Ноябрь прервал цепочку исторических рекордов по количеству сделок

Аналитики Циан подвели предварительные итоги 2020 года на первичном рынке Московского региона.

Ноябрь прервал цепочку исторических рекордов по количеству сделок. Несмотря на провальную весну, за год девелоперы заключили сопоставимое с прошлогодним количество договоров, но за счет роста цен выручка оказалась выше на 16%. Средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась за год на 19%, в Московской области – на 21%, основной рост пришелся на период «льготной ипотеки».

● Льготная ипотека позволила компенсировать весенний провал: спрос сохранился на уровне прошлого года. В Москве заключено 71,5 тысяч ДДУ (+0,8%). В Московской области – 61,5 тысяч (-5,9%).

● Доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона увеличилась за год с 54% до 64%. Наибольший прирост – в Новой Москве (на 12 п.п.). Льготная ипотека не позволила покупателям выбирать жилье большей площади, при этом средний чек сделки в ипотеку вырос.

● Льготная ипотека разогнала стоимость: средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась за год на 19%, в Московской области – на 21%. Основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотеки (+13% для Москвы и области).

● За три года предложение первичного рынка снизилось в два раза, за последний год – на треть. На выбор сегодня – 64,1 тысяч квартир и апартаментов в Московском регионе.

● Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели 6,7 млн кв. метров жилья - на 10% меньше, чем в прошлом году. Стартовали продажи 73 проектов. Объем проданного жилья превышает объем стартовавших проектов.

● За 2020 год выручка девелоперов Московского региона оказалась выше на 16%, чем в прошлом году. В лидерах – ПИК, Ingrad и Донстрой.

● Лидером продаж в Московском регионе стали проекты: ЖК «Саларьево Парк» (Новая Москва), Скандинавия (Новая Москва) и Государев дом (Московская область).

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Осенний ажиотаж компенсировал весенний провал

За 11 месяцев 2020 года на первичном рынке Москвы заключено 71,5 тысяч ДДУ – это на 0,8% выше, чем за аналогичный период 2019 года. Причем в старых границах Москвы спрос вырос на 7,3%, тогда как в Новой Москве – наоборот снизился на 13,5%.

Весенний провал из-за самоизоляции был компенсирован осенним ажиотажным спросом на фоне «завершения» льготной ипотеки. Если декабрьский спрос окажется сопоставимым с ноябрьским, по итогам всего 2020 года число сделок в Москве окажется примерно на 5% выше, чем в 2019 году.

Первый всплеск спроса был зафиксирован в марте из-за резкого обесценивания курса рубля после развала сделки ОПЕК+. Спасая сбережения от девальвации, покупатели вкладывали средства в квадратные метры. Однако объявленный в конце марта режим самоизоляции не позволил рынку выйти в плюс в сравнении с прошлым годом. Часть сделок марта прошла регистрацию уже в апреле. Поэтому самым провальным месяцем по числу сделок оказался май, несмотря на начало программы льготного кредитования.

Начиная с июня 2020 года, активность на первичном рынке стала увеличиваться. 2020 год запомнился новыми рекордами: в сентябре и октябре впервые за всю историю число сделок в месяц превысило в Москве 10 тысяч. Ноябрь прервал положительную динамику сделок – спрос снизился относительно предыдущего рекордного октября, который должен был стать последним месяцем льготной ипотеки. О пролонгации программы объявили всего за несколько недель до 1 ноября, поэтому именно до конца октября был реализован основной спрос 2020 года, дальнейшее снижение активности в ноябре на 12% было логичным.

Динамика сделок на первичном рынке Москвы:

В Московской области за 11 месяцев 2020 года заключено 61,5 тысяч ДДУ – это на 5,9% ниже, чем за аналогичный период 2019 года.

В целом по Московскому региону с января по ноябрь 2020 года прошло 133 тысяч сделок – в годовой динамике спрос незначительно ниже (на 2,4%) относительно аналогичного периода прошлого года (январь-ноябрь). Если декабрьский спрос окажется сопоставимым с ноябрьским, по итогам всего 2020 года число сделок в регионе окажется таким же, как в прошлом году. Льготная ипотека помогла компенсировать весенний провал по числу сделок.

II. Доля ипотечных сделок увеличилась за год с 54% до 64%

В 2020 году на первичном рынке недвижимости Московского региона в ипотеку прошло 64% сделок против 54% годом ранее. В старых границах Москвы в 2020 году доля ипотечных сделок составила 59% (в 2019 году – 49%). В Новой Москве – 67% (в 2019 году – 55%). Московской области – 68% (в 2019 году – 58%).

До апреля 2020 года доля сделок в ипотеку была сопоставима с прошлогодними средними значениями – резкий рост был зафиксирован в мае и июне 2020 года (после старта льготной ипотеки). Далее (начиная с июля) доля кредитных сделок стала снижаться, поскольку отложенный весенний спрос был реализован.

Динамика доли ипотечных сделок в Московском регионе, 2020 год:

Средний чек ипотечной сделки на первичном рынке существенно увеличился: наибольший прирост отмечен для Новой Москвы (+19%) и Москвы в старых границах (+15%). Одновременно средняя площадь приобретенного в ипотеку жилья осталась на прошлогоднем уровне. Таким образом, льготная ипотека не позволила увеличить среднюю площадь покупки из-за роста цен на жилье.

III. Льготная ипотека разогнала цены на новостройки: в Москве: +19%, в Московской области +21%

2020 год запомнится на столичном рынке рекордным ростом цен. Воспользовавшись ажиотажным спросом на фоне льготной ипотеки, застройщики уверенно наращивали стоимость. На первичном рынке Москвы средняя цена квадратного метра выросла за год на 18,6% (до 229,2 тысяч рублей, в рублевом выражении прирост на каждый кв. метр составил 36 тысяч). В Новой Москве зафиксирован больший годовой прирост (+26,2%) в сравнении с новостройками «старой» Москвы (+17,4%).В Московской области средняя цена кв. м. составляет сегодня 110,5 тысяч рублей (+21,3% за год, +19,4 тысяч в рублевом выражении).

В Москве в старых границах и Новой Москве цена находится на историческом максимуме. В Московской области наибольшее значение было отмечено в ноябре 2020 года. Помимо льготной ипотеки росту цен также способствовала девальвация курса рубля, что отражается на себестоимости проектов, а также переход все большего числа проектов на продажу через счета эскроу, когда финансирование строительства осуществляется на заёмные банковские средства, а не поступления от дольщиков.

Основной рост цен пришелся именно на период действия программы льготного кредитования: с мая по декабрь 2020 года цена выросла на 13,1% в Москве. Для сравнения – за тот же период 2019 года прирост составил 3%. В Московской области за время льготной ипотеки средняя цена увеличилась на 12,6% против 8,7% за тот же период 2019 года. Максимальный прирост цен относительно предыдущего месяца в 2020 году зафиксирован в Москве в декабре 2020 года (+4,6%). В Московской области – в ноябре (+4%).

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 64,1 тысяч квартир и апартаментов. 52% объема приходится на Москву, остальные 48% - на область. За прошедший год (относительно декабря 2019 года) показатель снизился почти на треть (-31%, с 92,7 тысяч лотов). За три года объем предложения упал в два раза (-47%, с 120,2 тысяч лотов). Текущий объем предложения первичного рынка в Московском регионе находится примерно на уровне начала 2015 года (в январе 2015 года количество квартир в Московском регионе 65 тысяч лотов).

Причины сокращения выбора квартир и апартаментов – не только в рекордном спросе, но и стратегиях девелоперов, которые вывели в этом году меньшее число объектов. Не все корпуса с полученным разрешением на строительство выведены в продажи – поддерживается искусственный дефицит, который также стимулирует спрос.

V. Девелоперская активность снизилась на 10%. Компании выводят в продажу меньше квадратных метров, чем продается

В январе-ноябре 2020 года девелоперы вывели в продажу 6,7 млн кв. метров квартир и апартаментов в Московском регионе. В сравнении с прошлым годом активность застройщиков снизилась на 10%. Только в старых границах Москвы объем новинок рынка вырос на 20% (с 3,1 млн кв. метров до 3,7 млн кв. метров). В Новой Москве и Московской области падение составило 35% и 29% соответственно. Большая часть нового жилья поступила в продажу в старых границах Москвы (55%), на Новую Москву приходится 12%, Московскую область - 33%. Относительно рекордного по объему нового предложения 2018 года, девелоперы вывели в продажу жилья меньше на 34%.

В 2020 году (с января по ноябрь) стартовали 73 новых проекта, что сопоставимо с прошлым годом (74 ЖК). Большая часть из них вышла в старых границах Москвы (55 ЖК).

Вышли в продажу 377 новых корпусов (как в стартовавших в 2020 году проектах, так и вышедших ранее). Это на четверть ниже, чем в 2019 году. Такая динамика говорит о том, что девелоперы выводят в продажу не все корпуса, стараясь придерживать объемы.

Эксперты отмечают, что количество проданных квадратных метров выше, чем объем вышедшего в продажу жилья. В 2020 году вышло в продажу 6,7 млн кв. метров квартир и апартаментов, тогда как было продано 6,9 млн кв. метров.

VI. За счет роста цен выручка девелоперов увеличилась на 16%, несмотря на то же число сделок, что в прошлом году

Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Московского региона смогли обновить абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года она составила 1,13 трлн рублей. Это на 16% выше, чем за аналогичный период 2019 года. Более того, выручка за неполный 2020 год уже выше выручки девелоперов за весь 2019 год (1,08 трлн рублей).

64% выручки сгенерировано за счет продаж в старых границах Москвы. Еще 12% - Новой Москвы и 24% - за счет реализации жилья в Подмосковье. На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось около 33% от суммарного объема выручки. В лидерах – ГК ПИК, Ingrad и Донстрой, получившие порядка 30% всей выручки.

Учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). При участии в проекте нескольких компаний девелоперов, вся выручка по проекту относится к одному из них.

VII. Самые продаваемые новостройки Московского региона

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок за 11 месяцев 2020 года на первичном рынке Московского региона. Хотя бы одна сделка в 2020 году прошла в 470 новостройках столичного региона. На десятку самых востребованных проектов приходится 15% от всего числа зарегистрированных ДДУ. Ежемесячно в среднем в них велась реализация от 140 до 246 лотов.

В тройку лидеров вошли: ЖК «Саларьево Парк» (Новая Москва), Скандинавия (Новая Москва) и Государев дом (Московская область). Единственный проект «старой» Москвы, вошедший в рейтинг – «Огни+Событие». Все остальные проекты территориально относятся к Новой Москве, Подмосковью и расположены за МКАД.

«2020 год запомнился высокой волатильностью спроса, которую можно было наблюдать разве что в конце 2014 года-начале 2015 года на фоне девальвации рубля и повышения ключевой ставки, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Концентрация спроса на относительно небольшом временном отрезке объясняется отложенным весенним спросом, а также изначальными ограничениями по срокам действия субсидии. Однако выиграть от льготной ипотеки удалось тем, кто совершил сделки в первые недели после запуска программы, поскольку девелоперы фактически «перенесли» в цену квадратного метра всю государственную субсидию. В 2021 году мы ожидаем замедления роста стоимости без новых рекордов по спросу. Пролонгация программы субсидирования уже «снизила градус» и привела к перераспределению спроса на большем временном отрезке – до середины следующего года, что мы уже фиксируем в ноябре».