«У людей есть деньги, но не хватает жилья»

Фото: Валерий Мельников / Коммерсантъ

Председатель «Общества взаимного страхования застройщиков» Александр Ручьев рассказал, что будущее — за мини-городами, а потребительский спрос на квартиры еще долго не будет удовлетворен

Елена Коваленко

27 августа, 2013 19:23

6 мин

В понедельник, 26 августа, в Москве прошел первый Всероссийский съезд «Новые механизмы защиты прав граждан — участников долевого строительства». Один из участников съезда, депутат Госдумы Александр Хинштейн, привел данные, что в 2012 году удалось решить проблемы 131 тысячи «обманутых дольщиков» — они в итоге получили квартиры. На август 2013 года без квартир остаются еще 87 тысяч дольщиков, заморожены стройки 810 жилых домов.

На деньги дольщиков ежегодно возводится 30 млн кв. м жилья (на них граждане вносят 1,3 трлн рублей) — это чуть меньше половины от всего объема жилищного строительства. Их права слабо защищены российским законодательством. Но даже если в договорах двух сторон — соинвестора и застройщика — соблюдены все формальности, нет гарантий от повторения результатов кризиса 2008—2009 годов, когда множество даже добросовестных компаний стали банкротами и не смогли выполнить обязательства перед контрагентами. Для защиты прав дольщиков около 40 строительных компаний объединились в «Общество взаимного страхования застройщиков». Это общество должно выработать механизмы, которые будут гарантировать права дольщиков при любых форс-мажорах.

На первом Всероссийском съезде председателем этого общества был выбран Александр Ручьев, президент девелоперской компании «Мортон». «Русская планета» поговорила с ним не только о правах дольщиков и обязательствах перед ними застройщиков, но и о том, куда должен двигаться рынок недвижимости.

— «Общество взаимного страхования застройщиков» — это продолжение тенденции последних лет, когда надзор в той или иной отрасли перекладывается с плеч государства на саморегулируемые организации. В строительстве это сработает?

— Сработает года через два-три, когда отсеются те, кто не сможет работать в новых условиях. В любом случае это большой шаг вперед в деле соблюдения прав дольщиков — их вложения в строящиеся квартиры будут застрахованы, и, если застройщик не сможет выполнить обязательства перед ними, деньги не «сгорят», а жилье будет возведено.

— Но даже эта система, видимо, не гарантирует, что обязательства будут выполнены, если грянет мощный экономический кризис, по типу того, что был в 2008—2009 годах.

— А вот чтобы не повторилась ситуация тех лет, возможно, потребуется участие госбанков или даже государства.

— Вообще строительная отрасль восстановилась от того кризиса?

— Восстановление произошло только полгода-год назад. Подавляющая часть компаний только сейчас разобралась с отложенными убытками.

— Кризис поставил крест на некогда объявленных планах Путина возводить по 1 кв. м жилья в год на человека, то есть до 140 млн кв. м в год. Сегодня эти цифры около 60 млн кв. м. Выполним ли вообще этот «план Путина»?

— В нынешних условиях он трудно выполним. Даже при восстановлении спроса, при стабильно работающем рынке эти цифры пока не достижимы. Есть три основных препятствия на пути этого плана. Первое — в стране нет «длинных денег»: банки дают кредиты на два-три года (так называемый «строительный цикл» — время от начала оформления документации до сдачи объекта — это пять лет), и эти деньги дороги. На создание же материально-технической базы отрасли нужны кредиты длинные и под низкие проценты — на закупку строительной техники, строительные материалы, на строительство новых производственных мощностей. Наконец, крупные инфраструктурные объекты возводятся дольше, чем два-три года. Ориентировочно срок их реализации — семь лет.

Александр Ручьев. Фото: личный архив

Второе — отсутствие доступных земельных участков. Все участки, пригодные для строительства, уже в чьей-то собственности. Цены на них высоки. Чтобы преодолеть диктат этих собственников, государство должно создавать «земельный банк» из участков, которые больше не нужны для выполнения государственных функций (к примеру, земли различных ГУПов). Этот шаг не только бы ускорил процесс оформления земли в собственность, но и насытил бы рынок объектами, заставив частных владельцев участков снизить цены.

Третья причина — постоянно меняющиеся правила игры. Это когда одни законы противоречат другим, региональные нормы — федеральным. Задним числом вводятся дополнения и ограничения в нормативные акты.

— Платежеспособный спрос является сегодня ограничителем развития отрасли?

— Наоборот, потребительский спрос не удовлетворен. У людей есть деньги, но не хватает жилья.

— Спрос подогревает ипотека?

— Да, если она дешевая, но у нас сегодня есть некий баланс. Высокие проценты по ипотеке ограничивают число кредитов, а это, в свою очередь, не разгоняет цены. Если отрасль будет строить больше, а риски дольщиков, о чем мы с вами говорили в начале, снизятся, проценты по ипотеке также пойдут вниз.

— У потребителей есть расхожее мнение о свердоходах строительных компаний. Какова сегодня рентабельность в отрасли?

— Если говорить о Москве и Московской области, то это 15—20 %. В регионах, где цены значительно ниже, и рентабельность меньше — около 10 %. Последнее — одна из причин, почему московские компании неохотно идут в регионы. Это могут себе позволить только крупные застройщики.

— Почему же так в той же Москве и Подмосковье высоки цены на жилье, если у вас рентабельность небольшая? Из чего вообще складывается себестоимость? Правда ли, что она около 50 тысяч рублей за метр?

— Я приведу пример по одному нашему проекту в Москве. Общая себестоимость квадратного метра составила 120 тысяч рублей. Из них только 50 тысяч — строительная себестоимость, грубо говоря, «коробка». Оставшиеся 70 тысяч — это различного рода обременения, накладываемые государством (социальная инфраструктура, которую мы возводим за свой счет — подъездные дороги, школы, детсады), а также подключение к инженерным сетям, из которых самое дорогое — подключение к электричеству.

— Градостроительная политика вызывает сегодня у большинства граждан большой вопрос. Кварталы возводятся по технологиям середины прошлого века, люди жалуются на высокую плотность застройки. Есть у государства и застройщиков какие-то планы осовременить это все? Был ведь экспериментальный район Куркино, где не строились многоэтажные дома, было много простора, сохранили природный ландшафт.

— У государства точно нет долгосрочной градостроительной политики. С другой стороны, и оно, и строители исходят из целесообразности. На мой взгляд, Куркино — не совсем удачный проект, потому он и остался экспериментом. В России есть смысл возводить только два типа жилых проектов: усадьбы с большим приусадебным участком от 50 соток и жилые кварталы с высокой плотностью.

Все упирается в рентабельность. Квартал с низкой плотностью будет очень затратным в плане инфраструктуры — школы и детские сады не будут заполнены, инженерные сети окажутся дорогими. Торговые площади и сферы услуг будут низкорентабельными из-за малого числа посетителей.

Будущее за мини-городами вокруг мегаполисов — с населением 20—30 тысяч человек, на площади около 150 га, из которых одну половину будет занимать плотная жилая застройка, а вторую — рекреационные зоны.

Но еще более разумны мини-города на площади 300 га, но такие проекты может «поднять» только в государственно-частном партнерстве.

— В Московской области такие города уже фактически существуют. Но подавляющее большинство живущих там людей связывает свою жизнь с Москвой — они в ней работают, отдыхают, приезжают за покупками. При такой градостроительной политике однажды транспортная инфраструктура не выдержит, дороги просто встанут. В таких мини-городах нужны рабочие места, чтобы люди там жили, а не только ночевали.

— Во второй фазе строительства нашего микрорайона Мортонград «Бутово» мы возведем 1 млн кв. м жилья, а к нему в придачу 300 тысяч кв. м офисных площадей и 100 тысяч кв. м торгово-развлекательных площадей. Мы подсчитали, что будет создано такое количество новых рабочих мест, что позволит ими обеспечить всех жителей проекта, и даже останется, чтобы сюда работники ездили из других мест.

Кроме того, в целях решения вопроса транспортной доступности в своих микрорайонах ГК «Мортон» планирует осуществить масштабный проект строительства и запуска пассажирского надземного транспорта нового поколения — сети подвесных монорельсовых дорог. Первая ветка монорельса соединит текущие и перспективные жилые микрорайоны в Ленинском районе Подмосковья со столичным метрополитеном.

Однако вынужден еще раз повторить: без участия государства нам не справиться, масштабировать этот проект вне условий государственно-частного партнерства не получится. Нужно мощное дорожное строительство (включая легкое метро и пригородные электрички), нужны новые предприятия, социальная инфраструктура, институты, больницы, театры, физкультурно-оздоровительные комплексы. Необходимо обновление инженерной инфраструктуры — электрические сети, водо- и газоснабжение. Без этого микрорайоны в Подмосковье так и останутся в статусе спальных.

Более того, нужны специализированные города, за этим тоже будущее. Например, мини-город для IT-отрасли, в котором было бы не только жилье и сопутствующая инфраструктура, но и лаборатории, НИИ, вузы, заводы. Я говорил с людьми из этой отрасли — они бы поехали сюда жить. Это как если бы к Сколково пристроить все, о чем я говорю.

— Подмосковье сегодня лидер в России по объему возводимого жилья. Это 6—8 млн кв. м в год, против 2—3 млн кв. м в Москве. Сюда ежегодно переселяются сотни тысяч людей со всей России. Вам не кажется, что область исчерпала потенциал развития?

— Из общего числа покупателей подмосковного жилья жители Москвы и области составляют 70—80 %, приезжие из других регионов — 20—30 %, это около 100 тысяч человек прибавки ежегодно. Что поделать, если у людей со всей России есть огромное желание переехать в московскую агломерацию? Предел роста Московской области еще не исчерпан, и, видимо, всем нам придется свыкнуться с мыслью, что регион будет расти еще очень долго.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе