Как кризис повлиял на цену недвижимости России

Девальвация рубля на 20% привела к всплеску спроса на рынке недвижимости в полтора раза – россияне пытаются спасти сбережения, вложив деньги в квадратные метры. Одновременно в стране действуют ограничительные меры, призванные снизить распространение коронавируса. Эксперты Циан выяснили, как реагируют на ситуацию продавцы недвижимости в крупнейших городах России, изменилась ли стоимость жилья за последние три недели, а также оценили реакцию потенциальных покупателей на происходящие события.

Аналитики Циан проанализировали, как менялась цена квадратного метра на вторичном рынке в городах-миллионниках РФ. Учитывались квартиры, которые были в продаже на протяжении последних шести недель: 6 марта (накануне обесценивания рубля) а также за три недели до (14 февраля) и после этой даты (27 марта). В выборку попали более 100 тысяч лотов.

● Средние цены предложения в городах-миллионниках почти не изменились;

● Продавцы стали реже менять цены;

● После падения рубля цены были повышены для 5% квартир, для 14% лотов стоимость снизилась;

● Цены снижали в среднем на 3%, а повышали – на 5%.

● Собственников, дважды снизивших цены (в феврале и марте), оказалось в 15 раз больше, чем тех, кто дважды повысил прайс.

● Повышение цены не стало «спорт-фактором» для покупателей. На объявления, где цена выросла приходится 7,7% просмотров (до кризиса интерес покупателей к таким лотам был ниже (около 5%).

I. Продавцы стали реже менять цены

После начала кризиса продавцы реже меняли заявленные цены, чем в «докризисные» недели (с 14 февраля по 6 марта). Количество корректировок цен собственниками снизилось на 7% в среднем по всем городам-миллионникам. Больше других решили взять паузу продавцы недвижимости в Перми (-13% правок цен), Новосибирске (-11%), Москве (-10%), Волгограде, Челябинске и Омске (-9%). Только в Уфе активность продавцов сохранилась на прежнем уровне. Ни в одном из крупных городов собственники не стали активнее менять цены.

Эксперты связывают такое поведение с неопределенностью на рынке. С одной стороны, наблюдается всплеск интереса клиентов, желающих спасти сбережения. С другой стороны, неблагоприятная эпидемиологическая обстановка ограничивает число поездок по городу и вместе с тем – количество просмотров квартир. Поэтому многие собственники решили взять паузу, чтобы разобраться с дальнейшей стратегией продаж.

II. 18% собственников изменили стратегию продаж

Продавцы стали чаще увеличивать стоимость. За последние три недели цены были повышены для 5% квартир (против 3% в «докризисный» трехнедельный период). Получить дисконт стало сложнее. За последние три недели для 14% квартир цена была снижена, в докризисный период цены уменьшились для 17% всех лотов в продаже.

Эксперты Циан отмечают, что 72% продавцов не меняли стратегию, несмотря на новые факторы, оказывающие влияние на рынок. На протяжении последних шести недель цены остались прежними для 67,5% квартир. 4,5% продавцов снизили стоимость и до, и после 6 марта. Всего для 0,3% лотов стоимость выросла за оба периода. По подсчетам экспертов, собственников, дважды снизивших цены, оказалось в 15 раз больше, чем продавцов, продолжающих наращивать стоимость.

Продавцы стали менее оптимистичны. Для 8,9% квартир, стоимость которых не менялась в докризисный период, собственники понизили цены после дестабилизации экономической обстановки. Одновременно повысили прайс после стагнации только 3,2% продавцов. Рост цен в докризисный период сменился снижением для 0,6% квартир.

Изменение стратегии продаж до и после обесценивания рубля

Наиболее активно за последние три недели повышали стоимость продавцы в Санкт-Петербурге (цена выросла для 8% лотов), Москве (7%), Воронеже (6%). Наибольшая доля квартир со снижением цены пришлась на Уфу и Казань (18%), а также Екатеринбург (17%). Эксперты Циан объясняют активное уменьшение цен на недвижимость желанием найти покупателя до возможного пересмотра ключевой ставки. Напомним, только 20 марта стало известно, что ставка сохранится на текущем уровне. Фактически две недели рынок поддерживал ажиотаж, вызванный возможным подорожанием ипотеки.

III. Цены снижали в среднем на 3%, повышали – на 4,8%

По данным Циан, квартиры с отрицательной ценовой динамикой подешевели в среднем на 3% как до, так и после 6 марта. Для квартир с ростом цен повышение составило в среднем 4,5% до «кризиса» и 4,8% после. Наибольший прирост цен зафиксирован в Воронеже, Перми и Челябинске (от 5,6% до 6%, только по квартирам с положительной динамикой). Максимальное снижение отмечено в Ростове-на-Дону, Челябинске и Перми (от 3,5 до 4,2%).

IV. Повышенный спрос позволяет продавцам наращивать цены, не теряя покупателей

Повышение стоимости квартиры при стабильном рынке ограничивает спрос на объект – многие клиенты ориентируются на определенный бюджет и не готовы рассматривать более дорогие варианты. Однако обесценивание рубля способствовало росту спроса на объекты и с повышающимся прайсом. По подсчетам экспертов Циан, в «докризисный» период на квартиры, цена на которые была повышена, приходилось только 4,5% просмотров. После 6 марта на лоты, с ростом цен приходится уже 7,7% интереса покупателей. Это связано с тем, что в последние недели ценами на квартиры стали интересоваться не только те, кто давно присматривается к покупке, но и те, кто пытается успеть потратить деньги на фоне неопределенности.

Распределение просмотров объявлений в зависимости от ценовой политики продавцов

«Вторичный рынок недвижимости находится сегодня в наиболее уязвимом положении, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В отличие от сегмента новостроек, где сделки могут проходить дистанционно, продажа готового жилья требует личного присутствия как продавца, так и покупателя на нескольких этапах сделки. Неблагоприятная эпидемиологическая обстановка не способствует активным просмотрам квартир. В результате почти 80% собственников не меняют цены. 14% вынуждены снижать прайс, понимая, что сделка может затянуться на неопределенное время, а 6% решили повысить цены в стремлении отыграть потери от девальвации. Противоположные стратегии продавцов привели к тому, что средняя цена квадратного метра, несмотря на все потрясения, не изменилась. Шесть недель назад она составляла в целом по городам-миллионникам 101 тыс. рублей, сегодня – 100 тысяч. С учетом принимаемых мер по изоляции граждан и переезда многих жителей за город, цены и дальше могут снижаться, вопреки наличию потенциального спроса со стороны покупателей, спасающих свои сбережения»

Динамика средних цен по активным объявлениям в продаже за шесть недель. Расчет по всем активным объявлениям (включая элитную недвижимость).