Мимо «топов»
6 мин чтения
Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

Фото: Татьяна Тимирханова/Интерпресс/ТАСС

О позициях России в международных рейтингах рынка недвижимости

2014 год стал рекордным по многим параметрам для рынка недвижимости России и Москвы. Вместе с тем, во второй половине года стали проявляться негативные тенденции, обусловленные санкциями, общей ситуацией в экономике и напряженной геополитической обстановкой. К концу года эксперты сходились во мнении, что 2015-й станет сложным для рынка, и можно смело ожидать снижения показателей. При этом уже по итогам прошлого года отмечено стремительное падение цен и притока инвестиций в данный сегмент экономики. «РП-Недвижимость» изучила, как изменились позиции России, прежде всего столицы, в мировых и европейских рейтингах в сфере недвижимости, и что по этому поводу думают власти.

Дешевеет все

После восстановления от кризиса 2008-2009 годов Москва довольно быстро вернулась в число лидеров в большинстве рейтингов по стоимости коммерческой недвижимости и жилья. Однако рост курса доллара и резкое снижение спроса в конце прошлого года привели к падению цен и ставок аренды.

Так, по данным компании Cushman & Wakefield, по итогам 2014 года средняя стоимость аренды офисов премиум-класса в Москве составила €1055 за квадратный метр в год. С этим результатом российская столица заняла шестое место в мире против третьего в 2013 году. В компании Knight Frank сообщали, что по итогам четвертого квартала Москва потеряла десять позиций в международном рейтинге по стоимости продажи элитных офисных площадей, опустившись с 16 на 26 место с показателем $6000 за квадратный метр.

Аналитики компании JLL заявляли, что Москва покинула топ-3 городов Европы по стоимости аренды стрит-ритейла (встроенные торговые помещения на основных улицах), заняв четвертое место. Впервые Москва попала в тройку европейских городов с самыми дорогими торговыми улицами в 2007 году, а в период мирового кризиса выбыла из числа лидеров. В 2012 году российской столице удалось вернуть третье место, которое она удерживала вплоть до последнего квартала 2014 года. По итогам прошлого года арендные ставки в российской столице снизились на четверть, до $4500 за квадратный метр в год. Во второстепенных коридорах (улицы Мясницкая, Покровка) максимальная ставка аренды снизилась на 30 процентов до $2500 за квадратный метр в год.

Тверская улица. Фото: Валерий Шарифулин /ТАСС

В рейтинге самых дорогих в мире рынков аренды торговой недвижимости, составленном компанией CBRE по итогам третьего квартала 2014 года, Москва заняла восьмую строчку с результатом $706 за квадратный фут в год. Специалисты прогнозировали, что уже в первом квартале 2015 года Москва покинет десятку городов с наиболее дорогим стрит-ритейлом. Также в компании отмечали, что российский рынок сейчас не представляет первоочередную цель для новых международных ритейлеров в силу таких факторов, как девальвация рубля, напряженная геополитическая ситуация, снижение потребительского спроса, рост закупочных цен. Самыми популярными рынками торговой недвижимости эксперты называют Германию, Великобританию и Францию.

В целом, как полагают в CBRE, в настоящее время цены на коммерческую недвижимость в России практически достигли дна. С начала 2014 года стоимость ряда активов упала более чем на 40 процентов, а потенциал дополнительного снижения с текущего уровня составляет 15-25 процентов. «Высокая волатильность финансовых рынков делает опасным покупки в текущих условиях. За последние шесть месяцев (с сентября 2014-го по февраль 2015 года) объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил всего $790 млн. Несмотря на то, что исторически Москва входила в топ 5-7 наиболее интересных европейских городов для инвесторов в коммерческую недвижимость, текущие риски существенно снизили их интерес», — говорится в исследовании компании. При этом в ближайшие два-три года эксперты не исключают восстановления интереса к российской коммерческой недвижимости и возвращения объема инвестиций на уровень $7-9 млрд в год.

Что касается жилья, то по информации Knight Frank в 2014 году Россия заняла 29 место в мире по динамике роста цен (средняя цена «квадрата» выросла на 3 процента, с 50,2 до 51,7 тысячи рублей). В конце 2013 года страна находилась на 22 месте рейтинга с годовым приростом 4,2 процента. По темпам роста цен на элитные квартиры город занял 84-е место с показателем +3,7 процента. «Темпы роста цен на жилье в России будут падать, что обусловлено рядом факторов: ужесточение условий ипотечного кредитования, которое в последнее время было основным драйвером продаж, особенно в эконом-классе, снижение инвестиционно-спекулятивного спроса, падение доходов населения. Однако отрицательная ценовая динамика отечественному рынку жилья не угрожает благодаря политике властей, направленной на поддержку жилищного кредитования», — заявлял директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Реакция инвесторов

Второй группой рейтингов, в которых в 2014 году зафиксировано падение результатов, являются инвестиционные. Согласно информации JLL, Москва покинула топ-30 городов по объему прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости, заняв лишь 41 место. В 2012 и 2013 годах российская столица занимала соответственно 12-ю и 22-ю позиции. Как отмечают эксперты, снижение показателя произошло так как Москва находилась под давлением политической и экономической ситуации, повышенной волатильности курса рубля и низкой доступности заемного финансирования во второй половине года.

По мнению специалистов JLL, Москва и Петербург не входят в топ-20 городов, перспективных в 2015 году для рынка коммерческой недвижимости. Названные города разместились в нижней четверти списка из 120 городов. Аналитики объясняли это текущими показателями рынка коммерческой недвижимости, сокращением объема инвестиций, снижением интереса к России со стороны западных компаний, сокращением ВВП и нестабильностью рубля.

По данным CBRE, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2014 году снизился вдвое относительно 2013-го и составил €2,7 млрд. В JLL говорят, что объем вложений в недвижимость России за год упал на 57 процентов до $3,5 млрд. По прогнозам, в текущем году объем инвестиций не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за 10 лет.

Мнение властей

В январе агентство Standard & Poor's вслед за суверенным рейтингом России понизило долгосрочные кредитные рейтинги в иностранной валюте Москвы, Петербурга и ряда российских регионов с инвестиционного уровня «BBB-» до спекулятивного «BB+» с негативным прогнозом. В феврале рейтинги России, Москвы и Санкт-Петербурга до спекулятивного «Ba1» с «Baa3» понизило Moody’s, объяснив это последствиями украинского кризиса, падением цен на нефть и снижением курса рубля.

Власти такого скептицизма не разделяют. Заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин подчеркивал, что все это может оказать только косвенное влияние на строительную отрасль. «Исторически основной объем инвестиций в Москве — это российские деньги. Доля иностранных вложений в разные годы была то больше, то меньше, но всегда доминировали внутренние инвестиции. Объясняется это разными причинами. Москва — не только административная, но и финансовая столица России, в которой находится большая часть всего капитала страны. В Москве всегда фиксировался самый высокий покупательский спрос», — объяснял чиновник.

Столичный мэр Сергей Собянин отмечал, что сокращать темпы жилого и коммерческого строительства в 2015 году не планируется, а максимальное сохранение инвестиций остается основной антикризисной мерой. «Темпы роста ввода новостроек в нашем городе самые высокие в мире, в среднем они опережают темпы строительства в аналогичных мегаполисах более чем в два раза», — говорил градоначальник. По его словам, по реальным показателям ввода недвижимости столица находится на четвертом месте после Пекина, Шанхая и Токио. По вводу новых квадратных метров под офисы Москва занимает первое место в мире, а по объему ввода новых дорог — третье. «Это хорошие показатели, которые говорят о том, что, несмотря на все рассказы о том, что наша страна или столица нашей Родины инвестиционно непривлекательны, что не хотят вкладывать деньги, — это все чепуха, потому что цифры говорят об обратном», — заключил мэр в ходе встречи с президентом Владимиром Путиным в начале марта.

Собянин также обращал внимание, что в рейтинге семи развивающихся мегаполисов, который ежегодно составляет агентство Pricewaterhouse Coopers, столица России заняла второе место после Пекина. По динамике роста город вошел в тройку лидеров по показателям ввода в строй недвижимости и по инвестициям в главный капитал в пересчете на душу населения.

В падении цен мэрия также видит только положительные моменты. Как рассказывал градоначальник на той же встрече с Путиным, снижению поспособствовало и введение налогообложения по кадастровой стоимости. «Все считали, что если мы введем повышенные налоговые ставки на офисы и торговлю, это сразу же скажется на малом и среднем бизнесе, который арендует эти площади, и арендные ставки увеличатся. На самом деле произошло обратное: арендные ставки и на торговую недвижимость, и на офисную снизились. Это отчасти, конечно, связано с кризисом, но мы эти явления видели еще до начала кризиса. Почему? Потому что собственникам этих помещений стало невыгодно держать и вздувать цены, они вынуждены на рынок отдавать свои площади. Таким образом, цена несколько даже припала, с учетом кризиса она вообще стала достаточно приемлемой для малого и среднего бизнеса», — говорил Собянин.

Читайте нас в мобильном приложении

Если у Вас возник вопрос по материалу, то Вы можете задать его специальной рубрике Задать вопрос Законодательная необходимость Далее в рубрике Законодательная необходимостьСколько стоит место для «железного друга» в новостройке Читайте в рубрике «Почему “Инфезол 40” не утилизировали, я не знаю»В Калининградской детской областной больнице семерым детям вводили просроченное внутривенное лекарство «Почему “Инфезол 40” не утилизировали, я не знаю»
Подписывайтесь на канал rusplt.ru в Яндекс.Дзен
Подписывайтесь на канал rusplt в Дзен
Комментарии
20 марта 2015, 10:50
Жаль , что эконом класс жилья меньше всего дешевеет. Вернее, такую тенденцию крайне сложно заметить, думаю это связанно именно с распространенностью ипотечного займа, так как при ипотеке конечная стоимость не всегда решающий фактор.
20 марта 2015, 11:51
Эконом не дешевеет, т.к спрос на него не падает, в отличие от других сегментов. А меньше однушки, как в том анекдоте, смысла нет брать.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Расширяйте круг интересов!
Мы пишем об истории, обороне, науке и многом другом. Подписывайтесь на «Русскую планету» в соцсетях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!