопрос по материалу, то Вы можете задать его специальной рубрике Задать вопрос Елисей от жажды Далее в рубрике Елисей от жаждыПоможем всем миром ребенку с редким заболеванием Читайте в рубрике «Бизнес» Александр Еременко: Образование в нашей стране будет драматически меняться в ближайшие 10 летВ Москве пройдет III Ежегодная Премия и Конференция «Эффективное образование» Александр Еременко: Образование в нашей стране будет драматически меняться в ближайшие 10 лет

Комментарии

Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Загрузка...
Не пропустите лучшие материалы!
Подпишитесь на «Русскую планету» в социальных сетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!
Станьте нашим читателем,
сделайте жизнь интереснее!
Помимо актуальной повестки дня, мы также публикуем:
аналитику, обзоры, интервью, исторические исследования.
личный кабинет
Спасибо, я уже читаю «Русскую Планету»