Ипотека снизила доступность жилья России

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в октябре 2020 года.

Воспользовавшись ажиотажным спросом, столичные девелоперы продолжили наращивать стоимость: за месяц «квадрат» вырос в среднем на 4%. Год назад «квадрат» в новостройках Москвы был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей. Жилье стало менее доступным: доля подходящих под льготную ипотеку квартир с минимальным взносом в старых границах Москвы снизилась с 61% до 56% за время субсидии.

● В октябре 2020 года впервые за месяц число ДДУ в Москве превысило 11 тысяч. Зарегистрировано 11,4 тысяч договоров (+14% за месяц, +70% в годовой динамике). В Московской области подписано 6,9 тысяч ДДУ (-3% за месяц и -20% за год).

● Льготная ипотека разогнала стоимость: средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась до 220,7 тысяч рублей: за октябрь +4,1%, за год: +15%. Год назад «квадрат» в новостройках Москвы был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей.

● Столичные квартиры, продажи которых шли еще в марте, выросли в цене в среднем на 15%. Доля квартир, подходящих по бюджету для льготной ипотеки снизилась за время субсидии с 61% до 56% (при п.в. 20% от суммы), в старых границах Москвы

● 67% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку.

● За год объем предложения в новостройках Московского региона снизился на треть, за последний месяц – на 5% (до уровня 2015 года).

● Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели лишь 6 новых ЖК, а суммарная площадь всех новых корпусов составила менее 600 тысяч кв. м.

● За октябрь выручка девелоперов Московского региона превысила выручку за все три месяца самоизоляции. В лидерах – ПИК, Ingrad и Донстрой.

● Лидером продаж в октябре старых границах Москвы стали проекты: «Огни + Событие», в Новой Москве – «Прокшино», в Московской области – «Новоград Павлино».

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. В Москве впервые заключено более 11 тысяч ДДУ за месяц

Октябрь 2020 года должен был стать последним месяцем программы «льготной ипотеки» под 6,5%. О пролонгации программы стало известно всего за несколько недель до 1 ноября, поэтому октябрь оказался абсолютно рекордным: покупатели стремились подписать договоры успев взять ипотеку под самый низкий в истории процент, рассчитывая, что уже в ноябре на покупку будут действовать рыночные ставки.

В результате на первичном рынке Московского региона в октябре зарегистрировано 18,3 тысяч ДДУ – это абсолютный максимум за всю историю. В сравнении с сентябрем продажи выросли на 7%, с октябрем 2019 года продажи увеличились на 19%.

Только в Москве (включая присоединенные территории) зарегистрировано 11,4 тысяч ДДУ. Предыдущий рекорд в 10,05 тысяч был зафиксирован в сентябре 2020 года. Октябрь 2020 года стал месяцем с самыми высокими продажами за всю историю в столице.

В старых границах Москвы заключено 8,2 тысяч сделок (+13% за месяц и +73% за год). В Новой Москве продано 3,2 тысяч квартир (+15% за месяц и +62%). Одновременно в Московской областиспрос незначительно снизился: заключено 6,9 тысяч сделок (-3% за месяц и -20% за год).

Еще одна причина роста спроса – это продолжение девальвации курса рубля, покупатели переводят рублевые накопления в квадратные метры, спасая сбережения от обесценивания.

Число заключённых с физлицами ДДУ по месяцам (Москва и МО), тыс. сделок:

II. Льготная ипотека разогнала стоимость: средняя стоимость квадратного метра увеличилась: за октябрь +4%, за год: +15%. Год назад «квадрат» в новостройке был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей

Воспользовавшись ажиотажным спросом в «последний» месяц льготной ипотеки, девелоперы продолжили увеличивать стоимость. В Москве, включая присоединенные территории, средняя цена кв. м впервые преодолела отметку 220 тысяч рублей, достигнув показателя в 220,7 тысяч. Это на 4,1% выше, чем в сентябре 2020 года (всего за месяц «квадрат» вырос в цене на 8,8 тысяч рублей). За год прирост составил уже 15,2% (в сравнении с октябрем 2019 года цена кв. метра увеличилась на 29 тысяч рублей.

По итогам октября 2020 года наибольший прирост цен зафиксирован в Московской области (+4,9%) – стоимость впервые преодолела отметку в 110 тысяч рублей (111,1 тысяч). В старых границах Москвы также поставлен новый рекорд: 236,3 тысяч рублей (+4,5% за год). Из-за роста цен стоимость кв. метра в рублевом выражении увеличилась в среднем на 10 тысяч рублей. Минимальный рост средних цен за месяц отмечен в Новой Москве (+1,9%) - до 158,4 тысяч рублей.

В годовой динамике новостройки Московской области и Новой Москвы выросли в цене на четверть: +25,4% и +23,8% соответственно. В старых границах Москвы показатель ниже :+13,8%.

Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона, тыс. р. за кв. м:

III. Из-за роста цен доля жилья, подходящего для льготной ипотеки, снизилась в Москве с 61% до 56%

По подсчетам Циан, столичные квартиры, которые были в продаже еще до пандемии и льготной ипотеки (в марте 2020 года) и до сих пор находятся на рынке, выросли в цене в среднем на 15%.

Снижается и доля жилья, подходящая под программу льготной ипотеки. При первом взносе 20% и максимальном размере кредита в 12 млн рублей, стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. По подсчетам экспертов, в начале апреля 2020 года, когда еще не было известно о льготной ипотеке, 61% квартир «старой» Москвы стоили менее 15 млн рублей – речь идет примерно о 18 тысяч лотов. Сегодня, из-за роста цен, доля квартир до 15 млн снизилась до 56% — это около 12,7 тысяч лотов. Из-за низкой девелоперской активности и увеличения прайса, льготная ипотека сделала столичное жилье менее доступным.

IV. За год объем предложения в новостройках Московского региона снизился на треть

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в начале ноября 2020 в продаже находится 64,8 тысяч квартир и апартаментов. За прошедший месяц предложение снизилось на 5%. В годовой динамике (относительно октября 2019 года) выбор на первичном рынке снизился на 34% - год назад в Московском регионе продавалось 98,3 тысяч квартир и апартаментов.

Причины снижения объема предложения не только в рекордном количестве сделок, из-за чего происходит вымывание объема, но и стратегиях самих девелоперов, задерживающих вывод корпусов, по которым уже выдана разрешительная документация, в открытые продажи. Это дополнительно поддерживает спрос путем создания искусственного дефицита.

Текущий объем предложения первичного рынка в Московском регионе находится на уровне 2015 года (в январе 2015 года количество квартир Московском регионе 65 тысяч лотов). Однако кардинально изменились «расстановки сил» между столицей и областью. В начале 2015 года на Московскую область приходилось 67% предложения. Сегодня – только 43%.

V. 67% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку

Доля ипотечных сделок на первичном рынке составила в октябре 2020 года 67%. Это сопоставимо с показателями прошлых месяцев. В годовой динамике (с октябрем 2019 года) прирост составил 6 п. п. В старых границах Москвы в октябре 2020 года доля ипотеки составила 62%, В Новой Москве – 71%, Московской области – 70%.

Эксперты отмечают, что в старых границах Москвы средний чек сделки в ипотеку (13,6 млн рублей) (ниже, чем сумма сделки без привлечения кредитных средств (15,9 млн рублей). Циан связывает такую особенность с ограничениями по максимальной сумме кредита по льготной ипотеке в 12 млн рублей. В Новой Москве и Московской области ситуация обратная: средний чек сделки в ипотеку выше, чем средняя сумма покупки без кредита.

VI. В октябре 2020 года активность девелоперов снижается

В октябре 2020 года девелоперы вывели в продажу 592 тысяч кв.м квартир и апартаментов в Московском регионе. В сравнении с сентябрем падение составило 28%. Относительно прошлого года объем новинок рынка снизился на 16%.

Большая часть нового жилья поступила в продажу в старых границах Москвы (30%), в Новой Москве - 4,2%, в Московской области - 65,8%.

В продажу в октябре поступили 6 новых проектов, 4 из них – в Москве. В сентябре в Московском регионе вышло в два раза больше новостроек – 12 проектов.

VII. Выручка девелоперов Московского региона в октябре оказалась выше, чем за все три месяца самоизоляции

Благодаря рекордному спросу девелоперы Московского региона в очередной раз смогли обновить абсолютный максимум по объему выручки. В октябре 2020 года она составила порядка 174,8 млрд рублей: +12% в сравнении с сентябрем и +64% за год. Для сравнения – за три месяца самоизоляции (апрель-июнь 2020 года) девелоперы выручили порядка 167,5 млрд.

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра приобретенной квартиры в старых границах Москвы составляет сегодня 254 тысяч рублей (против 218 тысяч год назад, +17%). Средняя стоимость приобретенного жилья – 14,4 млн рублей.

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в сделке – 152 тысяч рублей (год назад – 124 тысяч, рост – на 23%). Средняя стоимость приобретенной квартиры – 7,67 млн рублей.

В Московской области средняя стоимость кв. метра купленной квартиры – 108 тысяч рублей (год назад показатель составлял 89 тысяч, рост на 22%). Средний бюджет покупки – 4,8 млн рублей.

На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось 52,3% от суммарного объема выручки. В лидерах – ГК ПИК, Ingrad и Донстрой, получившие около 29% всей выручки. В статистике учитываются сделки с физлицами, без инвесторов, только квартиры и апартаменты.

VIII. Новостройки Московского региона с лучшими продажами в октябре

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок по итогам октября для Москвы (отдельно в старых границах и ТиНАО), а также Московской области.

В тройку лидеров в старых границах Москвы вошли: ЖК «Огни/Событие», Life-Варшавская, Люблинский парк. На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 24,3% сделок.

В тройку лидеров в Новой Москве по итогам октября вошли ЖК «Прокшино» (здесь за месяц продана треть всех квартир), «Скандинавия», «Румянцево Парк». На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 80,4% сделок.

В тройку лидеров в Московской области по итогам октября вошли ЖК «Новоград Павлино», «Пригород Лесное», Смарт-квартал «Лесная отрада» (причем, в этом проекте лоты не присутствовали в открытой реализации, более 200 сделок прошли по итогам предпродаж). На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 28,4% сделок.

«Рекордные продажи связаны в первую очередь с ожиданиями завершения программы льготной ипотеки, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Октябрь должен был стать последним месяцем субсидии, что привело к концентрации спроса на небольшом временном отрезке. Застройщики активно повышают цены на непроданные лоты, а менеджеры по продажам стимулируют покупателей не предоставлением скидок, а аргументом о меньшей переплате при обслуживании ипотечного кредита. Пролонгация программы «снизит градус» и позволит перераспределить спрос еще на восемь месяцев, поэтому до конца года мы рассчитываем на стабильный спрос, но, скорее всего, уже без новых рекордов. Стимулом для покупки является сегодня не только доступная ипотека, но и неопределенная геополитическая ситуация, а вместе с тем – высокая волатильность рубля».