Общество
Лента новостей
Лента новостей
Сегодня
Политика
Общество
Бизнес
Культура
Сделано Русскими
Личные связи
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Поддержать проект
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
В России признаны экстремистскими и запрещены организации «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымскотатарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля». Признаны террористическими и запрещены: «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба».
Новости Общество
Русская планета
Общество

Что происходит на рынке недвижимости России

Объем предложения снижается – цены ставят новые рекорды. Обзор ЦИАН
Дмитрий Степнов
16 апреля, 2020 15:17
12 мин
Новостройки Москвы
Фото: Novostroyki.top

Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в 1 квартале 2020 года. Количество сделок снизилось за квартал на 19%.

Средняя стоимость квадратного метра бьет новые рекорды при одновременном снижении объема предложения на четверть. Но даже нераспроданных квартир и апартаментов с полученными разрешительными документами хватит еще на два года продаж, по данным экспертов.

● В 1 кв. 2020 года в Московском регионе заключено 33,6 тыс. ДДУ. В годовой динамике спрос снизился на 13%.За квартал падение составило 19%.

● В годовой динамике падение спроса в Москве и области оказалось сопоставимым: - 12% и -14% соответственно. За последний квартал количество сделок в Москве уменьшилось на 11%, тогда как в Подмосковье – на 26%.

● Выручка девелоперов, как и год назад, в 1 квартале составила 266 млрд рублей. Основной вклад внесли столичные проекты: 73%. На Подмосковные ЖК пришлось 27% выручки.

● Средняя стоимость квадратного метра побила очередной рекорд. В «старой» Москве «квадрат» на первичном рынке обходится в среднем в 218 тыс. рублей (+4% за квартал и +8,5% за год). В Новой Москве – в 141,9 тыс. рублей: (+6,9% за квартал и + 16,4% за год). В Московской области – в 98,4 тыс. рублей: (+6,6% за квартал и +17,7% за год).

● Девелоперы вывели на рынок 1,86 млн кв. м – на 23% меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43% - в 1 кв. 2020 года рынок пополнился 10 новостройками.

● Объем предложения первичного рынка снижается: сегодня в продаже доступно 82,9 тыс. квартир и апартаментов - на 10,6% меньше, чем в конце 2019 года и на 23% меньше в годовой динамике.

Средний чек на первичном рынке «старой» Москвы по итогам 1 квартала достиг 12,96 млн рублей (+на 1,56 млн рублей за год). В Новой Москве - 6,53 млн рублей (+0,73 млн). В Московской области - 4,49 млн рублей (+0,33 млн).

● Самая высокая доля ипотеки– в Новой Москве (61%), средний срок кредита – 221 месяц. В Подмосковье показатель равен 60%/215 месяцев, в «старой» Москве – 52%/213 месяцев.

15% сделок прошли в 10 новостройках. ТОП-3 новостроек-лидеров продаж строятся в Новой Москве.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I. Количество сделок за год снизилось на 13%

В 1 кв. 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 17,6 тысяч ДДУ с физическими лицами. Относительно 4 квартала 2020 года спрос просел на 11%. В годовой динамике (относительно 1 квартала 2019 года) число заключенных договоров снизилось на 12%.

На первичном рынке Московской области аналогичная динамика. В 1 кв. 2020 года застройщики заключили 16 тысяч ДДУ с физическими лицами. В сравнении с предыдущим кварталом количество сделок оказалось ниже на 26%. В годовой динамике число заключенных договоров снизилось еще на 14%.

В целом по Московскому региону в 1 квартале подписано 33,6 тысяч ДДУ (-19% на квартал и -13% в годовой динамике).

Самым продуктивным месяцем 1 кв. 2020 года в Москве оказался март. Несмотря на объявленный в последнюю неделю месяца режим самоизоляции, столичные девелоперы продали за март 6,85 тысяч ДДУ (39% всех сделок квартала). В сравнении с февралем спрос вырос на 18% - тогда было подписано только 5,8 тысяч договоров (33% от квартала). На январь пришлось 4,9 тысяч ДДУ или 28% спроса в квартале.

В Московской области распределение сделок внутри квартала оказалось иным. На март пришлось только 30% сделок (4,8 тысяч ДДУ), на февраль – 37% (5,9 тысяч), на январь – 33% (5,3 тысячи ДДУ).

Эксперты Циан объясняют активный март, несмотря на «нерабочую» неделю, девальвацией рубля, в результате чего на рынке оказался реализован отложенный спрос.

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона:

ЦИАН
Графика ЦИАН

I. «Карантин» - не повод снижать цены. Стоимость недвижимости бьет новые рекорды

Несмотря на объявленный в конце первого квартала режима самоизоляции, девелоперы не успели отреагировать на снижение спроса коррекцией цен. По итогам 1 квартала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в старых границах Москвы достигла нового рекорда в 218 тысяч рублей: +4% за квартал и +8,5% за год. На первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась и впервые преодолела отметку в 140 тысяч рублей. Средний «квадрат» обойдется в 141,9 тыс. рублей: +6,9% за квартал и + 16,4% за год. В Подмосковье средняя цена квадратного метра вплотную приблизилась к отметке в 100 тысяч. «Квадрат» в новостройке обойдется в среднем в 98,4 тыс. рублей: +6,6% за квартал и +17,7% за год.

Стабильный рост цен на жилье связан с переходом застройщиков на проектное финансирование, а также ростом спроса в марте. Однако уже в апреле аналитики прогнозируют снижение стоимости из-за резкого падения спроса во время «карантина».

II. Девелоперы вывели на рынок 1,86 млн кв. м – на 23% меньше, чем год назад

Количество стартующих проектов в Московском регионе продолжает снижаться. По подсчетам Циан, в 1 квартале 2020 года в Москве вышли на рынок 13 новостроек (в Московской области – нет новых проектов). За аналогичный период прошлого года рынок пополнился 23 новостройкам (три из них – в области).

Количество новых корпусов на рынке в 1 квартале 2020 года в новых и уже строящихся ЖК Московского региона – 99, общей площадью 1,86 млн кв. метров. Год назад (в 1 кв. 2019 года) на рынок вывели 164 корпуса площадью 2,5 млн кв. метров. Таким образом, девелоперы в 1 кв. 2020 года вывели на рынок 23% «квадратов» меньше, чем год назад. Количество новых комплексов снизилось на 43%.

Объем предложения первичного рынка московского региона продолжает снижаться. По итогам 1 кв. 2020 года на рынке было представлено 82,9 тысячи квартир и апартаментов, что на 10,6% ниже, чем в конце 2019 года (93,6 тысяч единиц). В годовой динамике падение составило 23% (108 тысяч лотов по итогам 1 кв. 2019 года).

На столичные новостройки приходится 56% предложения новостроек региона. Резкое снижение предложения эксперты Циан связывают с политикой застройщиков. В первой половине марта отдельные девелоперы искусственно подогревали покупательский ажиотаж, сокращая число лотов, доступных для изучения на сайтах своих ЖК, удаляя информацию о ценах и так далее.

III. Средний чек сделки увеличивается – доля ипотеки растет

По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы достиг 12,96 млн рублей, на 1,56 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек был равен 6,53 млн рублей (+0,73 млн рублей за год). В Московской области средний чек сделки составил 4,49 млн рублей (+0,33 млн).

Средний чек сделки на первичном рынке Московского региона, млн рублей:

ЦИАН
Графика ЦИАН

Площадь купленной квартиры/апартамента в 1 кв. 2020 года в «старой» Москве достигала 57,8 кв. метров (+ 0,3 кв. метра за год). В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 «квадратов» меньше: 50,8 кв. метров (+2,4 кв. метра за год). В Подмосковье выбирают самые маленькие площади: в среднем 46,6 кв. м (+0,3% за год). Средняя стоимость квадратного метра приобретенного жилья составила 221 тысяча рублей. В Новой Москве – 128 тысяч рублей, В Московской области - 96 тысяч рублей.

I. Выход на рынок инвесторов снизил долю ипотечных сделок

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в старых границах в 1 кв. 2020 года средняя доля ипотечных сделок составила 54%. В марте зафиксирован самый низкий показатель за три месяца: с (+3 п.п. за год). Эксперты Циан объясняют это выходом на рынок инвесторов с «живыми» деньгами в середине марта 2020 года из-за обесценивания рубля. Средний срок кредита составил 213 месяцев.

На первичном рынке Новой Москвы доля ипотечных сделок традиционно выше. Она составляет 61% (+3 п.п. за год). Недвижимость ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, снижающие бюджет покупки за счет выбора более компактных вариантов. Средний срок кредита равен 221 месяц – покупатели ТиНАО рассчитывают рассчитываться по кредиту в среднем на 8 месяцев позже, чем дольщики проектов «старой» Москвы.

В Подмосковье в кредит приобретаются в среднем 60% квартир (за год доля не изменилась). Средний срок взятого кредита составил 215 месяцев.

II. Рост цен компенсирует снижение спроса: выручка девелоперов растет

В 1 кв. 2020 года девелоперы Московского региона продали жилья на сумму 265,7 млрд рублей – такую же сумму (265,5 млрд) выручили застройщики и в 1 кв. 2019 года. Количество сделок при этом снизилось на 13%, как было отмечено выше. Таким образом, рост цен на недвижимость позволяет девелоперам сохранять выручку при меньших объемах продаж.

61% выручки сгенерировано за счет новостроек «старой» Москвы – 162,3 млрд рублей. На Новую Москву приходится 12% или 32,6 млрд рублей. На Подмосковные ЖК – 27% выручки (70,8 млрд рублей).

В 1 кв. 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 15% всех сделок Московского региона. Среднее количество договоров в самых успешных проектах варьируется от 120 до 267. Тройка новостроек-лидеров – «Саларьево Парк», «Румянцево Парк», «Скандинавия» – находится на территории Новой Москвы, в пешей доступность от станций метро Сокольнической линии.

Из 10 проектов – лидеров продаж – шесть находятся в Новой Москве, два проекта – в старых границах столицы. Причем один из них («Сердце Столицы») вышел в лидеры за счет старта продаж нового корпуса. Еще два проекта строятся в Московской области: на севере и на юге Подмосковья.

«Несмотря на объявленную «нерабочую» неделю в конце первого квартала 2020 года, застройщики по инерции продолжали наращивать стоимость жилья, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – По нашим подсчетам, в период «карантина» 7 из 10 крупнейших застройщиков региона повысили цены – такое решение во многом обусловлено высоким спросом в первой половине месяца. Однако в среднесрочной перспективе, рост безработицы, сокращение реальных доходов населения, снижение ВВП вынудят девелоперов пересмотреть ценовую политику. Полагаю, прямого снижения стоимости мы не увидим – на рынке появится больше дисконтов – в размере 8-10% за счет сокращения маржи застройщиков. На сегодняшний день средняя скидка в новостройках региона составляет 6,1%.

Наблюдаемое сокращение объема предложения вряд ли позволит удержать стоимость. По нашим оценкам, в строящихся корпусах в Московском регионе представлены в продаже и остаются в «запасах» у застройщиков около 180 тыс. квартир и апартаментов. Еще около 100 тысяч лотов - в корпусах, по которым получена разрешительная документация, но пока их продажи не начались. Даже при условии сохранения темпов реализации на уровне 2019 года (а это – порядка 150 тысяч проданных лотов) имеющихся нераспроданных остатков (без учета корпусов, которые пока не получили разрешение на строительство) хватит на два года продаж».

темы
ПОДДЕРЖАТЬ ПРОЕКТ
12 мин
Лень сёрфить новости? Подпишись и БУДЬ В КУРСЕ