Экономика нездравого смысла — 2: что мешает нам строить и жить

Строительство жилых домов. Фото: Александр Кружев / РИА Новости

Благодаря действующей экономической модели российское жилье будет становиться все менее доступным

Александр Запольскис

30 июля, 2015 15:43

11 мин

Абстракции вроде глобализации или экономики ссудного процента не имеют никакого отношения к реальной жизни обычных людей. Если вы в это верите, спешим вас огорчить: экономика — это механизм, который подчиняет себе всех. Если она основывается на сомнительных принципах, вроде той же спекуляции, то эти принципы в одинаковой степени отражаются и на транснациональных корпорациях, и на каждом конкретном человеке, вне зависимости от того, обычный он или необычный. Наглядный тому пример — парадоксальная ситуация, сложившаяся на рынке жилья в России.

Не каждому по потребностям

Весь жилой фонд страны у нас составляет 2,85 млрд м². Даже не вдаваясь в детали (например, не упоминая, что 3% из него в откровенно аварийном состоянии, около 9% нуждается в немедленной реконструкции, а 60% находится в эксплуатации уже более 30 лет), можно с уверенностью сказать, что это очень и очень мало. На одного жителя России приходится чуть более 20 м² жилой площади, в то время как минимальный стандарт ООН составляет 30, в Швеции этот показатель равен 40, в западных землях Германии — 50, в Великобритании — больше 60, а в США достигает 70 м².

Каждый год у нас говорится о неуменьшающейся потребности в жилье. Статистические исследования и социологические опросы показывают, что в улучшении жилищных условий нуждаются 60% россиян, причем для 32% семей жилищная проблема стоит особенно остро и требует решения в ближайшие три года. Даже по минимальным нормам это означает, что нам нужно построить еще хотя бы 1,57 млрд м². То есть почти половину от того, что уже построено в стране.

В то же время Россия год за годом ищет какие-нибудь масштабные драйверы для экономического роста. Капитальное строительство всегда являлось одним из самых эффективных таких драйверов. Не только благодаря своей масштабности и капиталоемкости. Исследования показывают, что каждый дополнительный рубль, затраченный на увеличение объемов строительства, дает сопутствующим отраслям до 29,2 руб. дополнительной прибыли. На первый взгляд — вот оно, решение. Да еще три в одном: и развитие экономики, и удовлетворение спроса на жилье, и сокращение его эксплуатационных расходов за счет обновления жилого фонда.

Но, увы, как сообщает Росстат, за весь 2014 год жилья в стране был построен всего 81 млн м². Нет, если статистически, то это на 14,9% больше, чем годом ранее (в 2013 году — 70,5 млн м².), но если сравнить с общей потребностью — это лишь 5,15% от необходимого. Несмотря на всевозможные программы, жилье по-прежнему остается недоступным для 84% нуждающихся в нем. В очередях на улучшение стоят более 4,5 млн семей, а средний срок прохождения очереди уже долгие годы составляет более 15 лет. Почему?

Бетонная логика

Дело в том, что существующая экономическая модель ориентирована на максимизацию прибыли гораздо сильнее, чем на все прочее. Это формирует парадоксальную ситуацию, когда в снижении стоимости жилья в реальности не заинтересован практически никто — кроме тех, кому нужно его купить, естественно. Чем дороже становится квадратный метр, тем больше выручка строительной компании, а значит, ее прибыль и налоговые поступления. Далее это удорожание прокатывается по всей производственной цепочке: кто же откажется от возможности продавать строительные материалы и услуги по их транспортировке по большей цене?

Выставка «Жилищный проект»

Выставка «Жилищный проект». Фото: Светлана Холявчук / Интерпресс / ТАСС

Причем основная часть прибыли в конечном итоге оседает даже не у строителей, а в кредитных организациях, их работу финансирующих. А если на рынке предлагаются объекты на этапе строительства, в которые можно вложить гораздо меньше средств, нежели в покупку готовой квартиры, то значительная их часть вскоре скупается всевозможными «инвесторами», которые придерживают квартиры до тех пор, пока они максимально не подорожают. По данным РБК, весной 2014 года доля инвестиционных покупок на рынке жилья достигала 30%. Простая арифметика показывает, что из введенного в строй в 2014 году 81 млн м² жилья до конечного потребителя по исходным ценам дошло лишь 56,7 млн, или 3,6% от общей потребности страны.

Что же «инвесторы» сделали с остальными 24 млн «квадратов»? В стране кризис, рынок встал, цены перестали расти, и «инвесторы» начали продавать застопорившиеся активы? Ничуть не бывало. Как говорят в Российской гильдии риелторов, «рынок впал в стагнацию»: «спрос низкий, и покупателей почти нет». Оно и не удивительно, если вспомнить, что при нынешних ценах жилье доступно менее чем 10% в нем нуждающихся. А с учетом кризиса — и того меньше. Продажи могут оживиться, если начнут опускаться цены. Но «инвесторы»-то в квартиры вкладывались не для того, чтобы в них жить, и не благотворительности ради. Они хотели заработать. Причем больше, чем составляет размер банковской ставки по депозиту, — это как минимум. С этой точки зрения стратегия держать пустующие метры в надежде пересидеть кризис и заработать по максимуму выглядит предельно логичной.

Чем меньше, тем лучше

Надо отметить, что подобная стратегия действительно является самой перспективной для тех, у кого есть деньги. Причем не только во время кризиса, а вообще на дефицитных рынках в любое время. Если прирост предложения недотягивает даже до 10% реально существующей потребности, то жилье будет оставаться в дефиците вечно. Следовательно, до скончания времен метры будут только дорожать. Быстрее или медленнее — вопрос второстепенный. И запретить людям покупать то, что они считают нужным, если у них есть деньги, тоже нельзя. Во-первых, потому, что сложно отличить действительно нуждающегося от желающего подзаработать, а во-вторых, потому, что «подзарабатывать» таким способом, в общем-то, вполне законно. Многочисленные попытки введения искусственных запретов и ограничений показали, что вреда подобные лекарства приносят гораздо больше, чем пользы.

Кардинально измениться ситуация может только при одном условии: если рынок перестанет быть дефицитным. Если, скажем, вместо 5% реальной потребности ежегодно будет вводиться не менее 15%. В абсолютных цифрах это означает увеличение объемов ввода жилья до 160–170 млн м² в год. Чем больше предложение, тем медленнее рост цен, а значит, и меньше привлекательность для спекулятивного «инвестирования». Опять же на больших рынках выше конкуренция, которая обычно оказывается выгодной, в первую очередь для конечного потребителя.

Чего-то не хватает

Кто-нибудь что-нибудь слышал о хотя бы экспериментальном применении у нас, к примеру, строительных 3D-принтеров? Нет? А вот в Китае с их помощью уже серийно печатают трехэтажные здания. При одинаково высоком по сравнению с традиционными технологиями качестве общая скорость строительства возрастает в четыре раза, а общая себестоимость снижается в семь раз. Благодаря этому китайцы ежегодно вводят в строй на порядок больше жилья, чем мы (850 млн м² в 2010 году). Поразительно, но мы до сих пор не попытались перенять эту технологию. Не потому ли, что это было бы просто кому-то невыгодно?

Экономика является механизмом взаимодействия различных подсистем — как синхронизированных между собой, так и функционирующих на основе общих принципов. Девелоперы не могут увеличить объем строительства, так как им негде взять дополнительные кредитные средства и не хватает стройматериалов.

Откуда дефицит стройматериалов? Из малых размеров строительного рынка. Если никто не ожидает от него серьезного увеличения, то и в рост объемов производства вкладываться нет смысла. Ну рискнули вы — построили новый цементный или кирпичный завод, удвоили свое предложение, а рынок в размерах не вырос. У вас вместо профицита — убыток.

Еще один критичный вопрос: где же взять деньги на развитие? По логике — у банков. Тем более что основная доля прибыли оседает именно у них. Но в реальности банки, как и те «простые инвесторы», прежде всего заинтересованы в максимизации прибыли. Добиться которой можно или на высоком обороте с малой маржой, или на низком обороте — но с высокой. Впрочем, они обычно пытаются скрестить оба варианта, то есть получить максимальную прибыль при как можно более коротком сроке оборота кредитных средств. Зачем давать, к примеру, долгосрочный кредит под 3%, если те же деньги с радостью расхватают и под 10%, причем на год-полтора? При таком подходе дома никогда будут строиться быстрее. Причем сам долговой рынок достаточно узкий — конкурентов с более выгодными финансовыми предложениями практически нет.

«Ничьи» деньги

Получается замкнутый круг: объемы строительства жилья застряли на уровне 5% от реальной потребности. И не стоит надеяться, что какой-то из участников цепочки «финансирование — строительство — продажа — покупка» сможет повлиять на ситуацию и тем более ее исправить. Для качественного перехода необходимо целенаправленное внешнее воздействие на систему, принципиально меняющее не столько расстановку мест в оркестре, сколько весь принцип игры в целом.

Прежде всего необходимы целевые длинные и дешевые деньги. Примерную потребность в них можно посчитать по аналогии с тем же Китаем. Строительство там «новых городов» стоит примерно 320 тыс. долларов на одного жителя. По курсу ЦБ РФ доллар сегодня стоит 60 руб. Значит, на одного нуждающегося потребуется 19,2 млн руб. На все. Не только на строительство самого жилого дома, оно стоит гораздо дешевле, но и на модернизацию и расширение производства строительных материалов, увеличение парка строительной техники и прочего транспорта, создание новых коммуникаций и расширение дорожной сети, объекты сервиса и т.п.

В России проживают 143,5 млн человек, из которых в улучшении жилищных условий нуждаются 60%, или 86 млн. Чтобы решить проблему хотя бы за десять лет, необходимо ежегодно обеспечивать жильем не менее 8–9 млн человек, следовательно, в отрасль требуется вложить 5,3 трлн руб., или 88,3 млрд долларов.

Где их можно взять? Ну, к примеру, объем золотовалютных резервов России, как говорится на сайте ЦБ, на 01.07.2015 составлял 361,5 млрд долларов. Причем месяцем ранее их там было 356,7 млрд. То есть даже с учетом нынешних условий наши финансовые резервы все равно растут. Но в российской экономике не работают! Прошу заметить, никто не предлагает взять из ЗВР 88,3 млрд долларов и кому-то их подарить или проесть. Их надо инвестировать — причем в правильном смысле этого слова, а не в том, которое вкладывают в него спекулянты. То есть построить заводы строительных, конструкционных и отделочных материалов и обеспечить самих строителей столь необходимыми им длинными и дешевыми кредитами. Следовательно, создать тот самый драйвер роста, в котором нуждается экономика страны в целом. Со всеми вытекающими полезными результатами — от роста российского ВВП до улучшения демографии.

Почему все это не работает? Потому, что в отличие от потенциала прибыльности физический результат какой-либо деятельности в действующей системе мало что значит. И пока оно таковым останется, жилищная проблема в России не будет решена никогда.

Экономика нездравого смысла

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе