Апартаменты Российской Федерации

Программа льготной ипотеки под 6,5% на первичном рынке действует при покупке квартир.

Однако власти обсуждают возможность расширения субсидии и на апартаменты, которые не имеют статуса жилья, но приобретаются для проживания. Аналитики Циан выяснили, какую долю апартаментов может затронуть льготная ипотека, и пользуется ли спросом данный формат.

Главное отличие апартаментов от квартиры — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что не позволяет собственникам оформить в них постоянную регистрацию. При прочих равных характеристиках апартаменты оказываются на 10-15% дешевле аналогичных квартир, что компенсирует повышенную ставку для расчета налогов и тарифы на коммунальные услуги. Однако от включения апартаментов в программу субсидирования выиграют только столичные жители.

Расширение программы льготного кредитования не приведет к заметному росту спроса.

● На апартаменты приходится 21% от объема предложения первичного рынка Москвы. В массовом сегменте доля апартаментов составляет 12%, в бизнес-классе – 19%, в элитном – 62%.

● Апартаменты в Москве выбирают меньше 10% покупателей.

● Каждый десятый корпус с апартаментами не достраивают.

● При минимальном первоначальном взносе для льготной ипотеки подходят 41% столичных апартаментов – около 2,7 тысяч лотов.

● 40% столичных апартаментов покупают в ипотеку. Средний чек сделки в 2020 году – 11,3 млн рублей. Стоимость ипотечной квартиры выше – 12,8 млн рублей.

● Регионам льготная ипотека на апартаменты не актуальна: в городах с населением от 500 тысяч человек доля апартаментов занимает 1,5% от первичного рынка. Наибольший объем – в Сочи (14%), Санкт-Петербурге (5%), Казани (5%).

● В готовых домах на вторичном рынке разница в цене между квартирами и апартаментами сохраняется.

1. Каждый пятый лот на первичном рынке Москвы — апартамент

По подсчетам экспертов Циан, сегодня на первичном рынке Москвы ведутся продажи 9,2 тысяч апартаментов, что составляет 21% всего объема жилья в новостройках. В зависимости от сегмента, доля формата значительно варьируется. В премиум- и элитном классах апартаменты занимают 62% объема предложения. Средняя стоимость таких вариантов – 60,6 млн рублей (площадь 105 кв.м.). В бизнес-классе апартаменты занимают 19% рынка. Средний бюджет – 18,5 млн рублей (69 кв.м). В массовом сегменте на апартаменты приходится 12% предложения. Средняя стоимость – 9,4 млн рублей (51 кв.м).

С учетом обозначенного лимита по ипотеке в 8 млн рублей, интерес для льготной программы представляют апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, которые занимают в Москве 15% от объема предложения данных классов жилья – около 6,5 тысяч лотов.

По подсчетам Циан, при минимальном первоначальном взносе 20%, по льготной ипотеке можно приобрести жилье в бюджете до 10 млн рублей. Среди квартир под данный критерий подходят только 49% лотов Москвы. Среди апартаментов – 41% - это порядка 2,7 тысяч апартаментов. Меньшая доля по сравнению с квартирами объясняется локализацией апартаментов – в старых границах Москвы. На присоединенных территориях такой формат практически не представлен.

2. А что в других регионах?

В Москве апартаменты занимают внушительную долю на первичном рынке недвижимости. В других регионах данный формат по-прежнему встречается крайне редко. Эксперты Циан проанализировали, какую долю составляют апартаменты на первичном рынке в городах в численность населения от 500 тысяч человек. Без учета Москвы, доля апартаментов в таких городах составляет всего 1,5% от всего объема предложения в новостройках.

Наибольшая доля апартаментов на первичном рынке среди остальных городов доступна в Сочи (14%), Санкт-Петербурге (5%), Казани (5%). В остальных городах с численность населения апартаментов в продаже на первичном рынке нет, или же формат представлен 1-2 домами. Таким образом, льготная ипотека на апартаменты окажется актуальной всего для четырех городов России, преимущественно – для Москвы.

3. 40% апартаментов приобретают в ипотеку

По подсчетам Циан, 4 из 10 покупателей столичных апартаментов привлекают ипотеку, несмотря на более выгодный бюджет предложения. В 2020 года средняя доля кредитных сделок для формата составила 38%. В 2019 году – 37%, 2018 году – 36%, в 2017 году – 38%. Таким образом, покупателям апартаментов также актуальная программа льготной ипотеки.

В 2020 году дольщики приобретали в кредит апартамент со средней стоимостью 11,3 млн рублей при средней площади 48,2 кв. м. Для сравнения – средний чек для ипотечной квартиры составил 12,8 млн рублей (59,3 кв. м.).

Бюджет приобретенных апартаментов оказывается в среднем выше в сравнении с апартаментами, для которых потребовалась ипотека. Разница (с 2017 по 2020 гг.) составила 17%. Если в целом по рынку купленный апартамент стоил 11,9 млн рублей, то приобретенный в ипотеку – 10,2 млн рублей. Эксперты связывают такую динамику, во-первых, с высокой долей премиальных объектов, покупатели которых чаще могут себе позволить покупку без кредитных средств. Во-вторых, выбором меньшей площади: по ипотеке она составляет 48,1 кв. м против 49,4 кв. м. в целом по рынку.

Средний бюджет покупки апартамента в Москве и средний бюджет в ипотеку в Москве:

4. Апартаменты выбирают меньше 10% покупателей

Апартаменты составляют 21% от объема предложения первичного рынка «старой» Москвы, однако в структуре сделок доля ниже в два раза. В 2020 году показатель варьировался в диапазоне 6-9% от общего объема сделок. Причем доля апартаментов в структуре предложения остается стабильной. В конце 2017 года в Москве на апартаменты приходилось 17% лотов первичного рынка. В конце 2018 года – 19,4%, по итогам 2019 года – 19%.

Апартаменты с структуре сделок и доля ипотеки в сегменте, Москва (старые границы):

Минимальная доля сделок с апартаментами связана с несколькими факторами: отсутствие постоянной регистрации по месту жительства, повышенная налоговая ставка, нередко – отсутствие объектов социальной инфраструктуры в составе апартаментного комплекса. Однако все это компенсируется более доступным бюджетом.

По подсчетам Циан, десяток самых бюджетах лотов в старых границах Москвы – это апартаменты (бюджетом от 2,4 млн рублей). Бюджет самых дешевых квартир начинается от 3,2 млн рублей. При минимальном первом взносе 20% (480 тысяч рублей) ежемесячный платеж по льготной ипотеке для апартамента составит всего 14,3 тысяч рублей, что сопоставимо с арендой комнаты в спальном районе Москвы. Площадь такого апартамента также равна комнате – 14 «квадратов». Но речь идет об отдельном жилье без соседей по квартире.

5. Каждый десятый корпус с апартаментами не достраивается

Более низкая стоимость апартаментов в сравнении с аналогичными квартирами объясняется не только отсутствием постоянной регистрации, особой налоговой базой, но и рисками самого дольщика. По подсчетам аналитиков Циан, за последние семь лет (с 2013 по 2020 годы), в старых границах Москвы было «заморожено» строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы. Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля «замороженных» домов за тот же период составила всего 2,4%. Среди самых известных проектов с апартаментами, строительство которых так и не завершено, - Loft Post, Loft Park, Loft Time от RED Development, «Старт Формат Царицыно» и ряд других. В стремлении сэкономить стоит трезво оценивать в первую очередь надежность девелопера, учитывая текущую статистику по «заморозке» апартаментов.

6. На вторичном рынке апартаменты дороже квартир

На вторичном рынке недвижимости такой фактор, как риск «заморозки» площадки, уже не актуален. Эксперты Циан выяснили, насколько отличается средняя стоимость квартир и апартаментов, представленных в продаже в домах, построенных после 2010 года. Именно тогда апартаменты, как формат начал развитие. Средняя стоимость квадратного метра для квартир составляет в Москве 236 тыс. рублей, для апартаментов – 247 тысяч рублей (выше на 5%). Эксперты объясняют такую разницу активным строительством апартаментов в самом центре города. За прошедший год квартиры выросли в цене на 5% (с 225 тысяч рублей). Апартаменты – на 1% (с 234 тысяч рублей). Расчеты учитывают в том числе премиальные объекты.

В разрезе отдельных районов динамика разнонаправленная. Апартаменты сегодня продаются только в 35 районах Москвы. Самая большая разница по цене в сравнении с квартирами отмечена для Басманного района, Очаково-Матвеевского и Замоскворечья (на 20-40%). И наоборот, квартиры существеннее дороже апартаментов в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский (на треть).

Эксперты также отмечают, что в рамках одного мультиформатного комплекса, где доступны как квартиры, так и апартаменты, разница в цене между формата сохраняется и после ввода дома. К примеру, в одном уже заселенном жилом комплексе в районе Филевский парк на вторичном рынке продаются как квартиры, так и апартаменты. Средняя цена квадратного метра для квартир составляет 330 тысяч рублей. Апартаментов в том же комплексе – 276 тысяч. Разница – 20%. Таким образом, выбирая апартаменты, нужно учитывать, что после сдачи комплекса ценовая разница между форматами жилья сохранится и на «вторичке», а не только от застройщика.

«Льготная ипотека на апартаменты – это локальная история, актуальная преимущественно для столичных покупателей, где, впрочем, и самая высокая цена квадратного метра, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Уже не первый год власти ведут речь о «легализации» апартаментов с возможностью приравнивания их к жилью, которым они сегодня, по сути, и являются, имея при этом статус нежилых помещений. С 2017 года только в Москве было продано более 14 тысяч апартаментов в строящихся корпусах. Отсутствие льготной ипотеки для апартаментов ограничивается спрос и доступность недвижимости в целом. Субсидированная ипотека — это не только поддержка строительной отрасли, но и первые шаги по регулированию статуса и сглаживания отличий между апартаментами и квартирами».