По состоянию на 4 июля 10:30
Заболевших674 515
За последние сутки6 632
Выздоровело 446 879
Умерло10 027
Недвижимость
Лента новостей
Лента новостей
Сегодня
Политика
Общество
Бизнес
Культура
Сделано Русскими
Личные связи
О проекте
Редакция
Контакты
Размещение рекламы
Использование материалов
Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 – 65733 выдано Роскомнадзором 20.05.2016.
Лента главных новостей
Русская планета
Недвижимость

Жизнь после «черного» вторника

Участники рынка недвижимости о последствиях повышения ключевой ставки
Сергей Николаев
17 декабря, 2014 16:22
18 мин
Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости
Центробанк 16 декабря 2014 года повысил ключевую ставку (ставку рефинансирования), по которой ЦБ выдает кредиты коммерческим банкам, с 10,5 до 17 процентов. Ранее ключевая ставка повышалась главным регулятором на 0,25 или 0,5 процентного пункта, а еще в начале года составляла 5,5 процента. Эксперты, как обычно, разделились. Одни аналитики говорят, что принято верное решение, но поздно, другие говорят о совершенно неверном шаге. Но после изменения ставки кулаками не машут. Остается оценивать последствия и надеяться, что государство бросит все силы на поддержку банковского сектора, который, как известно, является кровеносной системой всей экономики.
Две стороны медали
Сказать, что для рынка недвижимости, этот ход конем от ЦБ стал неожиданным, значит не сказать ничего. Объясняется все просто. Подавляющее число стройкомпаний в России реализуют свои проекты на заемные деньги. С новой ставкой кредитования ЦБ большинству застройщиков придется либо замораживать свою деятельность, либо брать кредиты под сумасшедшие проценты, отбивая затраты на их погашение за счет повышения цен. Проблема в том, что с ценой в сложившихся условиях не забалуешь. Платежеспособность населения стремительно снижается, и предсказать что-то в этом плане крайне затруднительно.
Ситуация со стройкредитами — лишь одна сторона медали для участников рынка. Чуть ли не большей проблемой видится дальнейшее развитие рынка ипотеки. По прогнозам специалистов, при текущей ставке рефинансирования логично, что банки или резко повысят ставки (до 19-20 процентов, сейчас средняя рублевая ставка составляет 13,5 процента) или вовсе прекратят выдачу кредитов из-за отсутствия спроса. Стоит отметить, что именно ипотека была своеобразной палочкой-выручалочкой для девелоперов. Долгие годы рынок ипотеки в России рос, несмотря на драконовские по сравнению с Европой или США процентными ставками. Даже в кризис 2008-2009 годов рынок не встал. И вплоть до 16 декабря большинство стройкомпаний рассчитывали, что этот инструмент поможет им поддержать продажи на удобоваримом уровне. Тем более что почти все девелоперы сейчас имеют совместные с банками ипотечные программы. В общем, и в этом случае игрокам рынка приходится надеется на поддержку ипотеки со стороны государства.
Бодрячком
Утром 16 декабря в Москве с журналистами встречались застройщики элитного жилья. Настроение у них было отнюдь не радужное, но большинство держалось, как говорится, бодрячком. Глава российского представительства компании Rossmills Investments Алексей Могила, не стесняясь в выражениях сказал, что всем застройщикам придется не сладко в 2015 году, предостерег граждан от покупки жилья в объектах без оформленного права собственности из-за риска недостроя, и, наконец, заявил, что надо быть «полным дебилом» для использования ипотеки под тот процент, который будет на рынке уже скоро. Оптимистичнее всех выглядел гендиректор компании «Магистрат» (входит в «Интеко») Алексей Болдин, который для начала порадовал присутствующих сообщением о том, что холдинг все больше акцентирует внимание на элитном сегменте. Затем девелопер посетовал на дефицит в стране среднего класса и усомнился в возможной массовой заморозке проектов: «При проектном финансировании на период всего строительства, которое использует часть девелоперов, риск недостроя очень низкий». Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, в свою очередь, подробно представила варианты развития элитного рынка, в том числе оптимистичный и совсем негативный. «Мы рассчитываем на умеренный сценарий», — сказала она. Генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко высказал особое мнение: «Учетная ставка не очень влияет на рынок недвижимости, она, по сути, индикатив, мера устрашения для валютных спекулянтов. Поэтому на финансирование девелоперов это не повлияет». В целом же лейтмотив получился такой — переживали и не такое. После мероприятия его участникам предложили выпить шампанского, но желающих испить праздничный напиток без повода и в дневное время не нашлось.
В пресс-конференции участвовали представители лишь нескольких компаний. «РП-Недвижимость» решила дать возможность высказаться и другим участникам рынка, задав им всего два вопроса. Но представители девелоперского и риэлторского сообщества высказались и по другим аспектам развития рынка.
«РП-Недвижимость»: Что будет с рынком недвижимости и совместными ипотечными программами застройщиков и банков?
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:
«Сейчас сложно прогнозировать, как изменятся совместные программы застройщиков и банков. Безусловно, отрицательным фактором будет повышение ставок, однако, скорее всего, банки будут прикладывать усилия к тому, чтобы сформировать приемлемые для покупателей предложения. Положительным фактором остается заинтересованность как застройщиков, так и банков в ипотечных продуктах. Возможно, они пойдут по пути специальных акций, а не стабильных программ и эти акции будет необходимо "ловить", но какие-то возможности появляться будут»
Александр Ручьев, президент ГК «Мортон»:
«Резкое повышение ставки ЦБ — это крайне недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики в целом. Это решение Центробанка поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости. Также это может привести к пересмотру ставок по уже выданным кредитам, что вызовет череду банкротств предприятий и физлиц, а это, несомненно, подорвет доверие людей к действиям государства. При этом сегмент жилья эконом-класса как наиболее устойчивый пострадает менее всего, но и он значительно сократится в объемах. Учитывая совокупность всех этих факторов, значительный рост цен на жилье эконом-класса неизбежен. Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов доступной ипотеки покупателям жилья, развития позитивных сценариев невозможно. Сейчас цены корректируются каждый день, поэтому покупать нужно чем быстрее, тем лучше. Все цены у нас зафиксированы в рублях и их рост в течение года был обусловлен исключительно продвижением процесса строительства. После заявления ЦБ цены начали расти более динамично. Мы вынуждены поднимать цены вслед за изменением макроэкономической ситуации. До конца года цены вырастут примерно на 10 процентов, но этот рост будет поступательным. Буквально последние дни остаются до роста ипотечных ставок, когда процент по ипотеке пойдет вверх. По нашим оценкам объем ипотеки может сократиться в 5-6 раз. Сегодня люди массово покупают квартиры, выходя из рублевых накоплений и используя последний шанс получить дешевую ипотеку».
Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров компании MR Group:
«На рынке сохраняется очень большой спрос на жилье. При этом доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья эконом-класса составляет 75 процентов, но она постепенно снижается. Клиенты разделились на две категории — тех, кто пытается вложить средства в недвижимость и тех, кто хочет остаться с деньгами. Теперь, принимая решения о покупке той или иной недвижимости, люди будут стараться покупать больше за свои средства и уменьшать долю заемных средств. Уже сейчас на рынке реальны ставки по ипотеке на уровне 20-24 процента. Это реальные цифры, которые мы получаем. И пока люди готовы покупать жилье в ипотеку и по ставкам в 19-20 процентов. Какие-то предварительные итоги повышения ставки рефинансирования ЦБ можно будет подводить в конце первого квартала 2015 года»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
«Уже сейчас банки начали останавливать текущие сделки, логично что и все льготные совместные программы тоже сворачиваются. Сейчас такая сложная ситуация, развитие которой прогнозировать сложно. Большинство участников рынка — и банки, и застройщики — сейчас возьмут паузу, чтобы выработать планы дальнейших действий. В перовом квартале 2015 года совместные программы застройщиков и банков, скорее всего, прекратят свое существование. В новых условиях будут разработаны и новые схемы в зависимости от экономической ситуации в стране. При этом все вернется, как только стабилизируется ситуация на рынке».
Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы «СУ-155»:
«Пока не все банки успели скорректировать свои условия по ипотеке, так как ситуация еще не стабилизировалась. Предположительно, в период до конца декабря банки создадут итоговые предложения застройщикам и клиентам в соответствии с изменившимися условиями. Ориентируясь на эти предложения специалисты "СУ-155" приложат все усилия для того, чтобы найти соглашение с банками о максимально выгодных для покупателей жилья условиях. На данный момент действуют акции, сформулированные до скачка курса и ключевой ставки, поэтому покупатели, получившие одобрение банков на ипотеку по этим программам, могут воспользоваться ими и сейчас для покупки квартиры от "СУ-155"».
Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер»:
«Очевидно, что абсолютно все банки в сложившихся условиях будут вынуждены увеличить процентные ставки, чтобы не работать себе в убыток. Это не обойдет стороной и совместные ипотечные программы с застройщиками. Так, например, банк Возрождение повысил ставку до 17,5 процента годовых, и увеличил первоначальный взнос до 30 процентов от стоимости квартиры, Связь-Банк уже разместил на сайте новые условия кредитования, согласно которым ставка варьируется от 25 до 28 процентов годовых в зависимости от первоначального взноса. Сейчас еще можно получить одобрение на ипотечный кредит в некоторых банках на текущих условиях. Например, для клиентов нашей компании до сих пор действует ипотечная программа от ВТБ24, ставка по которой остается на уровне 12,85 процента. Но до конца неясно, когда эти условия будут изменены, поэтому неопределившимся клиентам советую поторопиться и подать заявку на одобрение кредита сейчас. В Сбербанке, скорее всего, до конца недели можно тоже получить одобрение и выйти на сделку на текущих условиях кредитования».
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
«На сегодняшний день для ипотечных покупателей на объектах ГК «МИЦ» действует совместная акция с Банком Москвы. По условиям акции клиенты, оформившие кредит по двум ипотечным программам, получают дополнительный дисконт к базовым процентным ставкам в размере 0,5 процента. Несмотря на новость о повышении ключевой ставки Центробанком, эту акцию никто не отменял. Срок действия данного предложения — до конца текущего года. Мы не исключаем, что банк может увеличить размер процентной ставки по своим продуктам, однако дисконт для наших покупателей все же сохранится. Размер итоговой процентной ставки будет зависеть от того, насколько увеличится базовая ставка. Как будут развиваться отношения застройщиков и кредитных организаций в будущем, сейчас трудно прогнозировать. По состоянию на сегодняшний день мы видим, что в результате роста ключевой ставки Центробанка ряд банков приостановил выдачу кредитов. Некоторые банки объявили еще вчера о предстоящем изменении условий кредитования по своим продуктам. Так, например, ВТБ 24 проинформировал, что с 22 декабря запланировано изменение процентных ставок по ипотечным кредитам, однако по заявкам, поданным до 22 декабря, будет применена действующая ранее матрица ставок. Наихудшим сценарием развития ситуации может стать увеличение размера процентной ставки до уровня 17—18 процентов, в этом случае будет достигнут психологический предел, и люди перестанут брать кредиты. В таких условиях никакие совместные программы застройщиков и банков не смогут оживить рынок».
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН:
«То, как может измениться ипотечное кредитования и взаимоотношения застройщиков и банков, будет понятно только после объявления новых условий по ставкам, срокам кредитования. Пока такой информацией банки не делятся. В любом случае немаловажно то, какая господдержка будет оказана ипотеке, как социально значимому сектору. За первые девять месяцев с начала года ипотека солидно укрепилась и значительно увеличила долю присутствия в структуре продаж, особенно классов "эконом" и "комфорт"».
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век»:
«В настоящее время банки ждут определенности на финансовых рынках. Схемы сотрудничества с застройщиками будут корректироваться исходя из внешней экономической ситуации, когда сложится новый баланс между спросом и предложением валюты. Вслед за повышением ЦБ ключевой ставки банки заявили об увеличении процентных ставок. По этому поводу мы ждем от них официальных писем. Не исключено, что конкретные решения будут приняты банками уже в новом году после праздников. В этой связи в ряде случаев они приостанавливают подписание кредитных договоров с клиентами. Отмечу, что интерес заемщиков к ипотеке остается на высоком уровне. Приобретая недвижимость, покупатели стремятся сохранить свои средства от инфляции. Доля ипотеки в объемах продаж сократилась незначительно. Например, в ноябре по объекту «Краски жизни» количество покупателей, привлекавших кредитные средства, уменьшилось на 4 процента по сравнению с октябрем».
Максим Гасиев, президент группы ПСН:
«На мой взгляд, точно сказать, что будет происходить с рынком жилой недвижимости через полгода, через год, очень затруднительно. Что хорошего можно сказать? Это наиболее ликвидный из сегментов недвижимости в нашей стране. Он последним умрет и первым воскреснет».
РП: Какие продукты вместо ипотеки застройщики могут предложить покупателю?
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании ОПИН:
«Например, внедрение дополнительных альтернативных инструментов таких, как длительная процентная рассрочка, уменьшение первоначального взноса по ней. Это не может полностью стать альтернативой ипотеке, но удовлетворит возможности части спроса».
Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп»:
«На текущий момент, частичной альтернативой ипотеки может быть только рассрочка от застройщика. В случае если застройщик решит продолжать реализацию, есть вероятность, что некоторые предпочтут заморозить продажи до более благоприятного времени. Рассрочка бывает краткосрочной (до года) и долгосрочной (до регистрации перехода права собственности на покупателя объекта). Краткосрочная рассрочка, как правило, бывает беспроцентной, при этом проценты по рассрочке заложены в стоимость квадратного метра, чтобы застройщик мог избежать уплаты налога на доход от получения процентов. Долгосрочная рассрочка предоставляется застройщиком в среднем до трех лет, под 15 процентов годовых на остаток долга, то есть покупатель оплачивает ежемесячно равными платежами в течение трех лет остаток долга и на остаток начисляются проценты из расчета 15 процентов годовых и вместе с ежемесячным платежом перечисляются застройщику. Схему рассрочки на более длительный срок застройщики используют в исключительных случаях. Если покупателем полностью не оплачен объект недвижимости до перехода права собственности, то требуется одновременная регистрация залога в пользу застройщика одновременно с регистрацией права собственности, а это дополнительные риски застройщика, так как в случае невозврата долга покупателем застройщик может урегулировать данный вопрос только в судебном порядке».
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
«На объектах нашей компании помимо ипотечных программ от множества банков действует гибкая система рассрочки. Максимальный срок предоставления рассрочки — 1 год. В зависимости от срока рассрочки (может составлять несколько месяцев) и размера первоначального платежа итоговая стоимость квартиры незначительно меняется. Рассрочка, оформленная на небольшой срок и с большим первоначальным взносом, выгоднее для клиента, чем ипотечный кредит. Несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке, мы не собираемся отменять эту услугу для наших клиентов».
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской «Сити-XXI век»:
«Найти замену ипотеке сложно. Это классический финансовый продукт, параметры которого были сформированы многолетней историей. Мы надеемся, что повышение ключевой ставки до 17 процентов — кратковременная мера, чтобы остановить панику на рынках. Иначе рост экономики будет просто невозможен. Вероятно, что в январе со снижением негативных настроений ЦБ будет снижать ключевую ставку, что сохранит возможности ипотечного кредитования для покупателей недвижимости».
Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж Группы ПСН:
«Нельзя однозначно предсказать, как будет меняться ситуация. Да и способы сотрудничества предельно ясны, и достаточно сложно изобрести что-то новое. Наряду с ипотекой, возможно, будут использоваться программы, компенсирующие разницу в процентной ставке. Допустим застройщик заявляет ипотеку под 10 процентов, а текущая средняя ставка банков — 14-15 процентов. В этом случае застройщик самостоятельно компенсирует разницу банку. Какие-то застройщики, возможно, прибегнут к рассрочке».
Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group:
«Поскольку сейчас на рынке преобладают больше панические настроения, нежели рациональные подходы, очень сложно делать прогноз в моменте. При стабилизации ситуации, когда банки, девелоперы и заемщики полностью оценят новую реальность, можно ожидать возобновление совместных ипотечных программ. Мы надеемся в том числе и на помощь государства, которое могло бы обеспечить субсидирование ставки. Стоит понимать, что совместная ипотечная программа — это частично субсидируемая застройщиком ставка, которую он не может снижать более чем на 3-5 пунктов».
Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы «СУ-155»:
«Кроме партнерских ипотечных программ с банками есть рассрочка – на 3 месяца в Москве и Подмосковье, на 6 месяцев – в регионах. Годовое удорожание составляет около 15%. Преимущества перед ипотекой:  необходимо меньше документов, не нужно получать одобрения банков, так как рассрочка предоставляется "СУ-155"».
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group:
«Возможно дальнейшее развитие инструмента рассрочки. Однако полностью заменить собой ипотеку рассрочка не сможет».
темы
18 мин