Общество
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Зарубежка
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального».
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io».
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Общество
Русская планета

Недвижимость России. Реальность и мифотворчество

Вечерний Петербург
Фото: Pinterest.ru (Станислав Забурдаев)
Условия новой льготной ипотеки ставят в неравное положение застройщиков. Обзор ЦИАН
Дмитрий Степнов
20 апреля, 2020 16:24
12 мин

В России будет запущена программа льготной ипотеки под 6,5% на приобретение квартир в новостройках. Бюджет покупки не должен превышать 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, и также 3 млн рублей – для других регионов. Эксперты Циан рассчитали, какой объем первичного рынка попадает под известные к настоящему времени условия льготной ипотеки и на какую среднюю площадь могут рассчитывать жители разных городов.

Аналогичная программа субсидирования ипотечной ставки, стартовавшая пять лет назад, позволила рынку восстановиться после кризиса 2014 года. Условия субсидирования ипотеки в 2015 и 2020 годов похожи в общих чертах, но отличаются в деталях. Тогда ограничивался размер кредита, а сейчас условием применения льготной ставки должна стать цена квартиры. В 2015 году повышенный лимит (8 миллионов) распространялся на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. Сейчас же заявлено только о двух городах (в Подмосковье согласно стенограмме заседания должны действовать региональные нормы (3 миллиона рублей)). Нельзя исключать, что правила программы будут уточнены при формировании нормативно-правовой базы, но в настоящем исследовании мы ориентируемся на термины из стенограммы совещания, то есть при расчетах лимит в 8 млн рублей учитывался только для Москвы и Санкт-Петербурга.

45% квартир на первичном рынке крупных городов (500 тыс. +) можно будет купить по льготной ипотеке.

● Минимальная доля квартир, подходящих для субсидии, зафиксирована в Сочи(1%), Екатеринбурге (8%), Тюмени и Казани (14%). В Москве в бюджете до 8 млн рублей можно приобрести 10,4 тыс. квартир (32% предложения). В Санкт-Петербургедоля таких лотов составляет 64%.

● Лишь 26% квартир «старой» Москвы, приобретенных в кредит за последний год, стоили не более 8 млн рублей. В Новой Москве 75% жилищных кредитов выданы на квартиры в установленном лимите. В Санкт-Петербурге 85% квартир, приобретенных в ипотеку, стоили не более 8 млн рублей.

● Лимит по льготной ипотеке – на 20% ниже средних цен предложения в регионах. Средняя стоимость предложения (без учета Московского и Петербургского регионов) сейчас составляет 3,6 млн рублей.

● По льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры. Средняя площадь жилья, подходящего под субсидию, - 45 кв. м. Это на 24% меньше, чем в среднем по рынку.

1. 45% квартир на первичном рынке крупных городов можно купить по льготной ипотеке.

Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тысяч человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ, в т.ч. с эскроу-счетами. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (24 населенных пункта).

Согласно оценкам аналитиков Циан, стоимость 45% квартир на первичном рынке в данных локациях не превышают обозначенный лимит по льготной ипотеке, а значит – подходит под условия кредитования. В зависимости от региона, потенциальная доступность субсидированной ипотеки отличается в несколько раз. В Москве и Санкт-Петербурге в отдельности доля составляет 46%. В остальных регионах - 43%.

Более 60% квартир на первичном рынке удастся приобрести покупателям Кирова (73%), Барнаула (68%) и Ростова-на-Дону (68%). В число лидеров по доле квартир, попавших в бюджет, вошел также Санкт-Петербург благодаря увеличенному лимиту (64%).

В пяти города с населением от 500 тысяч человек под льготную ипотеку потенциально попадают не больше 15% лотов. Такой показатель зафиксирован для Нижнего Новгорода. В Тюмени и Казани доля составляет 14%, в Екатеринбурге – 8%. Практически не смогут рассчитывать на льготную ипотеку жители Сочи, где всего 1% квартир стоят не дороже 3 млн рублей.

Москва также оказалась в конце списка. Несмотря на увеличенный лимит для субъекта, только 32% квартир находятся в бюджете не более 8 млн рублей. Причем только в Новой Москве ситуация более благоприятна – купить жилье по льготной ипотеке можно в 50% случаев. В старых границах Москвы только 25% квартир можно приобрести по ставке 6,5% годовых. Таким образом, унифицированный подход к определению лимитов оставил жителей отдельных субъектов фактически без льготной ипотеки.

2. Условия программы не соответствуют реальным потребностям столичного заемщика

Для Москвы и Санкт-Петербурга предусмотрен самый большой лимит по бюджету покупки – 8 млн рублей. Впрочем, даже такая сумма не соответствует текущему спросу. По подсчетам Циан, в 1 кв. 2020 года, средний чек ипотечной сделки в старых границах Москвы составил 12,4 млн рублей при средней площади 59,3 кв. м. Среди всех выданных ипотек «старой» Москвы только 26% получены на квартиры до 8 млн рублей. Их средняя площадь составляет 37,5 кв. м.

В Новой Москве средний чек сделки в ипотеку укладывается в обозначенный лимит: 6,7 млн рублей при средней площади 53,1 кв. м. 75% жилищных кредитов ТиНАО в 1 кв. 2020 года были выданы на квартиры стоимостью до 8 млн рублей, их средняя площадь составила 44 кв. м.

В Московской области средний чек ипотечной сделки на квартиры в 1 кв. 2020 года составил 4,7 млн рублей при средней площади 48,3 кв. м. 96% кредитов выданы на сумму до 8 млн рублей, средняя площадь таких лотов составила 47,5 кв. м.

На рынке Санкт-Петербурга средний чек ипотечной сделки в 2020 году составил 5,1 млн рублей при средней площади 44,1 кв. м. В бюджет до 8 млн рублей попали 85% приобретенных квартир в ипотеку, их средняя площадь составила 40,2 кв. м.

В Ленинградской области в ипотеку приобретали квартиры средней стоимостью 3,3 млн рублей при средней площади 41,5 кв. м. 99,5% ипотек были выдана на жилье до 8 млн рублей, средняя площадь составила 42,5 кв. м.

Таким образом, повышенные лимиты до 8 млн рублей оказались актуальны для жителей Московских и Ленинградских областей (если для них будет действовать повышенный лимит в 8 млн), а также Санкт-Петербурга. Столичные покупатели, решившие воспользоваться льготной ипотекой, будут вынуждены выбирать студии и однокомнатные квартиры, либо переезжать за МКАД, выбирая жилье в Новой Москве или области. То есть озвученные условия программы не вполне соответствуют потребностям сегодняшнего ипотечного заемщика. Предложенный лимит по стоимости сделки ниже реального бюджета покупки.

3. Лимит по льготной ипотеке оказался на 20% ниже реальных цен

По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по 24 городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тысяч человек), бюджет покупки составил 6,2 млн рублей. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – 3,6 млн рублей. То есть реальные цены в регионах примерно на 20% выше установленного государством лимита по льготной ипотеке в 3 млн рублей.

Наибольшая разница между реальной стоимостью и бюджетом по льготной ипотеке зафиксирована в Москве (нехватка 5,1 млн рублей), Сочи (- 3,9 млн, реальный бюджет покупки отличается от лимита более чем в два раза) и Нижнем Новгороде (- 2,1 млн).

Впрочем, для девяти городов лимит по льготной ипотеке оказался даже чуть выше, чем средняя стоимость жилья. В Кирове - 400 тысяч рублей, Барнауле – 300 тысяч рублей, Ростове-на-Дону - 200 тысяч Стопроцентное попадание – в Челябинске и Ярославле, где средний бюджет предложения составляет 3,0 млн рублей.

4. Придется потесниться – по льготной ипотеке удастся купить преимущественно однокомнатные квартиры

Для того, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, будущим новоселам придется «потесниться». Средняя площадь квартиры, проходящей по бюджету для льготной ставки по кредиту, оказалась на 24% ниже, чем в среднем по рынку (45 кв. м рублей против 59 кв. м). Иными словами – с помощью льготной ипотеки можно приобрести просторную однокомнатную квартиру, или же «евродвушку» – с кухней-гостиной и отдельной небольшой спальней. Эксперты Циан отмечают, что льготная ипотека подходит скорее для тех, кто приобретает свое первое жилье. Тем же, кто решил увеличить площадь, придётся брать кредит на стандартных условиях.

Рассчитывать на компактные двухкомнатные квартиры все же удастся покупателям в Самаре (56,5 кв. м) и Липецке (53,3 кв. м). В Сочи в бюджете до 3 млн рублей можно приобрести студию (30,1 кв. м). В Санкт-Петербурге средняя площадь квартиры по льготной ипотеке составляет 35,4 кв. м. В старых границах Москвы средняя площадь квартиры для льготной ипотеки составляет 35,4 кв. м. В Новой Москве – 41,5 кв. м.

Самые существенные «потери» относительно средней площади в квадратных метрах зафиксированы в Тюмени (-27 «квадратов»), Нижнем Новгороде (-23,6 «квадратов»), Екатеринбурге (-23,5 «квадрата»). Максимально приближенными к средней площади квартиры по льготной ипотеке оказались в Ростове-на-Дону (-7,6 кв. м), Кирове (-8,5 кв. м), Краснодаре (-9,3 кв. м).

5. Прошлый опыт. Как доступность ипотеки влияет на спрос?

В 2015 году из-за резкого роста ставок по ипотеке после повышению ключевой ставки на фоне девальвации рубля на рынке также стартовала льготная субсидированная ипотека под 13%, а после - под 12% годовых. На графике видно обратную зависимость между ставкой по ипотеке и количеству сделок на первичном рынке. Снижение средней ставки по выданным кредитам на 3 п. п. позволило вернуть показатели продаж на докризисный уровень после двукратного падения спроса в начале 2015 года.

По данным Центробанка, на 1 марта 2020 года средневзвешенная ставка по выданным в Москве кредитам, согласно последним данным ЦБ РФ, составила 8,69%, причем в марте часть банков повысили проценты по кредитам. Благодаря льготной ипотеке ставка по кредиту снизится на 2,5-3 п. п., что сопоставимо с «компенсацией» пятилетней давности.

Количество сделок на первичном рынке Москвы в зависимости от ипотечной субсидированной ставки

ЦИАН
Графика ЦИАН

«Помимо девальвации рубля, как и в 2015 году, на спрос в ближайшие месяцы будут оказывать влияние и другие негативные факторы (ожидаемый резкий рост безработицы, замедление строительных работ), – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Впервые рынок недвижимости вынужден работать в режиме «карантина», сколько продлится такая ситуация – неизвестно. Помощь застройщикам в подобных обстоятельствах – действительно необходимая мера.

Однако условия предоставления льготной ипотеки, озвученные 16 апреля, не позволяют в полной мере удовлетворить спрос массового покупателя, а также ставят в неравное положение разные регионы и разных застройщиков. Если субсидия будет привязана к фактической цене помещения, то это сместит ее целевую аудиторию к несемейным людям или молодым парам, выбирающим свое первое жилье. Такая категория клиентов считается наиболее рискованной для банков, а значит – имеет высокий процент отказа по ипотеке.

Логично было бы, во-первых, установить лимит не на бюджет покупки квартиры, а на размер кредита, как это было предусмотрено для прошлой программы субсидирования в 2015 году. Во-вторых, необходимо дифференцировать максимальные лимиты для отдельных субъектов РФ, где реальные бюджеты сделок значительно отличаются от «субсидируемых». Пока же застройщики отдельных регионов получат большее преимущество, тогда как другие – практически не ощутят реальной поддержки государства».

Поделиться
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
12 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ