Общество
Сегодня
Политика
Происшествия
Люди
Экономика
Следствие
Бизнес
Культура
Наука и медицина
Зарубежка
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Вопрос-Ответ
Financial Assets
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба», Общественное движение «Штабы Навального».
НКО, выполняющие функции иностранного агента: Некоммерческая организация «Фонд по борьбе с коррупцией», Межрегиональный профессиональный союз работников здравоохранения "Альянс врачей", Автономная некоммерческая организация «Центр по работе с проблемой насилия «НАСИЛИЮ.НЕТ», Программно-целевой Благотворительный Фонд "СВЕЧА", Красноярская региональная общественная организация "Мы против СПИДа", Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан", Автономная некоммерческая организация социально-правовых услуг "Акцент", Межрегиональная общественная организация реализации социально-просветительских инициатив и образовательных проектов "Открытый Петербург", Санкт-Петербургский благотворительный фонд "Гуманитарное действие", Социально-ориентированная автономная некоммерческая организация содействия профилактике и охране здоровья граждан "Феникс ПЛЮС", Фонд содействия правовому просвещению населения "Лига Избирателей", Некоммерческая Организация Фонд "Правовая инициатива", Некоммерческая организация Фонд "Общественный фонд социального развития "Генезис", Автономная некоммерческая организация информационных и правовых услуг "Гражданская инициатива против экологической преступности", Некоммерческая организация "Фонд борьбы с коррупцией", Пензенский региональный общественный благотворительный фонд "Гражданский Союз", Ингушское республиканское отделение общероссийской общественной организации "Российский Красный Крест", Общественная организация "Саратовский областной еврейский благотворительный Центр "Хасдей Ерушалаим" (Милосердие), Частное учреждение "Центр поддержки и содействия развитию средств массовой информации", Региональная общественная организация содействия соблюдению прав человека "Горячая Линия", Фонд "В защиту прав заключенных", Автономная некоммерческая организация "Институт глобализации и социальных движений", Автономная некоммерческая организация противодействия эпидемии вич/спида и охраны здоровья социально-уязвимых групп населения "Центр социально-информационных инициатив Действие", Челябинское региональное диабетическое общественное движение "ВМЕСТЕ", Благотворительный фонд охраны здоровья и защиты прав граждан, Благотворительный фонд помощи осужденным и их семьям, Городской благотворительный фонд "Фонд Тольятти", Свердловский региональный общественный фонд социальных проектов "Новое время", Фонд содействия устойчивому развитию "Серебряная тайга", Фонд содействия развитию массовых коммуникаций и правовому просвещению "Так-Так-Так", Региональная общественная организация содействия просвещению граждан "Информационно-аналитический центр "Сова", Региональная общественная организация помощи женщинам и детям, находящимся в кризисной ситуации "Информационно-методический центр" Анна", Автономная некоммерческая организация социальной поддержки населения "Проект Апрель", Региональный благотворительный фонд "Самарская губерния", Свердловский областной общественный фонд "Эра здоровья", Международная общественная организация "Международное историко-просветительское, благотворительное и правозащитное общество "Мемориал", Автономная Некоммерческая Организация "Аналитический Центр Юрия Левады", Автономная некоммерческая организация "Издательство "Парк Гагарина", Фонд содействия защите здоровья и социальной справедливости имени Андрея Рылькова, Благотворительный фонд социально-правовой помощи "Сфера", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности "Уральская правозащитная группа", Челябинский региональный орган общественной самодеятельности - женское общественное объединение "Женщины Евразии", Омская региональная общественная организация "Центр охраны здоровья и социальной защиты "СИБАЛЬТ", Городская общественная организация "Рязанское историко-просветительское и правозащитное общество "Мемориал" (Рязанский Мемориал), Городская общественная организация "Екатеринбургское общество "МЕМОРИАЛ", Автономная некоммерческая организация "Институт прав человека", Некоммерческая организация "Фонд защиты гласности", Региональное общественное учреждение научно-информационный центр "МЕМОРИАЛ", Союз общественных объединений "Российский исследовательский центр по правам человека", Автономная некоммерческая организация "Дальневосточный центр развития гражданских инициатив и социального партнерства", Общественная организация "Пермский региональный правозащитный центр", Фонд "Гражданское действие", Межрегиональный общественный фонд содействия развитию гражданского общества "ГОЛОС-Урал", Автономная некоммерческая организация "Центр независимых социологических исследований", Негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышение квалификации) специалистов "АКАДЕМИЯ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА", Свердловская региональная общественная организация "Сутяжник", Межрегиональная благотворительная общественная организация "Центр развития некоммерческих организаций", "Частное учреждение в Калининграде по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров северных стран", Региональная общественная благотворительная организация помощи беженцам и мигрантам "Гражданское содействие", Автономная некоммерческая организация "Центр антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Р", Региональный Фонд "Центр Защиты Прав Средств Массовой Информации", Некоммерческое партнерство "Институт развития прессы - Сибирь", "Частное учреждение в Санкт-Петербурге по административной поддержке реализации программ и проектов Совета Министров Северных Стран", Межрегиональная общественная организация Информационно-просветительский центр "Мемориал", Межрегиональная общественная правозащитная организация "Человек и Закон", Фонд поддержки свободы прессы, Санкт-Петербургская общественная правозащитная организация "Гражданский контроль", Калининградская региональная общественная организация "Правозащитный центр", Региональная общественная организация "Общественная комиссия по сохранению наследия академика Сахарова", Некоммерческое партнерство "Институт региональной прессы", Частное учреждение "Информационное агентство МЕМО. РУ", Фонд "Институт Развития Свободы Информации", Калининградская региональная общественная организация "Экозащита!-Женсовет", Фонд содействия защите прав и свобод граждан "Общественный вердикт", Межрегиональная общественная организация Правозащитный Центр "Мемориал", Евразийская антимонопольная ассоциация.
Иностранные СМИ, выполняющие функции иностранного агента: "Голос Америки", "Idel.Реалии", Кавказ.Реалии, Крым.Реалии, Телеканал Настоящее Время, Татаро-башкирская служба Радио Свобода (Azatliq Radiosi), Радио Свободная Европа/Радио Свобода (PCE/PC), "Сибирь.Реалии", "Фактограф", "Север.Реалии", Общество с ограниченной ответственностью "Радио Свободная Европа/Радио Свобода", Чешское информационное агентство "MEDIUM-ORIENT", Пономарев Лев Александрович, Савицкая Людмила Алексеевна, Маркелов Сергей Евгеньевич, Камалягин Денис Николаевич, Апахончич Дарья Александровна, Юридическое лицо, зарегистрированное в Латвийской Республике, SIA «Medusa Project» (регистрационный номер 40103797863, дата регистрации 10.06.2014), Общество с ограниченной ответственностью «Первое антикоррупционное СМИ», Юридическое лицо, зарегистрированное в Королевстве Нидерландов, Stichting 2 Oktober (регистрационный номер № 69126968), являющееся администратором доменного имени интернет-ресурса «VTimes.io».
Лента новостей
Лента новостей
Новости – Общество
Русская планета

Итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России

Москва
Фот: Соцсети
Стоимость жилья выросла на 16%. Новостройки обогнали по цене готовые площади
Дмитрий Степнов
15 декабря, 2020 20:35
14 мин

Аналитики Циан подвели итоги 2020 года на вторичном рынке недвижимости России.

Средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тысяч жителей) впервые превысила отметку в 90 тысяч рублей – за год цены выросли на 16%.

Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в 3 из 16 городов-миллионников стоимость кв.м на готовое жилье в среднем выше, чем на строящееся.

В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.

● Стоимость кв. метра на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% - до 90,2 тысяч рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%). Основной рост цен отмечен в период действия льготного кредитования на первичном рынке.

● За два года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла на четверть: средний бюджет предложения за тот же период увеличился почти на миллион рублей (до 5,4 млн).

● Недвижимость в регионах и столице дорожает сопоставимыми темпами. Москва прибавила в цене 12,6%, Санкт-Петербург – 13%. Города с населением от 500 тысяч до миллиона человек за счет большего роста цен приближаются по средней стоимости к крупнейшим городам (от 1 млн человек, без учета столичных агломераций).

● 38% городов прибавили в стоимости в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число (20% городов) выросли в цене до 5% и от 10% до 15%. Цена за год снизилась лишь в двух городах: Орске и Воткинске.

● «Вторичка» больше не дороже новостроек: только в 3 из 16 городов (с численностью населения от миллиона человек) средняя цена кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара, Омск. Год назад в данном списке также были Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.

● Стартовая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла за год на 21%. Во время «карантина» продавцы демпинговали для привлечения спроса.

● Двухкомнатная квартира на первом этаже в кирпичном доме – типичное жильё в продаже на вторичном рынке РФ.

1. Стоимость кв. метра впервые преодолела отметку в 90 тысяч рублей. Цены растут в два раза быстрее, чем в прошлом году

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тысяч рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тысяч рублей. Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.

Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня - 4,25%. Снижение на 2 п. п. позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину. Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.

В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: - 0,4% (до 77,8 тысяч рублей).

2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля). Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.

В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» - в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.

4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины «накапливались» в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости. Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».

На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии.

Годовой прирост цен на уровне 16,1% - в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% (в рублевом выражении - на 18 тысяч рублей за кв. метр).

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ в городах (население 100 тысяч+):

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тысяч человек) составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года - на 20,4% или 930 тысяч рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей.

2. Вторичная недвижимость в регионах и столичных агломерациях дорожает сопоставимыми темпами

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях составила по итогам 2020 года 158,6 тысяч рублей — это на 15% выше, чем в год назад. Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тысяч рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тысяч рублей) и +13% (139,2 тысяч рублей). Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тысяч рублей).

Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла в цене сопоставимо - до 64,6 тысяч рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год выросла на 11,3%. Наибольший рост - в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший - в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).

Города с численностью населения от 500 тысяч до миллиона выросли в стоимости квадратного метра значительнее: в среднем на 16,3%. Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий – за счет большего роста цен города с меньшей численностью «догоняют» по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тысяч рублей) сегодня стоит чуть выше, как и “квадрат” в крупнейших городах год назад (61 тысяч рублей).

3. Только в двух городах стоимость квадратного метра за год снизилась

По подсчетам Циан, только для 3 городов из 107 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020 средняя стоимость квадратного метра снизилась или осталась прежней. Среди них – ни одного города с численностью населения от 250 тысяч человек.

Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20% до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Удан-Удэ, Омск, Калининград.

Однако для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число городов прибавили в цене до 5% и от 10% до 15%.

Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке:

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+21%) и Южном ФО (+20%).

4. «Вторичка» больше не дороже новостроек

Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках. Из всех городов с численность населения от одного млн человек (16 городов) всего в трех стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13-ти городах цена кв. на вторичном рынке ниже, чем в новостройках. Дешевле всего приобрести вторичное жилье в сравнении со строящимся – в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.

Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставимым по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в этом году), а также - в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество – большую доступность в сравнении с вторичным рынком.

Причина - не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья. Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учетом данных характеристик все больше покупателей «голосуют рублем» именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке.

5. Средняя стартовая стоимость на вторичном рынке выросла за год на 21%. Во время «карантина» собственники демпинговали для поддержания спроса

На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74-77,5 тысяч рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для 1 кв. 2020 года.

Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года – средняя стоимость квадратного метра новых «апрельских» квартир составила в целом по РФ 70,9 тысяч рублей за кв. метр – это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, стартовавших в продаже в марте 2020 года. В условиях самоизоляции именно демпинг стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.

Однако уже в мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию – средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тысяч рублей, обновив максимум.

Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры приобретается новое жилье в строящемся доме, с привлечением ипотеки. Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки – в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и стало одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека, и в целом – активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.


В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости – в среднем за 92,3 тысяч рублей за кв. метр. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.

Средняя стартовая стоимость новых квартир в продаже кв. метр по городам РФ на вторичном рынке:

Графика ЦИАН
Графика ЦИАН

Большими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях: +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.

«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии – поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию уже готового жилья. Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос».

Поделиться
поддержать проект
Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе
Маленькая чашка кофе
cup
200 ₽
Средняя чашка кофе
cup
300 ₽
Большая чашка кофе
cup
500 ₽
Большая чашка кофе и что-то вкусное
cup
900 ₽
Нажимая на кнопку «Поддержать», я принимаю пользовательское соглашение, политику конфиденциальности и подтверждаю свое гражданство РФ
Кто может поддержать проект?
Поддержать проект могут только граждане России. Поддержка осуществляется только в рублях. В соответствии с требованием закона.
14 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ