Обязательные требования для строительства в России отменяют

Нужно ли опасаться тем, кто хотел приобрести квартиру в новостройке? Разрешат ли строительным компаниям забирать деньги с эскроу-счётов досрочно? Скажется ли на уровне безопасности объектов нововведение?

В том, что сегодня отечественные застройщики должны быть поддержаны государством, нет сомнений ни у тех, кто собирается приобретать жильё в этих сложных условиях и рассчитывает получить в своё распоряжение недвижимость хорошего качества, ин у владельцев крупнейших строительных холдингов.

Но слова председателя Правительства Российской Федерации Михаила Мишустина о том, что кабмин РФ намерен перевести все оставшиеся требования к строительству из обязательных в добровольные, насторожили многих дольщиков.

Логику испуга понять легко: мы в России. Всё, что объявляется добровольным, становится необязательным. А всё, что становится необязательным, можно проигнорировать. Воображение рисует нам страшные картины обрушения плохо построенных домов, которые возведены «сикось-накось» из-за того, что «обязательные» требования стали «добровольными».

Изучение настроений в соцсетях прозрачно «намекает» на то, что общественность, которая следит за повесткой, не на шутку встревожена. Тут и там звучат самые разные мнения по поводу нововведений. Среди них 2 ключевых о том. Говорят, что застройщики:

· будут продлевать сроки сдачи жилья до бесконечности

· станут «впаривать» дольщикам не квартиры, а развалюхи, где приёмку объекта можно будет «успешно» сочетать с подписанием акта о признании дома аварийным.

Но Мишустин настаивает на том, что одним из важнейших вопросов будет являться безопасность. Экспертизу объекта никто не отменял.

Для исключения превратного понимания целей и задач правительственных инноваций можно ознакомиться с актуальной информацией на сайте Минстроя, где подробно дан прямой ответ на вопрос:

«А что, собственно, изменится?»

· Больше не будет откровенной демагогии, которая предшествовала старту строительства и включала в себя «затяжные» публичные слушания и бесконечные согласования. Планируется, что всё будет происходить быстрее, в том числе, процесс одобрения проекта.

· Застройщики смогут обращаться за получением средств в компенсационные фонды (раньше они были лишены этой возможности)

· Если договор по эскроу-счёту истекает, а строительство ещё не завершено (его срок увеличен), то, как сообщилминистр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин, разрешат продлевать договор эскроу-счёта, но (!) только по заявлению дольщиков и на срок от 6 месяцев до 2 лет.

А что с «мотивирующими» застройщика факторами? Сохраняются ли они? Или, если всё «обязательное» стало «добровольным», строительной организации предоставлена «полная свобода действий»? «Мотиваторы» будут:

· не уходят, но в 2022 году могут применяться по усмотрению правительства пени и штрафы для строительных организаций, не выполняющих свои обязательства по заключённым контрактам

· по факту увеличения сметной стоимости возведения строительных объектов будет проводиться госэкспертиза, цель которой — проверка обоснованности увеличения расценок.

В сложившейся ситуации Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства с пониманием отнесётся к проблемам, с которыми застройщик может столкнуться в условиях возможного или даже неизбежного нарушения цепочки поставок строительных материалов.

Новостройки не будут мгновенно признаваться проблемными объектами и попадать в реестр, где они до этого момента оказывались в автоматическом режиме, когда объект не был сдан в срок.

И ещё: правительство сегодня обсуждает возможности частичного получения застройщиком денег с эскроу-счёта.

Напомним, что сейчас строительная компания может воспользоваться деньгами дольщика только после того, как первый «счастливый новосёл» получает ключи.

Возникает ряд вопросов: если застройщик сможет получать эти деньги, то не будет ли так, что в результате «нововведений», он сможет их забрать, а взятые на себя обещания не выполнит? А главное: для чего этот комплекс мер?

Как бы мы ни старались представить бравурно «сохранять лицо», уверяя себя и мировую общественность, что Россия – это планета, на которой можно без труда заместить любой импорт качественной отечественной продукцией, следует признать, что многие строительные материалы являлись именно импортными, и в сложившейся обстановке импортозамещение возможно далеко не всегда.

Строительные компании испытывают затруднения, а Минстрой пытается поддержать их, снизив былой градус «репрессивных мер», придавая имеющимся требованиям рекомендательный характер, но не отменяя их, а лишь декларируя намерение не «задавливать» застройщика санкциями.

Вице-премьер Марат Хуснуллин ранее сообщал, что его ведомство переводит работу со строительными объектами «в ручной режим». Что это значит? Трудности, возникающие со строительными объектами и возможными задержками, будут рассматриваться индивидуально, а решения будут приниматься, исходя из конкретной обстановки на каждом объекте.

Несоблюдение установленных критериев и норм по-прежнему будет недопустимым, но берётся поправка на необходимость пережить кризис и процессы импортозамещения. Они неизбежно будут вызывать затруднения. И подавлять строительные компании былыми штрафами, пенями, включением в реестр проблемных объектов, конечно, не самый лучший вариант сегодня.

Окажется ли Россия «усеяна» недостроенными домами?

Давайте вспомним, что отечественный строительный рынок только что пережил ещё одну шоковую ситуацию, связанную с пандемией COVID-19 (о которой уже никто и не вспоминает). Правительство, надо отдать ему должное, в ковидные годы тоже вводило послабления для российских строительных компаний. Разрешалось без угрозы выплаты глобальных неустоек замораживать проекты на срок до 2-х лет. Сказать, что строительные компании ринулись воспользоваться этим предложением, нельзя.

Многих застройщиков послабление попросту не заинтересовало.

Застройщик по-прежнему будет всеми силами стремиться завершить объект. Фактор возможного обесценивания средств, которые лежат на эскроу-счёте, будет мотивировать его лучше, чем сбавляющий свои темпы (и декларирующий это) «аппарат репрессий» Минстроя. Ну, а то, что в кабмине подумывают разрешить пользоваться частью средств на эскроу-счёте до приёмки дома первыми жильцами? Так это ведь ещё писано «вилами по воде».

В правительстве ещё только начали обсуждать вопрос частичного раскрытия эскроу-счёта до приёмки. Но прекрасно понимают, что и особо медлить нельзя: деньги на счёте могут обесцениться. И что тогда с ними делать?

Безопасность средств дольщиков важна. Но ещё важнее дать возможность строительной компании закончить работу на объекте. Возможно, режим «ручного управления» и «индивидуального рассмотрения», о котором сегодня говорит Марат Хуснуллин, в этой ситуации будет очень кстати.

Будут ли задержки? Естественно, будут.

Они и были. В попытке сэкономить, выбирая предложение, где стоимость м2 недвижимости была наиболее привлекательной, дольщики частенько заключали договора с молодыми компаниями, которые «увязали» в строительстве и до санкций. Единственная возможность не оказаться «жертвой долгостроя» — и вчера, и сегодня, и завтра – ориентироваться на авторитетные строительные компании с хорошей репутацией и большим «послужным списком».

Да, цена м2 у таких застройщиков будет выше. Но лучше выбирать строительные компании полного цикла. Те, которые занимаются не только возведением домов, но и производством строительных материалов. Это значительно снижает риски, потому что этот застройщик менее зависим от «внешних факторов».

«Увязнуть» в строительстве может «молодая строительная поросль», которая не имеет достаточного финансового и строительного ресурса, но рассчитывала нахватать кредитов у банков. Кредитно-финансовые организации сегодня ведут себя весьма прижимисто или вовсе приостановили кредитование. И уже сегодня в российских мегаполисах дольщики с тревогой вглядываются в зияющие котлованы, понимая, что ждать заветных ключей придётся долго.

Среди преимуществ крупных строительных компаний, которым стоит на этом этапе отдать предпочтение, культивируемый ведущими застройщиками запас прочности.

Положа руку на сердце, скажем прямо: представители крупного бизнеса задолго до «шторма» знали, что ситуация может разворачиваться не лучшим образом и наращивали запасы строительных материалов на складах. У них было понимание, что в ситуации, когда всё будет дорожать день ото дня, они смогут «сохранять лицо»: ещё долгое время находить оптимальное соотношение между стоимостью м2 и качеством выполняемых строительных работ. Кстати, о качестве.

Ухудшится ли оно?

Вопрос риторический. Избежать разочарований многим не удастся. Не у всех получится войти в новую квартиру и убедиться в том, что в результате импортозамещения недвижимость, построенная без применения санкционного «импорта», воссияла красками безупречности. Ряд застройщиков (в первую очередь, маленьких игроков рынка) будет вынужден использовать более дешёвые материалы при отделке.

Другая ситуация у ведущих строительных компаний полного цикла, где работают структурные подразделения по контролю качества. Там вряд ли будут резко «снижать планку».

Запас прочности у крупных девелоперов есть. В кризисной ситуации они будут выглядеть более привлекательно. Но и здесь стоит поторопиться: пересмотр отдельных категорий материалов в проектах неизбежен (особенно в тех, которые «пойманы санкциями» на ранней стадии).

Спешите. Забирая квартиры, которые сдаются в течение года, можно успеть попасть в дома, где отделка сделана с помощью того самого «треклятого импорта» — строительных материалов высокого качества. Без них предстоит обходиться в дальнейшем.

Как быть тем, кто сейчас принимает решение: «Покупаю жильё или нет»?

Если решили покупать, то лучше переплачивать, отдавая предпочтение крупным игрокам на рынке, которые обещают закончить строительство объекта в течение года.

А что делать тем, кто купил квартиру на стадии котлована у новичка? Стремиться побыстрее избавиться от приобретения? Волатильность рубля «шепчет», что м2 – наиболее твёрдая из валют в сложившейся ситуации. Продать квартиру, купленную у застройщика, не входящего в «Топ-5» и сесть с деньгами на руках, — крайне рискованная затея, потому что м2 — это м2, а пачка банкнот может не выдержать конкуренции с туалетной бумагой.

Стоит ли поприветствовать перевод обязательных требований в добровольные?

Дебюрократизация, сокращение никому не нужных административных процедур, исключение из списка обязательных надуманных требований – это плюс. Но крайне важно соблюсти оптимальный баланс между вводимыми послаблениями и усилением контроля над безопасностью объекта.

Трудно не согласиться с тем, что ни застройщику, ни клиенту не нужны лишние административные процедуры или штрафные санкции за любую мелочь. Они лишь оттягивают момент получения ключей. Ответственность структур, которые обеспечивают экспертный анализ проектной документации, сейчас должна быть высокой, как никогда. Уровень отделки, увы, неизбежно станет хуже, а вот с безопасностью объекта шутить нельзя. И ещё: приобретатель недвижимости должен сохранить возможность потребовать от застройщика устранения недочётов в любых условиях.

Это его святое право. В остальном — будем надеяться, что процессы «импортозамещения» не разочаруют нас гораздо сильнее, чем это допустимо.

Такая история.