Недвижимость
Лента новостей
Лента новостей
Сегодня
Политика
Общество
Бизнес
Культура
Сделано Русскими
Личные связи
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Запрещенные организации
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
Лента главных новостей
Русская планета
Недвижимость

Законодательная необходимость

Сколько стоит место для «железного друга» в новостройке
Юлия Пилипейко
18 марта, 2015 14:35
8 мин
Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС
Десять лет назад московские власти приняли решение о введении нормативов обеспеченности машиноместами новых жилых комплексов, обязав девелоперов при реализации проектов создавать подземные и наземные паркинги для автомобилей будущих жильцов. Некоторые регионы России данный опыт перенимают только сейчас. В частности, в Красноярском крае соответствующие нормативные акты  планируется разработать до конца года.
Местные застройщики уже отреагировали на новость обещанием компенсировать затраты на строительство подземных парковок за счет повышения стоимости квартир. «РП-Недвижимость» совместно с экспертами выяснила, с какими сложностями приходится застройщику сталкиваться при возведении паркингов и сколько может стоить машиноместо в новостройке.
Компенсация за траты
Стоимость паркинга зависит не только от стоимости земли, на которой он возводится. В целом сооружение подземного паркинга — процесс высокотехнологичный и весьма затратный. При возведении объекта застройщик может столкнуться, например, с необходимостью выноса инженерных коммуникаций, находящихся под землей, что, по словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, стоит немалых денег.
«При оборудовании подземного паркинга строители также обязаны обеспечить доступ к коммуникациям для коммунальных и прочих служб города, это тоже усложняет проектирование. На объектах по соседству с водоемами часто приходится решать проблему с высоким уровнем грунтовых вод. Такая ситуация возникла, к примеру, при устройстве подземной парковки рядом с комбинатом "Красный Октябрь"», — рассказывает она.
В конечном итоге, все сложности, с которыми сталкиваются девелоперы, отражаются на ценнике за машиноместо. Экономика проекта, как отмечает директор по проектированию Rose Group Сергей Крючков, напрямую связана и с его потребительскими качествами. Современный подземный паркинг должен быть отапливаемым, оборудован единым лифтом, который связывает со стоянкой все этажи и подъезды в доме. Собственник любой квартиры должен иметь беспрепятственный доступ к своему автомобилю. Вполне понятно, что такой проект обойдется застройщику дороже, чем, к примеру, легковозводимая многоэтажная металлоконструкция или обычный наземный паркинг. Однако проект проекту рознь. В некоторых случаях, по словам эксперта, для многоэтажного дома многоуровневая парковка может оказаться более выгодной, чем наземная плоскостная автостоянка, так как последняя съедает слишком большую площадь участка.
Если речь идет о высокобюджетном сегменте недвижимости, то паркинги должны быть еще более просторными, чем в остальных классах, иногда их делают в несколько уровней. Это важно и для успешного продвижения проекта — по словам риэлторов, косвенно это может влиять на принятие решения о покупке жилья. «Экономия и рациональность в данном случае выступают, скорее, врагами, чем верными спутниками. Вместительный паркинг это must have для любого элитного жилого комплекса, так как автомобилей у каждой семьи обычно несколько», — говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли». Риэлторы отмечают, что некоторые застройщики, чтобы «отбить» затраты на паркинг, увеличивают стоимость квартир.
Как утверждает Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк», строительство паркинга застройщику невыгодно, поскольку машиноместа в нем продаются практически по себестоимости, соответственно, отсутствует прибыль от реализации. О том, что для девелоперов данные объекты являются малорентабельным бизнесом с низкими показателями реализации, говорит и Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Себестоимость строительства подземного паркинга составляет около 800 тысяч рублей. Соответственно, девелопер не имеет большого дохода с продажи машиномест», — говорит она.
С оглядкой на закон
При всем при этом паркинги продолжают возводиться. Все дело в том, что власти еще десять лет назад установили жесткие нормативы обеспеченности жилых комплексов машиноместами. Так, согласно постановлению правительства Москвы №769-ПП от 4 апреля 2005 года, при застройке территории жилыми домами второй категории (30 квадратных метров общей площади на человека) коэффициент обеспеченности на одну квартиру равен одному машиноместу, при застройке жилыми домами первой категории (30-50 квадратных метров на человека) проект должен предусматривать не менее 1,7 машиноместа на квартиру. В домах высокой комфортности (свыше 50 «квадратов» на человека) — не менее двух машиномест на квартиру.
Казалось бы, все сделано для блага жителей, чтобы каждый имел возможность оставить машину на хранение в своем доме. Однако реальное положение дел таково, что предложение машиномест превосходит спрос. Проблема в том, что далеко не каждый автовладелец спешит обзавестись местом хранения для своей машины. «В практике доходит до смешного — покупатель спрашивает "а есть ли у вас в продаже машиноместа" и на ответ "да" с радостью отмечает, что, значит, он точно найдет себе бесплатное место рядом на стихийных парковках», — рассказывает Вартан Погосян, директор по маркетингу Tekta Group.
Фото: Владимир Смирнов / ТАСС
Мария Литинецкая подтверждает, что покупатели бюджетного жилья не готовы переплачивать за парковку, предпочитая оставлять автомобиль под открытым небом. Поэтому и после ввода дома в эксплуатацию в этом сегменте остается, как правило, большое количество непроданных машиномест. Как отмечает эксперт, в бизнес- и элитном классе ситуация с парковками часто складывается аналогичная, но по иной причине.
«Чем выше класс дома, тем выше норматив по количеству парковочных мест (до двух мест на одну квартиру). Однако покупатели дорогой недвижимости часто приобретают сразу несколько квартир, по две-три. А паркинг, соответственно, покупают только на одну семью: два машиноместа вместо четырех-шести. Отсюда переизбыток парковочных мест», — объясняет она.
Однако в скором времени ситуация для девелоперов может измениться к лучшему. В марте текущего года стало известно, что власти планируют уменьшить коэффициент парковочных мест при строительстве жилья в Москве. Как рассказывал журналистам глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, инвесторы смогли убедить город применять менее напряженные нормативы по парковкам при строительстве жилья. Власти решили пойти навстречу застройщикам, тем более, что не везде в столице можно организовать парковки.
Кстати, нормативы обеспечения парковочными местами могут снизить и для коммерческой недвижимости (офисов, гостиниц и торговых центров), поскольку часто происходит так, что строятся дорогие парковки, которые оказываются невостребованными, и потом эти площади приспосабливают под склады и офисы, сдают их в аренду. По словам чиновника, теперь власти намерены подходить к каждому проекту избирательно и устанавливать норматив в зависимости от территории, удаленности от МКАД, центра, Новой Москвы.
По цене квартиры
В отличие от квартир, к стоимости машиноместа не применяется критерий средней цены за квадратный метр, цена рассматривается как абсолютная величина. В элитном и премиум-классе, по словам Екатерины Фонаревой, стоимость машиноместа варьируется от 2,5 до 5 млн рублей. Более доступные парковки предлагаются в бюджетных новостройках города. Стоимость машиноместа в наземном паркинге, как отмечает Мария Литинецкая, начинается от 600-700 тысяч рублей, в подземном — от 1 млн рублей.
Эксперт приводит примеры стоимости мест для автомобилей в нескольких московских проектах. Так, например, в жилых комплексах «Вершинино» (отдельно стоящий паркинг), «Загорье» (подземный), «Кристалл» (подземный) и «LIFE-Митинская» (подземный) стоимость начинается от 350, 700, 950 и 968 тысяч рублей соответственно. Чуть дороже подземная парковка обойдется в жилых комплексах «О7» (от 1,3 млн рублей), «МПИ» (от 1,5 млн рублей), «Искры радости» (от 1,8 млн рублей) и «Шатер» (от 1,9 млн рублей). В проектах «Петровский парк» и «Лужники Хаус» за машиноместо в подземном паркинге придется выложить от 3 млн и от 3,9 млн рублей соответственно.
Поскольку машиноместа не являются необходимым приобретением при покупке квартиры, то в нынешних условиях, как предполагает Ирина Доброхотова, спрос на них, скорее всего, будет снижаться. В этой связи возможно и снижение средней стоимости машиномест в Москве, а также увеличение доли объектов с предложением скидок или различных акций, например, предложение машиноместа в подарок при покупке квартиры.
темы
8 мин