Льготная ипотека стала «спасательным кругом» строительной отрасли России

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Москвы в мае 2020 года.

Льготная ипотека стала «спасательным кругом» строительной отрасли – доля кредитных сделок в столице побила абсолютный рекорд. Застройщики смогли заключить половину от числа сделок мая прошлого года, несмотря на режим самоизоляции, приостановку работ на строительных площадках и временного закрытие офисов продаж.

● В мае 2020 года в Москве заключено 2,92 тысяч ДДУ с физическими лицами. Это на 20% меньше, чем в апреле 2020 и на 52% меньше, чем год назад.

● Доля ипотечных сделок достигла абсолютного максимума: 63% на первичном рынке «старой» Москвы и 68% в Новой Москве.

● Цены в мае снизилисьна апрельский прирост: -1,3%, до 203,2 тысяч рублей. В годовой динамике отмечен рост на 8,3%.

● Льготная ипотека привела к снижению среднего срока кредитования по рынку: в старых границах Москвы – на 4 месяца, в Новой Москве – на год.

● Покупатели пытаются уложиться в лимит по льготной ипотеке, выбирая меньшие площади и бюджеты. Средний чек сделки по ипотеке в «старой» Москве снизился со стартом субсидирования ставки на 1,6 млн рублей и 5 «квадратов».

● Девелоперская активность восстанавливается: в продажу вывели 590 тысяч кв. м жилья. Стартовали продажи 4 новостроек. В реализации доступно 49,9 тысяч квартир и апартаментов.

● Девелоперы продали квартир и апартаментов в мае на 33 млрд рублей (-44% за год и -21% за месяц). Половина крупнейших девелоперов нарастили объемы выручки за второй месяц самоизоляции.

● На 10 новостроек с лучшими продажами в «старой» Москве пришлось 29% сделок, в Новой Москве - 89% ДДУ.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Спрос в мае снизился всего на 20%

Май, так же, как и январь, из-за длительных «каникул» считается малоактивным месяцем на рынке недвижимости. В сравнении с апрелем число сделок традиционно снижается. Май 2020 года в Москве стал вторым месяцем подряд в режиме самоизоляции, в который столичные девелоперы продали физлицам 2,92 тысяч квартир и апартаментов. Это всего на 20% ниже, чем в апреле 2020 года (3,65 тысяч ДДУ), который также прошел в режиме общей самоизоляции. Эксперты Циан отмечают, часть сделок апреля были подписаны еще в марте, но зарегистрированы позже. Без учета таких «переходящих» сделок активность в мае 2020 года оказалась сопоставимой с апрельской. В годовой динамике число сделок оказалось ниже в два раза – на 52,4%.

75% сделок в мае 2020 года в столице пришлось на Москву в старых границах. Было зарегистрировано 2,18 тыс. ДДУ — это на 22,5% ниже, чем в апреле 2020 года и на 45% меньше, чем в мае прошлого года.

В проектах на присоединенных территориях были подписаны оставшиеся 25% сделок – 745 ДДУ (-11,5% в сравнении с апрелем 2020 года и -65,6% в годовой динамике). Таким образом, в мае наиболее устойчивыми оказались новостройки ТиНАО, что связано в первую очередь с относительно невысоким по Москве бюджетом покупки. Это позволяет большинству квартир вписаться в максимальный лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей.

II. Все за льготной ипотекой: доля кредитных сделок в Москве достигла исторического максимума

В конце апреля 2020 года была анонсирована программа господдержки – льготная ипотека под 6,5% на покупку квартир в новостройках, что привело к рекордной доле ипотечных сделок на рынке. В старых границах Москвы в мае 2020 года 63% всех сделок прошло с привлечением кредита, тогда как на протяжении последнего года доля была в среднем на уровне 52%. В сравнении с апрелем доля ипотеки выросла на 11 п.п., относительно мая 2020 года – на 14 п.п. В Новой Москве аналогичная ситуация - доля ипотеки достигла максимума - 68% против 56% в апреле (+12 п.п.). В годовой динамике прирост составил 11 п.п.

Эксперты Циан отмечают, что льготная ипотека привела к снижению среднего срока кредитования по рынку. Напомним, льготная ипотека выдается на срок не более 20 лет, тогда как по стандартным программам кредит может погашаться, как правило, до 30 лет. Для того, чтобы воспользоваться предложением, покупатели стали брать кредит на меньший срок. В старых границах Москвы средний срок выданной ипотеки в мае 2020 года составил 220,6 месяцев или чуть более 18 лет. Для сравнения – в апреле 2020 года, когда программа только была анонсирована, средний срок ипотеки был равен 224,8 месяцев. То есть в среднем длительность кредита сократилась на 4 месяца. В Новой Москве аналогичная ситуация: в мае 2020 года срок ипотечного займа составил в среднем 210,2 месяца против 223,5 месяцев в апреле. То есть средний кредит стал короче сразу на год.

Доля ипотеки на первичном рынке Москвы:

III. В «старой» Москве выбирают жилье в ипотеку дешевле, в Новой Москве - дороже

Появление льготной ипотеки на рынке привело к снижению среднего чека сделки, причем – именно в старых границах Москвы. В мае 2020 года в ипотеку брали в среднем 11,6 млн рублей против в 13,2 млн рублей еще в апреле. Выходит, для того чтобы воспользоваться ипотекой под 6,5%, средний столичный заемщик должен внести минимальный взнос в размере 31% от стоимости выбранного объекта. Средняя площадь ипотечной квартиры также снизилась за прошедший месяц с 58,6 до 53,6 кв. м.

Циан связывает отрицательную динамику с двумя факторами. Во-первых, на рынок вышли покупатели с минимальными бюджетами, рассматривающими небольшие площади. Ранее такие клиенты не могли позволить себе покупку жилья под 8,5-9% годовых. Во-вторых, чтобы уложиться в лимит по льготной ипотеке в 8 млн рублей, клиенты рассматривают бюджетные варианты, в том числе – за счет площади, а не только расположения проекта. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке «старой» Москвы - 14,2 млн рублей (без учета премиального и элитного сегментов). Только 36% лотов в старых границах Москвы подходят для льготной ипотеки при первом взносе 20% и максимальном лимите по кредиту в размере 8 млн рублей.

В целом по рынку в старых границах Москвы, включая как ипотечные сделки, так и договоры с рассрочкой и единовременной оплатой, средний чек сделки в мае 2020 года составил 12,84 млн рублей (54,7 кв. м). За месяц средний чек снизился на 130 тысяч рублей, площадь - на 1,2 кв. м.

В Новой Москве снижение бюджета покупки и средних цен в ипотеку не произошло: средняя стоимость квартиры на первичном рынке ТиНАО составляет 7,5 млн рублей, большая часть квартир в продаже (86%) попадает под обозначенный лимит кредита в 8 млн рублей при минимальном первом взносе 20%. Поэтому средняя стоимость ипотечной квартиры выросла до 6,9 млн рублей против 6,7 млн рублей месяцем ранее. Средняя площадь предложения осталась практически без изменений: 50,6 кв. м (+0,1 кв. м за месяц).

В целом по рынку Новой Москвы средний чек по всему рынку (ипотека + остальные договоры) составил в мае 2020 года 6,83 млн рублей (50,2 кв. м.). Это выше апрельских показателей на 360 тысяч рублей по стоимости и на 1,8 кв. м по площади.

Одновременно средняя стоимость квадратного метра купленного жилья в старых границах Москвы составила 235 тысяч рублей. В Новой Москве – 136 тысяч рублей. Это максимальные значения за все время.

IV. Стоимость отыграла обратно апрельское повышение и вернулась к докризисным значениям

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Москвы в мае 2020 года составила 203,2 тысяч рублей. Относительно апреля показатель снизился на 1,3% - именно на столько средний «квадрат» вырос в апреле. Таким образом, цены в Москве вернулись к докризисным показателям марта (также 203,2 тысяч рублей). В годовой динамике средняя цена квадратного метра сегодня выше на 8,3%.

В старых границах Москвы средняя цена за месяц снизилась на 1,6% (до 217,9 тысяч рублей). В годовой динамике рост составил 6,6%. На присоединенных территориях средняя цена квадратного метра наоборот показала прирост за месяц на 0,8% (до 144,4 тысяч рублей). Это новый рекорд по стоимости. В годовой динамике рост составил 19,8%.

V. Девелоперская активность восстанавливается

Апрель, как первый месяц самоизоляции, запомнился на столичном рынке недвижимости выводов в продажу небольшого объема жилья: 150 тысяч кв. м. квартир и апартаментов в Москве. В мае ситуация улучшилась: столичные девелоперы вывели в продажу 591 тысяча кв. м, что сопоставимо с показателями марта 2020 года, когда в продажу поступили 650 тысяч кв. м. Столичные девелоперы вывели в продажу 16 новых корпусов (как в новых, как и уже строящихся проектах), что сравнимо с апрельскими показателями (17 корпусов).

Новые проекты мая 2020 года в Москве:

● ЖК «Настоящее» (ЗАО)

● ЖК «Соседи 21/19» (ЮВАО)

● ЖК «Дом Абрикосова» (ЦАО)

● ЖК «Середневский лес» (НАО)

Объем предложения первичного рынка в Москве равен 49,9 тысяч квартир и апартаментов (+3,3% в сравнении с апрелем, когда было доступно 48,3 тысяч лотов в продаже). Относительно марта объем предложения увеличился на 7,7% (с 46,3 тысяч квартир и апартаментов). Сегодняшний объем предложения сопоставим с показателями начала года, когда в январе на рынке было доступно в продаже 49,6 тысяч кв. м лотов.

VI. Половина крупнейших девелоперов нарастили объемы выручки

В мае 2020 года столичные девелоперы продажи жилья на сумму 33 млрд рублей – это на 21% меньше, чем выручка в апреле (41,9 млрд рублей). В годовой динамике снижение составило 43,5%. На «старую» Москву пришлось 85% выручки (27,9 млрд рублей), на ТиНАО – 15% (5,1 млрд рублей).

В старых границах Москвы на десятку лидирующих по продажам девелоперов пришлось 71% всей выручки мая. В Новой Москве – 99%. Учитывались розничные сделки с физлицами по покупке квартир и апартаментов. Причем, несмотря на все ограничительные меры и снижение числа сделок, на рынке есть компании, которые смогли в мае увеличить продажи за месяц. Это компания «Донстрой», занимающая вторую строку по выручке в мае 2020 года. За прошедший месяц девелопер увеличил продажи на 34%.

Положительную динамику по выручке в 4 раза показала ГК «Эталон», преимущественно за счет успешных продаж в ЖК «Крылья» и «Серебряный фонтан». «КОРТРОС» увеличил выручку в мае на 40%, Lexion Development – в 21 раз, что объясняется массовой регистрацией сделок, подписанных еще в предыдущие месяцы, в ЛСР – на 12%, «Гранель» - в 3 раза. Все они продали квартир и апартаментов в мае на сумму более 1 млрд рублей. Таким образом, половина из десятки девелоперов, лидирующих по выручке, смогли увеличить продажи за прошедший месяц, несмотря на все ограничения.

VII. Столичные проекты с лучшими продажами

В мае 2020 года в проектах с лучшими продажами реализовывалось от 50 до 87 лотов для проектов «старой» Москвы, на которые в общей сложности пришлось 29% всех сделок месяца. Самыми востребованными проектами оказались ЖК «Тринити», где средний чек сделки в мае 2020 года составил 7,54 млн рублей, Люблинский парк (7,44 млн) и «Зиларт» (15,2 млн).

В Новой Москве на 10 лидирующих по продажам новостроек приходится 88,5% всех сделок ТиНАО. Самые востребованные новостройки продавались темпами от 29 до 178 лотов в месяц. Проекты с лучшими продажами: ЖК «Румянцево Парк» (средний чек сделки 7,41 млн рублей), «Саларьево Парк» (7,84 млн) и Остафьево (5,82 млн).

«Несмотря на все действующие ограничительные меры, столичные девелоперы смогли собрать половину спроса от мая 2019 года, и это можно считать очень хорошими показателями, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Конечно, такие результаты не удалось бы достичь без господдержки, а именно – льготной ипотеки под самую низкую за всю историю ставку, доступную не отдельным категориям граждан (как с «семейной ипотекой»), а фактически всем желающим. С сегодняшнего дня в Москве снят режим самоизоляции, а значит, на рынок вернутся те покупатели, которые по тем или иным причинам не были готовы совершать дистанционные сделки. Учитывая интерес к льготной ипотеке, уже по итогам июня можно рассчитывать на частичное восстановление спроса, однако он все равно ожидается ниже прошлогодних значений. Не все потенциальные клиенты пока что могу рассчитывать на стабильный доход для долгосрочного кредита – да, бизнес снова начинает работать, но пока не понятно, как быстро и в каком объеме восстановится прежний спрос, а от этого во многом будут зависеть темпы восстановления экономики и вместе с тем – доходы россиян. Очевидно, что потребуется не один месяц, чтобы вернуться к докризисным значениям по всех сферах жизни».