Ипотека снизила доступность жилья России

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в октябре 2020 года.

Воспользовавшись ажиотажным спросом, столичные девелоперы продолжили наращивать стоимость: за месяц «квадрат» вырос в среднем на 4%. Год назад «квадрат» в новостройках Москвы был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей. Жилье стало менее доступным: доля подходящих под льготную ипотеку квартир с минимальным взносом в старых границах Москвы снизилась с 61% до 56% за время субсидии.

● В октябре 2020 года впервые за месяц число ДДУ в Москве превысило 11 тысяч. Зарегистрировано 11,4 тысяч договоров (+14% за месяц, +70% в годовой динамике). В Московской области подписано 6,9 тысяч ДДУ (-3% за месяц и -20% за год).

● Льготная ипотека разогнала стоимость: средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась до 220,7 тысяч рублей: за октябрь +4,1%, за год: +15%. Год назад «квадрат» в новостройках Москвы был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей.

● Столичные квартиры, продажи которых шли еще в марте, выросли в цене в среднем на 15%. Доля квартир, подходящих по бюджету для льготной ипотеки снизилась за время субсидии с 61% до 56% (при п.в. 20% от суммы), в старых границах Москвы

● 67% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку.

● За год объем предложения в новостройках Московского региона снизился на треть, за последний месяц – на 5% (до уровня 2015 года).

● Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели лишь 6 новых ЖК, а суммарная площадь всех новых корпусов составила менее 600 тысяч кв. м.

● За октябрь выручка девелоперов Московского региона превысила выручку за все три месяца самоизоляции. В лидерах – ПИК, Ingrad и Донстрой.

● Лидером продаж в октябре старых границах Москвы стали проекты: «Огни + Событие», в Новой Москве – «Прокшино», в Московской области – «Новоград Павлино».

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. В Москве впервые заключено более 11 тысяч ДДУ за месяц

Октябрь 2020 года должен был стать последним месяцем программы «льготной ипотеки» под 6,5%. О пролонгации программы стало известно всего за несколько недель до 1 ноября, поэтому октябрь оказался абсолютно рекордным: покупатели стремились подписать договоры успев взять ипотеку под самый низкий в истории процент, рассчитывая, что уже в ноябре на покупку будут действовать рыночные ставки.

В результате на первичном рынке Московского региона в октябре зарегистрировано 18,3 тысяч ДДУ – это абсолютный максимум за всю историю. В сравнении с сентябрем продажи выросли на 7%, с октябрем 2019 года продажи увеличились на 19%.

Только в Москве (включая присоединенные территории) зарегистрировано 11,4 тысяч ДДУ. Предыдущий рекорд в 10,05 тысяч был зафиксирован в сентябре 2020 года. Октябрь 2020 года стал месяцем с самыми высокими продажами за всю историю в столице.

В старых границах Москвы заключено 8,2 тысяч сделок (+13% за месяц и +73% за год). В Новой Москве продано 3,2 тысяч квартир (+15% за месяц и +62%). Одновременно в Московской областиспрос незначительно снизился: заключено 6,9 тысяч сделок (-3% за месяц и -20% за год).

Еще одна причина роста спроса – это продолжение девальвации курса рубля, покупатели переводят рублевые накопления в квадратные метры, спасая сбережения от обесценивания.

Число заключённых с физлицами ДДУ по месяцам (Москва и МО), тыс. сделок:

II. Льготная ипотека разогнала стоимость: средняя стоимость квадратного метра увеличилась: за октябрь +4%, за год: +15%. Год назад «квадрат» в новостройке был дешевле в среднем на 29 тысяч рублей

Воспользовавшись ажиотажным спросом в «последний» месяц льготной ипотеки, девелоперы продолжили увеличивать стоимость. В Москве, включая присоединенные территории, средняя цена кв. м впервые преодолела отметку 220 тысяч рублей, достигнув показателя в 220,7 тысяч. Это на 4,1% выше, чем в сентябре 2020 года (всего за месяц «квадрат» вырос в цене на 8,8 тысяч рублей). За год прирост составил уже 15,2% (в сравнении с октябрем 2019 года цена кв. метра увеличилась на 29 тысяч рублей.

По итогам октября 2020 года наибольший прирост цен зафиксирован в Московской области (+4,9%) – стоимость впервые преодолела отметку в 110 тысяч рублей (111,1 тысяч). В старых границах Москвы также поставлен новый рекорд: 236,3 тысяч рублей (+4,5% за год). Из-за роста цен стоимость кв. метра в рублевом выражении увеличилась в среднем на 10 тысяч рублей. Минимальный рост средних цен за месяц отмечен в Новой Москве (+1,9%) - до 158,4 тысяч рублей.

В годовой динамике новостройки Московской области и Новой Москвы выросли в цене на четверть: +25,4% и +23,8% соответственно. В старых границах Москвы показатель ниже :+13,8%.

Динамика средних цен на первичном рынке Московского региона, тыс. р. за кв. м:

III. Из-за роста цен доля жилья, подходящего для льготной ипотеки, снизилась в Москве с 61% до 56%

По подсчетам Циан, столичные квартиры, которые были в продаже еще до пандемии и льготной ипотеки (в марте 2020 года) и до сих пор находятся на рынке, выросли в цене в среднем на 15%.

Снижается и доля жилья, подходящая под программу льготной ипотеки. При первом взносе 20% и максимальном размере кредита в 12 млн рублей, стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. По подсчетам экспертов, в начале апреля 2020 года, когда еще не было известно о льготной ипотеке, 61% квартир «старой» Москвы стоили менее 15 млн рублей – речь идет примерно о 18 тысяч лотов. Сегодня, из-за роста цен, доля квартир до 15 млн снизилась до 56% — это около 12,7 тысяч лотов. Из-за низкой девелоперской активности и увеличения прайса, льготная ипотека сделала столичное жилье менее доступным.

IV. За год объем предложения в новостройках Московского региона снизился на треть

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Московского региона в начале ноября 2020 в продаже находится 64,8 тысяч квартир и апартаментов. За прошедший месяц предложение снизилось на 5%. В годовой динамике (относительно октября 2019 года) выбор на первичном рынке снизился на 34% - год назад в Московском регионе продавалось 98,3 тысяч квартир и апартаментов.

Причины снижения объема предложения не только в рекордном количестве сделок, из-за чего происходит вымывание объема, но и стратегиях самих девелоперов, задерживающих вывод корпусов, по которым уже выдана разрешительная документация, в открытые продажи. Это дополнительно поддерживает спрос путем создания искусственного дефицита.

Текущий объем предложения первичного рынка в Московском регионе находится на уровне 2015 года (в январе 2015 года количество квартир Московском регионе 65 тысяч лотов). Однако кардинально изменились «расстановки сил» между столицей и областью. В начале 2015 года на Московскую область приходилось 67% предложения. Сегодня – только 43%.

V. 67% сделок на первичном рынке Московского региона прошли в ипотеку

Доля ипотечных сделок на первичном рынке составила в октябре 2020 года 67%. Это сопоставимо с показателями прошлых месяцев. В годовой динамике (с октябрем 2019 года) прирост составил 6 п. п. В старых границах Москвы в октябре 2020 года доля ипотеки составила 62%, В Новой Москве – 71%, Московской области – 70%.

Эксперты отмечают, что в старых границах Москвы средний чек сделки в ипотеку (13,6 млн рублей) (ниже, чем сумма сделки без привлечения кредитных средств (15,9 млн рублей). Циан связывает такую особенность с ограничениями по максимальной сумме кредита по льготной ипотеке в 12 млн рублей. В Новой Москве и Московской области ситуация обратная: средний чек сделки в ипотеку выше, чем средняя сумма покупки без кредита.

VI. В октябре 2020 года активность девелоперов снижается

В октябре 2020 года девелоперы вывели в продажу 592 тысяч кв.м квартир и апартаментов в Московском регионе. В сравнении с сентябрем падение составило 28%. Относительно прошлого года объем новинок рынка снизился на 16%.

Большая часть нового жилья поступила в продажу в старых границах Москвы (30%), в Новой Москве - 4,2%, в Московской области - 65,8%.

В продажу в октябре поступили 6 новых проектов, 4 из них – в Москве. В сентябре в Московском регионе вышло в два раза больше новостроек – 12 проектов.

VII. Выручка девелоперов Московского региона в октябре оказалась выше, чем за все три месяца самоизоляции

Благодаря рекордному спросу девелоперы Московского региона в очередной раз смогли обновить абсолютный максимум по объему выручки. В октябре 2020 года она составила порядка 174,8 млрд рублей: +12% в сравнении с сентябрем и +64% за год. Для сравнения – за три месяца самоизоляции (апрель-июнь 2020 года) девелоперы выручили порядка 167,5 млрд.

По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра приобретенной квартиры в старых границах Москвы составляет сегодня 254 тысяч рублей (против 218 тысяч год назад, +17%). Средняя стоимость приобретенного жилья – 14,4 млн рублей.

В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в сделке – 152 тысяч рублей (год назад – 124 тысяч, рост – на 23%). Средняя стоимость приобретенной квартиры – 7,67 млн рублей.

В Московской области средняя стоимость кв. метра купленной квартиры – 108 тысяч рублей (год назад показатель составлял 89 тысяч, рост на 22%). Средний бюджет покупки – 4,8 млн рублей.

На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось 52,3% от суммарного объема выручки. В лидерах – ГК ПИК, Ingrad и Донстрой, получившие около 29% всей выручки. В статистике учитываются сделки с физлицами, без инвесторов, только квартиры и апартаменты.

VIII. Новостройки Московского региона с лучшими продажами в октябре

Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок по итогам октября для Москвы (отдельно в старых границах и ТиНАО), а также Московской области.

В тройку лидеров в старых границах Москвы вошли: ЖК «Огни/Событие», Life-Варшавская, Люблинский парк. На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 24,3% сделок.

В тройку лидеров в Новой Москве по итогам октября вошли ЖК «Прокшино» (здесь за месяц продана треть всех квартир), «Скандинавия», «Румянцево Парк». На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 80,4% сделок.

В тройку лидеров в Московской области по итогам октября вошли ЖК «Новоград Павлино», «Пригород Лесное», Смарт-квартал «Лесная отрада» (причем, в этом проекте лоты не присутствовали в открытой реализации, более 200 сделок прошли по итогам предпродаж). На ТОП-10 ЖК по объему продаж приходится 28,4% сделок.