Обесценивание рубля увеличило спрос на недвижимость в полтора раза

Фото: Hill8.ru

Полный обзор и анализ от экспертов ЦИАН

19 марта, 2020 11:29

12 мин

В марте 2020 года курс доллара превысил отметку в 75 рублей впервые за последние четыре года. Резкое обесценивание рубля повысило интерес к рынку недвижимости в полтора раза. К такому выводу пришли эксперты Циан, посчитав количество уникальных посетителей сайта cian.ru в периоды высокой курсовой волатильности. Аналитики также проанализировали поведение продавцов и выяснили, как влияет падение курса рубля на стоимость квадратного метра.

Недвижимость остается самой надежной «валютой»: резкое падении курса рубля увеличило покупательскую активность на 42%.
Для сохранения средств россияне выбирают готовое жилье: количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 44%, на новостройки – на 35%.
Максимальный всплеск покупательской активности зафиксирован в Новосибирске, Перми и Волгограде. Москвичи и петербуржцы хранят деньги в валюте и не торопятся покупать недвижимость.
До 5% продавцов в городах-миллионниках взяли паузу и сняли квартиры с продажи. В среднем падение составляло 2,4%.
Курсовые колебания оказывают давление на стоимость жилья. Продавцы стремятся найти покупателя до подорожания ипотеки.
Обесценивание рубля в 2020 году вызвало самый высокий всплеск спроса на жилье за последние два года. Падение курса рубля на 10% в апреле 2018 года повысило спрос на 23%. В августе 2018 года рубль потерял еще 7%, что повысило количество поисковых запросов на 20%.

Спрос на жилье увеличился в полтора раза на фоне обесценивания рубля

9 марта 2020 года после распада сделки ОПЕК+ нефтяные рынки отреагировали обвалом, вслед за чем произошло серьезное снижение курса рубля по отношению к иностранным валютам. Впервые с 2016 года доллар превысил отметку в 75 рублей, что привело к резкому всплеску спроса на недвижимость. Эксперты Циан проанализировали активность посетителей сайта Сian.ru (15 млн пользователей в месяц) в городах-миллионниках в периоды нестабильности на валютном рынке в 2020 и 2018 гг.

По подсчетам экспертов, 9 марта 2020 года, когда и стало известно о резком обесценивании рубля, количество поисковых запросов на покупку недвижимости в городах-миллионниках увеличилось на 42% относительно 8 марта. Напомним, оба дня были официальными выходными.

10-11 марта – в первые рабочие дни – спрос увеличился: относительно 8 марта прирост составил 54%. К середине марта количество поисковых запросов достигло максимума с начала 2020 года.

Аналитики Циан отмечают, что в период обесценивания рубля увеличивается спрос на готовое жилье. Количество заявок по всем городам-миллионникам увеличилось на 44%, тогда как на новостройки – на 35%. В пяти городах – Новосибирске, Омске, Челябинске, Волгограде и Уфе – больший прирост спроса зафиксирован на первичном рынке. В остальных субъектах падение курса рубля вызвало интерес ко вторичному рынку.

Эксперты Циан объясняют желание вкладывать средства в уже готовые, а не «будущие» квадратные метры, высокой долей непрофессиональных инвесторов. Часть из них планирует получать пассивный доход от сдачи в аренду. Другие не хотят повторять опыт 2014-2015 гг., когда приобретенные в новостройках квартиры приходилось перепродавать с дисконтом по причине изначально завышенной цены. Тогда в отдельных проектах застройщики повышали стоимость до 10% в течение недели на фоне общего ажиотажа.

Еще одна причина заключается в высокой арендной ставке, которая за прошедший год показала прирост от 4% до 11% в города- миллионниках. Для многих арендаторов обесценивание курса рубля стало «спусковым механизмом» для приобретения недвижимости, в том числе с привлечением ипотеки. В такой ситуации оказывается логичным выбор именно сданных объектов с целью переезда после заключения договора.

Москвичи хранят деньги в валюте и не торопятся покупать недвижимость

Максимальный всплеск спроса на фоне обесценивания рубля 9 марта был отмечен для регионов. К примеру, в Новосибирске количество поисковых запросов увеличилось на 67%, В Перми и Волгограде прирост составил по 59%. Наименее активными оказались жители Москвы (+42%) и Санкт-Петербурга (+35%).

Эксперты Циан объясняют спокойствие жителей крупных городов высокой долей валютных вкладов. В среднем в России 20% средств на банковских депозитах – в валюте и драгоценных металлах. В Москве и Санкт-Петербурге зафиксирована максимальная доля среди всех субъектов: 35% и 25% соответственно. Для сравнения – в Новосибирской области в валюте держат только 11% денежных средств. Аналогичная ситуация и в других регионах с ажиотажным спросом: в Волгоградской области в валюте хранится 9% от всей суммы на депозитах. В Пермском крае доля равна 12%, что тоже ниже среднерыночных показателей. Таким образом, чем ниже доля накоплений в иностранной валюте, тем большую активность по поиску недвижимости проявляют жители региона.

Динамика поисковых запросов в марте 2020 года в зависимости от курса USD/RUB:

Продавцы решили не брать паузу

Падение курса рубля в марте 2020 года привело к снижению объема предложения на вторичном рынке. По подсчетам аналитиков Циан, количество квартир в продаже в городах-миллионниках снизилось на 2,4%: 7 марта в реализации было доступно 271,1 тыс. лотов, 9 марта объем предложения упал до 264,6 тыс. лотов. Впрочем, даже с учетом отказа от продажи, количество квартир в реализации сегодня – на 4% выше, чем месяц назад.

Наибольшее количество собственников, решивших переждать курсовые колебания в «твердой валюте» – квадратных метрах, – зафиксировано в Воронеже (снижение на 5,4%), Волгограде (-4,8%), Москве (-4,2%), Омске (-4,2%) и Ростове-на-Дону (-4,1%). Рост объема предложения на вторичном рынке после обесценивания рубля произошел в единственном городе – Челябинске (+1,3%).

Курсовые колебания оказывают давление на стоимость жилья

Курсовые колебания оказали давление на среднюю стоимость квадратного метра в городах-миллионниках. По подсчетам аналитиков Циан, средняя цена «квадрата» 9 марта 2020 года относительно 7 марта снизилась на 0,5%, достигнув показателя в 78,1 тыс. рублей. К 12 марта цена снизилась на 1% (до 77,8 тыс. рублей). Это самый низкий показатель с начала февраля 2020 года. Максимальное падение зафиксировано в Москве, где средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2,1% после подорожания доллара. Эксперты Циан связывают отрицательную ценовую динамику со стремлением найти покупателя до возможного удорожания ипотеки. Отдельные банки уже увеличили ставки по кредитам, не дожидаясь решения ЦБ РФ.

Динамика объема предложения и средней стоимость кв. м в городах-миллионниках:

Как вел себя рынок в прошлые кризисные периоды?

Санкции против «Русала» в апреле 2018 года

Эксперты Циан проанализировали, как реагировал рынок недвижимости в другие периоды обесценивания рубля, а именно – в апреле 2018 года, когда на курс валюты оказало влияние включение «Русала» в санкционный список США. Тогда рубль упал по отношению к доллару за три дня 10%: 64,02 руб. за доллар против 57,83 руб. на 12 и 7 апреля 2018 года соответственно.

Почти два года назад рынок отреагировал на курсовые колебания более сдержано, чем сегодня. По подсчетам Циан, количество поисковых запросов на покупку недвижимости увеличилось на 23% против 42% в марте 2020 года. Большим спросом также пользовались уже готовые дома: количество запросов на вторичном рынке увеличилось на 24%, для новостроек прирост составил 15%. Впрочем, уже к 20 апреля курс рубля частично отыграл позиции – до 60,8 руб. к доллару. В результате количество поисковых заявок вернулось к средним значениям.

Число квартир в продаже в городах-миллионниках после обесценивания рубля осталось на прежнем уровне (-0,3%, 325 тыс. лотов). Средняя стоимость квадратного метра, наоборот, показала прирост на 1,6% (до 71,1 тыс. рублей).

Санкции США против России в августе 2018 года

Быстрое укрепление курса рубля в течение трех недель после санкций против «Русала» оказало минимальное влияние на рынок. Более долгосрочное падение курса в августе-сентябре 2018 года также не вызвало существенного прироста спроса. Тогда курсовые колебания были вызваны публикацией санкций против России Конгрессом США. За неделю (с 9 по 14 августа 2018 года) рублю просел относительно доллара на 7%, что вызвало прирост количества поисковых запросов на 20%. Спустя месяц (к 9 сентября 2018 года) падение составило 10%.

По подсчетам Циан, после падения курса рубля, среднемесячное количество поисковых запросов (во второй половине августа-сентябре) увеличилось на 13% в сравнении с первой половиной августа. Рост активности покупателей имело долгосрочный эффект, связанный с планомерным снижением курса рубля. Повышение спроса оказалось сопоставимым как для первичного, так и вторичного рынка жилья. Эксперты Циан связывают это с ожиданием роста ипотечной ставки – напомним, именно в сентябре проценты по жилищным кредитам снова пошли вверх после долгосрочного снижения.

Объем предложения за неделю (с 9 по 14 августа 2018 года) увеличился в городах-миллионниках на 1% (до 321,8 тыс. квартир на вторичном рынке). Средняя стоимость квадратного метра не изменилась и составила 71,5 тыс. рублей.

Динамика поисковых запросов в августе-сентябре 2018 года в зависимости от курса USD/RUB:

Таким образом, курсовые колебания 2020 года оказали наибольшее влияние на вторичный рынок недвижимости в сравнении с 2018 годом, когда также фиксировалась высокая волатильность российского валютного рынка.

На первичном рынке недвижимости наибольшее число договоров было подписано именно в периоды курсовой нестабильности. К примеру, в Москве (старых границах) 83% ДДУ в апреле 2018 года было заключено именно в первой половине месяца, когда произошло обесценивание рубля на 10%. Аналогичная ситуация наблюдалась и в августе 2018 года, когда наибольшее число договоров долевого участия было подписано именно в дни падения курса рубля.

Количество подписанных ДДУ в апреле 2018 года и курс USD/RUB:

Количество подписанных ДДУ в августе 2018 года и курс USD/RUB:

«Нестабильность валютного рынка традиционно вызывает кратковременный прирост спроса на рынке недвижимости, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – На ажиотажный спрос 2020 года оказывают влияние ряд факторов, которые были не актуальны двумя годами ранее. Во-первых, речь идет, о рекордно низкой ставке по ипотеке. В последние месяцы на рынке сформировался отложенный спрос со стороны тех, кто рассчитывал взять кредит по еще более низкой ставке – сегодня такие клиенты вышли на рынок, опасаясь возможного пересмотра ключевой ставки.

Во-вторых, за два года относительной экономической стабильности россияне смогли накопить большую сумму. В апреле 2016 года на вкладах россиян было размещено порядка 22,6 трлн рублей, в начале 2019 – уже 28,6 трлн рублей. Иными словами, сегодня россияне могут потратить на четверть больше, чем еще два года назад что и отражает статистика. По нашим оценкам, количество сделок в целом по России в марте 2020 года может увеличиться на 12-15%, а в случае пересмотра ключевой ставки прирост составит вовсе не более 10%.

При самом неблагополучном сценарии развития – в ситуации с возможным карантином – количество сделок может показать отрицательную динамику. Многие компании уже перешли на удаленную работу, школы и вузы переходят на дистанционное обучение. Наравне с обесцениванием рубля россиян волнуют и другие более серьезные проблемы, которые ставят решение жилищного вопроса далеко не на первое место».

Динамика показателей рынка недвижимости на фоне обесценивания рубля (9 марта в сравнении с 7 мартом 2020 года):