Новости – Люди

Люди

Аренда квартир в Москве: на рынке полный штиль

Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Наибольшим спросом на рынке пользуются однушки, их средняя цена около $1 тысячи — но даже на них цены почти не растут

Антон Кравцов

5 марта, 2014 04:48

17 мин

Рынок аренды жилья в Москве более чем широкий, предложение соревнуется со спросом, поэтому найти квартиру можно буквально за несколько часов. Тем не менее рыночные механизмы здесь в полной мере не работают. Эксперты считают, что дело в теневом рынке, который никак не удается отследить и «обелить». Чтобы понять, как работает рынок аренды жилья в столице, корреспондент «Русской планеты» попытался найти квартиру, имея минимальный бюджет, через риэлтора, но убедился в том, что в поисках жилья мог бы обойтись и без посредника, рассчитывая на себя и на честные человеческие отношения.

Снять за 60 минут

— А кем вы работаете? — неожиданно спросила девушка, когда я позвонил в агентство недвижимости. Перед этим она зачем-то выяснила фамилию, имя, отчество, возраст, место прописки и прочие личные данные.

— Эмм... в рекламе, то есть, нет, я пока устраиваюсь, фрилансером, в агентство, — судорожно начал перебирать я, смущенный таким подробным допросом.

— Поймите, от этого просто зависит, как скоро вы найдете квартиру с вашим бюджетом, — объяснила собеседница и пообещала перезвонить, как только что-то появится.

Ждать звонка я перестаю практически сразу после того, как на том конце бросили трубку. Во-первых, заливал я так откровенно, что это заметил бы даже ребенок, во-вторых, с бюджетом в 25—30 тысяч рублей найти квартиру в районе Савеловского вокзала, как мне казалось, можно только поселившись в будке железнодорожного обходчика. Перезвонили мне уже через час, предложив сразу несколько вариантов.

Сегодня при наличии адекватного бюджета снять квартиру можно буквально за несколько часов, утверждают эксперты. Это связано с большим предложением на рынке.

— Срок экспозиции самой популярной однокомнатной квартиры эконом-класса составляет не более трех дней, если цена соответствует рыночной, — рассказала руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева, добавив, что двухкомнатные квартиры в ожидании арендатора простаивают ненамного дольше — около пяти дней.

По ее словам, однушки эконом-класса в Москве пользуются наибольшей популярностью — 55% от общего объема спроса в 2013 году. На двухкомнатные квартиры спрос составляет 35%, на трехкомнатные и многокомнатные квартиры — 9%.

Предложение же, по данным Киселевой, несколько разнится со спросом. Так, в прошлом году на рынке были максимально представлены двухкомнатные квартиры — 37%, предложение трехкомнатных и многокомнатных квартир составило 34%, однокомнатных квартир — 26—29%.

Плюсы и минусы географии

Найти квартиру в районе Савеловского вокзала, поближе к работе, в первый же день мне не удалось. Но риэлтор нашел вариант возле «Петровско-Разумовской». Перед тем как оказаться на месте, у остановки «Педагогический колледж», пришлось еще несколько минут попотеть в набитом до отказа автобусе.

Удаленность от метро — один из важнейших критериев в поисках квартиры. От этого напрямую зависит цена аренды: по словам риэлторов, квартиры в доме возле станции метро на 10—15% дороже такого же жилья, но в 15 минутах езды на транспорте.

Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова объясняет, что выделить районы, жилье в которых пользуется наибольшим спросом, тяжело, поскольку люди довольно редко обозначают в своих запросах конкретный район.

Савеловский вокзал. Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ

Хотя, по наблюдениям Галины Киселевой из «ИНКОМ-Недвижимости», наибольшим спросом пользуются самые дешевые квартиры экономкласса, которые располагаются в панельных многоэтажках и в неблагоприятных районах, где есть промышленные зоны. Это районы Восточного, Южного и Юго-Восточного округов Москвы.

Данные «МИЭЛЬ-Аренды» по предложению за декабрь 2013 года подтверждают это. Максимальное предложение квартир экономкласса было в ЮАО (19,5%), меньше всего подобных квартир предлагалось в СЗАО (6,2%). Максимальное предложение квартир бизнес-класса в декабре традиционно было представлено в ЦАО (25,7%) и ЗАО — 18,13%. Меньше всего квартир данного уровня было представлено в ЮВАО (6,2%) и ВАО (6,4%).

Уместный торг

Мне попалась однокомнатная квартира экономкласса с минимумом мебели и отсутствием ремонта и уюта. Единственный плюс — внушительная площадь квартиры, из которой при желании можно было бы сделать скромную двушку с детской. На полу обнаружился даже свежепостеленный линолеум, на стенах — засаленные обои с проплешинами, которые когда-то прятались за шкафами.

— Хозяин сказал, что посуда на балконе, но ее выкинуть можно, — объяснила риэлтор, показывая на гору кастрюль, несколько перегоревших электрочайников и огромное блюдо с незамысловатой позолоченной вязью. Самого хозяина на месте не оказалось, но он передал, что квартира стоит 30 тысяч рублей в месяц.

— Можно, конечно, сторговаться на пару тысяч, но сюда еще коммуналка входит, так что получится то же самое, — констатировала риэлтор после экскурсии по квартире. По ее словам, сторговаться можно всегда, потому что хозяин обычно закладывает стоимость на несколько тысяч выше.

— Здесь все зависит от состояния квартиры и от тех недочетов, которые у вас получится выявить при просмотре. Обращать внимание нужно на любые мелочи, чтобы потом не возникало проблем. Но наглеть не стоит, потому что спрос найдется на любое предложение. В день одну квартиру смотрят по нескольку раз, — поделилась риэлтор и добавила, что многое зависит от адекватности как арендодателя, так и арендатора и от того, как у этих двух заинтересованных сторон изначально сложатся отношения.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры экономкласса, по данным московских риэлторов, сегодня составляет около 1 тысячи долларов, с небольшими отклонениями. Цена, естественно, зависит от спроса и складывается из массы факторов, но изначально отталкивается от платежеспособности арендатора. Если средняя зарплата в Москве сегодня составляет примерно 50 тысяч рублей, то рынок считает, что чуть больше половины этой суммы (до 60—65%) человек может потратить на аренду квартиры. Это, по утверждениям риэлторов, объективная реальность.

— По нашим наблюдениям, средняя стоимость аренды квартир экономкласса на сегодняшний день составляет 30 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 42 тысячи — за двухкомнатную и 55 тысяч за трехкомнатную, — описала рынок Галина Киселева.

Типичная квартира экономкласса. Фото: Илья Питалев / РИА Новости

Ее коллега Мария Жукова привела еще и усредненные данные по ценам на аренду квартир бизнес-класса. Средняя цена на хорошую однокомнатную квартиру в Москве составляет 56 тысяч рублей в месяц, за двухкомнатную — 71 тысячу, трехкомнатная квартира будет стоить в среднем 89 тысяч рублей, квартира с четырьмя и более комнатами — 165 тысяч и выше.

— В последнее время в Москве количество дешевых квартир уменьшается. Связано это с программой ликвидацией «хрущевок» (панельных пятиэтажек. — РП), именно на них приходится большой объем предложений с минимальной арендной ставкой. В современных же домах предлагаются квартиры улучшенной планировки и большей площади, что влияет на ценообразование, — объяснила тенденции рынка Киселева.

По ее словам, сегодня при бюджете в 30 тысяч рублей можно снять современную однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом или же двухкомнатную в панельных многоэтажных домах старой постройки. В Подмосковье за эти же деньги реально снять двухкомнатную квартиру после ремонта с новой мебелью и в современном доме. При этом эксперт отмечает, что инфраструктура в подмосковных городах, граничащих с Москвой, сейчас уже не уступает столичной. Так что выбор у арендаторов все же есть.

Нерезиновый закон

Эксперты отмечают, что рынок аренды жилья в Москве, несмотря на повышенное внимание к нему надзорных органов остается теневым. Тем не менее по данным департамента экономической политики и развития города Москвы за последние полтора года все же было выявлено более 200 тысяч фактов нелегальной аренды жилья. Но в большинстве случаев хозяева квартир предпочитают сдавать свое жилье в обход уплаты налогов, даже понимая свою ответственность перед законом. Это усложняет контроль за рынком и ценообразованием, а также отстаивание прав сторон в судах. В результате арендатор с легкостью может попасть на удочку нечестных риэлторов или корыстных хозяев. Да и арендодатель не застрахован от безалаберного квартиросъемщика, от которого в случае чего будет сложно добиться компенсации за испорченное имущество.

Пресловутый «закон о резиновых квартирах», подписанный президентом России Владимиром Путиным в конце прошлого года, многие воспринимают как направленный на вывод рынка аренды жилья из тени, но на деле он больше ориентирован на соблюдение миграционного законодательства.

— Закон о правилах регистрации в арендованном жилье существует уже давно, распространяется он на всех нанимателей и собственников, сдающих свои квартиры в аренду, поэтому на данный момент оказать влияние на рынок аренды он не может. Закон об обязанности платить налог со сдаваемой квартиры также никак не повлиял на спрос, предложение и арендные ставки, ведь он существовал всегда и, как мы видим, не особо влиял на рынок, — объяснила Мария Жукова.

По ее словам, статистики о нелегально сдаваемых квартирах быть просто не может. Нелегальные арендодатели в агентства, как правило, не обращаются, на учете в налоговых органах не стоят и вообще предпочитают оставаться в тени.

— Я не думаю, что принятые меры, направленные на стимулирование «обеления» аренды, сработали. Те, кого поймали, а таких немного, может быть, и вынуждены были выйти на свет. Но это не переломило ситуацию в корне, и примером для других они не послужили. Надежда на то, что удастся какими-то карательными мерами поймать, заставить и наказать, поправить ситуацию, не увенчается успехом, — поделился мнением эксперт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. Пока люди не поймут, что процедура уплаты налогов стоит недорого и проста организационно, ситуация не изменится, считает эксперт.

Снос «хрущевки». Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости

— Люди должны получить экономическую мотивацию, понять, что это не уменьшит их доходы и не приведет к большому налогообложению. Нужно устанавливать нечто подобное патенту — какую-то небольшую фиксированную плату, а не проценты. Тогда город сможет получить с арендодателей хотя бы что-то, — добавил собеседник «Русской планеты».

Право в собственности

Попытки «обелить» рынок аренды жилья обоснованы, ведь помимо случаев нелегальной сдачи квартир существует масса преступлений мошеннического характера. Уберечься от аферы при аренде квартиры можно лишь составив грамотный договор с хозяином. В таком случае обе стороны сделки будут застрахованы и смогут отстаивать свои права через суд.

— Следует учитывать все спорные моменты, включая фиксированную арендную ставку, чтобы уберечься от слишком корыстных арендодателей. Как правило, договор заключается сроком до года, затем он продляется, — объяснила Галина Киселева, добавив, что на фиксацию арендной ставки дольше, чем на три года, рассчитывать не стоит. За это время рынок может существенно поменяться, а цены вырасти.

В остальном с момента подписания договора, хозяин обязан предоставить нанимателю в пользование квартиру и имущество, находящееся в этом жилом помещении, устранять все неполадки и недостатки сдаваемого помещения, не продавать квартиру до момента расторжения договора аренды. Также, по предварительной договоренности со съемщиком, арендодатель имеет право один раз в месяц приезжать и только в его присутствии проверять, все ли в порядке в квартире.

— У арендатора обязанностей меньше, — объяснила Киселева. — Он обязан своевременно вносить установленную плату за аренду и оплачивать телефонные переговоры. Если у арендатора есть потребность произвести в квартире ремонт, то он имеет на это право только с разрешения наймодателя.

Президент Московской ассоциации риэлторов, в которую входят все крупные городские агентства недвижимости, Сергей Жидаев также подчеркнул необходимость составления договора, даже если для хозяина это влечет за собой уплату налогов, а для квартиросъемщика — обязательную регистрацию.

— Тогда вы можете быть уверены, что вас не кинут. У ассоциации есть специальный комитет защиты прав потребителей, который отслеживает нечестных риэлторов. Если мы выявляем случаи мошенничества, то просто выгоняем риэлтора и сообщаем о произошедшем в правоохранительные органы, — успокоил Жидаев.

Топчущийся рынок

Но самым главным вопросом, волнующим как арендаторов, так и владельцев квартир, остается цена. Эксперты «Русской планеты» единогласно утверждают, что рынок аренды жилья в Москве в последнее время «топчется на месте» и, как экономика страны, находится в состоянии стагнации.

— В 2013 году цены на аренду квартир в Москве росли умеренными темпами и, в зависимости от сегмента рынка, увеличились на 5—10%, то есть примерно на уровень годовой инфляции. Основной пик спроса пришелся на осень, и сейчас происходит небольшой спад, который вносит равновесие, — считает Галина Киселева.

— В 2014 году значительных изменений на рынке аренды жилья не будет. Скорее всего, ситуация сохранится стабильной, рост цен предположительно будет происходить в пределах инфляции, — дополнила коллегу Мария Жукова. Она считает, что резкого роста спроса и предложения не ожидается, и это обеспечит состояние штиля на рынке жилья.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе