Исторический снос
7 мин чтения
Здание Государственной Думы. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

Здание Государственной Думы. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

Экспертная оценка застройки на месте зданий Госдумы и Совфеда

Бизнесмен Михаил Гуцериев (владелец компаний «РуссНефть», «Интеко» и «Моспромстрой», совладелец группы БИН) 11 марта конкретизировал планы по реализации проекта строительства Парламентского центра в столичном районе Нижние Мневники. По его словам, в рамках проекта, которым займутся структуры предпринимателя, планируется снести существующие здания Госдумы и Совета Федерации, а на их месте построить коммерческую недвижимость и жилье.

О том, что комплекс для депутатов Госдумы и членов Совета Федерации возведут в Мневниковской пойме, стало известно в августе 2014 года со слов главы думской комиссии по строительству центра Владимира Ресина. В октябре стройку одобрила мэрия Москвы. Вместе с тем, до последнего времени оставалась неясной судьба самих зданий Думы и Совфеда. Также не сообщалось о том, кто возьмется за столь масштабный и дорогостоящий проект. О возможном участии Михаила Гуцериева в строительстве центра для парламентариев в начале марта со ссылкой на сотрудников аппарата Госдумы и московской мэрии написала газета «Ведомости». Пресс-секретарь управления делами президента (УДП) Виктор Хреков заявил изданию, что уже идет процесс передачи участка в Мневниках УДП и подготовка рабочей площадки.

По его словам, на тот момент о подборе инвестора речь не шла. Никаких официальных сообщений по этому поводу нет и по состоянию на 12 марта. Также никакой информации не было и о тендере на строительство Парламентского центра, который, по информации ТАСС, получили структуры Гуцериева. В Тендерном комитете Москвы «РП-Недвижимость» заявили, что через это ведомство «тендер не проходил», так как речь идет об объектах федерального значения. На федеральном сайте для размещения информации о проведении торгов и на портале госзакупок сведений о тендере также нет. Источник «РП-Недвижимость» на рынке недвижимости, пожелавший остаться неназванным, предположил, что инвестор, как это часто бывает, «постучался в нужную дверь».

Из первых уст

Информация о деталях «парламентского» проекта неожиданно поступила от первоисточника, то есть самого Михаила Гуцериева. 11 марта в интервью телеканалу «Россия 24» предприниматель подтвердил, что именно его структуры займутся строительством в Мневниках. «Строить объект будет компания «Интеко», наверное, помогать будет «Моспромстрой». Это компании с богатой историей и хорошей технической и производственной базой… Там работают профессионалы высокого уровня», — сказал он.

Бизнесмен также рассказал, что здания, находящиеся в ведении Госдумы и Совета Федерации, станут «компенсацией» за возведение нового Парламентского центра. При этом Гуцериев не уточнил, с кем именно была достигнута соответствующая договоренность. По его словам, строить комплекс в Мневниках, сносить здания в центре столицы, а также возводить на их месте новые объекты его структуры будут за счет собственных средств. «Бюджетных денег в проекте не будет. Государству и так есть, куда вкладывать средства», — заметил он. Общий объем инвестиций в проект Гуцериев не озвучил. Впрочем, и вопроса на эту тему от корреспондента не последовало.

Цена вопроса

Примерную стоимость строительства Парламентского центра московские чиновники озвучивали еще в конце прошлого года. А вот оценки проекта по возведению новых объектов на месте «парламентских» зданий никто не давал, поскольку неизвестна была их судьба. Старший директор группы развития и планирования консалтинговой компании Cushman & Wakefield Илья Кузнецов заявил «РП-Недвижимость», что объем инвестиций в строительство коммерческой недвижимости и жилья в рамках проекта Гуцериева может превысить 30 млрд рублей.

«Площадь участка под Госдумой составляет 1,7 гектара, а общая площадь комплекса зданий — 77 тысяч квадратных метров. На такой территории, с точки зрения экономической рациональности, можно возвести 150-160 тысяч квадратных метров недвижимости. При таком объеме потребуются вложения в размере 15-17 млрд рублей», — говорит эксперт. По его словам, в случае с Советом Федерации, при площади участка в 1,6 гектара и площади самого объекта в 38 тысяч «квадратов», можно говорить о целесообразности строительства 140-150 тысяч квадратных метров жилья. Инвестиции при этом могут составить 13-15 млрд рублей.

Здание Совета Федерации Федерального собрания. Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС

По оценке компании «Метриум Групп», примерная стоимость реализации проекта, включающего снос здания Совета Федерации и строительство жилого комплекса, составит 200-250 млн долларов. «На месте существующего здания можно будет построить жилой объект площадью 25-30 тысяч квадратных метров с учетом максимально разрешенной плотности застройки и высотности объектов на данном участке. При этом очень важно, чтобы архитектурный проект отвечал всем требованиям и вписывался в исторический облик города. В среднем такие комплексные проекты реализуются в течение 3-5 лет», — комментирует генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Илья Кузнецов полагает, что реализация всего проекта целиком может быть завершена примерно за десять лет. «Для того, чтобы начать снос и строительство в центре Москвы, сначала надо переселить депутатов в новое здание, возведение которого займет 4-5 лет. Реализация новых проектов займет 3-4 года», — уточнил консультант.

В консалтинговой компании JLL «РП-Недвижимость» заявили, что оценить объем инвестиций в столь масштабный проект весьма затруднительно. «Это сверхамбициозные проекты, и говорить о какой-то экономической целесообразности сейчас нельзя», — считает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов.

Сносить нельзя строить

По словам Якубова, заявленные Гуцериевым проекты на месте зданий Госдумы и Совфеда чрезвычайно сложны как в техническом, так и в юридическом плане. «Опыт реализации проекта гостиницы «Москва» показал, насколько долог и трудоемок девелопмент в сердце Москвы. Нужно понимать, что к согласованию проектов застройки на месте Госдумы и Совета Федерации будут подключены все возможные надзорные органы», — подчеркивает эксперт.

Консультант считает, что с учетом того наследия, которое несут в себе данные объекты, и отношения к ним, целесообразнее было бы провести реконструкцию существующих зданий. «При сносе застройщика ожидают серьезные трудности с точки зрения согласования и реализации проектов. Кроме того, история этих зданий имеет в себе существенную дополнительную стоимость, которая будет учтена, к примеру, покупателями жилья в реконструированных объектах и позволит реализовывать его с премией к рынку», — отмечает Михаил Якубов.

Илья Кузнецов с коллегой не согласен: «Эти здания, конечно, надо сносить. Они давно построены, отработали свой ресурс и уже не пригодны для редевелопмента. Я думаю и сам проект задумывался не ради реконструкции, а именно для возведения современных объектов».

Функционал и риски

В JLL полагают, что с позиции функционала в планах Гуцериева меньше всего вопросов вызывает жилая составляющая. При этом размещение торгового центра на месте здания Госдумы выглядит спорным решением — в зоне прямой доступности уже работают ГУМ, ЦУМ, «Охотный ряд» и «Модный сезон» (в составе гостиницы «Москва»), соответственно, конкуренция в районе очень высока.

«Можно рассмотреть возможность размещения в составе реконструированного здания Госдумы офисных площадей и гостиницы. В то же время нужно понимать, что любой из этих проектов создаст дополнительную нагрузку на транспортную инфраструктуру в центре, а также будет очень сложен с технической точки зрения и, безусловно, будет очень дорогим», — добавляет Михаил Якубов.

В свою очередь, Илья Кузнецов считает, что конкуренция в данном случае смущать девелопера не должна. «Это ведь самый центр Москвы, где аудитория постоянно перетекает из одного торгового объекта в другой. Что касается жилья, то это хорошая идея на будущее. В любом случае говорить о функционале пока преждевременно, так как планы застройщика могут измениться», — подчеркнул эксперт.

«Реализовать крупный жилой проект на месте здания Совфеда в нынешней ситуации вполне реально, если есть надежный источник финансирования, однако риски достаточно велики. Строительство жилья в ЦАО сопряжено со множеством бюрократических сложностей и существенными временными затратами на согласование каждого шага, особенно в условиях нынешней экономической ситуации. При этом необходимо учитывать, что доход от такого проекта инвестор получит только после длительного согласования и проведения комплекса высокобюджетных работ по демонтажу, проектированию и возведению нового здания. Возможно, в итоге инвестиция окажется не такой выгодной, как планировалось с самого начала и деньги вернутся совершенно в другом объеме из-за волатильности рубля», — добавляет Мария Литинецкая.

Кому отдали?

Илья Кузнецов уверен, что средств на реализацию мегапроекта у Гуцериева хватит. В 2013 году, по оценке журнала CEO, семья Гуцериевых стала самой богатой семьей в России с суммарным состоянием в $6,22 млрд. В богатейший клан страны входят Михаил Гуцериев, его брат Саит-Салам Гуцериев (экс-депутат Госдумы, совладелец группы БИН) и их племянник глава Бинбанка Микаил Шишханов. Также в числе принадлежащих к семье бизнесменов издание назвало предпринимателя Адлана Шишханова.

Интересы клана Гуцериевых-Шишхановых распространяются на все сферы рынка недвижимости. Среди активов семьи московские гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская», «Националь», Marriott, Holiday Inn, «Люксъ отель» на Тверской улице, отель InterContinental Moscow Tverskaya с торговыми площадями и бизнес-центром класса А, строящийся в Хамовниках жилой квартал «Садовые кварталы», часть обновленной гостиницы «Москва», торговые центры «Петровский пассаж» и «Смоленский пассаж», ТРЦ «Калужский» и Festival Mall и другие объекты в столице.

Позиция градозащитников

Координатор общественного движения «Архнадзор» Константин Михайлов в интервью «Национальной службе новостей» 12 марта заявил, что просто так снести здания Госдумы и Совета Федерации и что-то построить на их месте по закону нельзя. «Подобные истории свидетельствуют о необходимости четкой формулировки возможного и невозможного и каких-то ограничений при заключении инвестиционных контрактов по продаже этих зданий. Крайне важно, чтобы здесь наши государственные органы все-таки выступили с четкой, внятной позицией: на каких условиях идет речь о приватизации этих зданий. Необходимо, чтобы четко были установлены границы возможного для девелопера на этих участках. Иначе, если там, не дай Бог, начнутся какие-то работы и инвестором будут вложены деньги, то останавливать это будет гораздо сложнее», — отметил он.

Михайлов напомнил, что здание Госдумы является памятником истории и объектом культурного наследия, в котором сохранилось много подлинных декоративных элементов. «Здание Совета Федерации на охране не стоит, но оно также имеет историческую и архитектурную ценность. Это перестроенный снаружи старинный особняк. В нем уцелели подлинные исторические интерьеры», — подчеркнул градозащитник. «Очень многое зависит от проекта, от того, насколько новое предложение будет вписываться в исторический облик московского центра. Это надо обсуждать отдельно», — заключил координатор «Архнадзора».

Долгая история одного центра

Идея строительства Парламентского центра родилась еще в середине 1990-х годов прошлого века. До конца нулевых самым перспективным местом для размещения объекта считался участок под стадионом «Красная Пресня» (около станции метро «Баррикадная»). Кроме того, обсуждались варианты размещения комплекса в «Москва-Сити», в районе Звенигородского шоссе и Стрельбищенского переулка, на Фрунзенской или Софийской набережных, на территории Академии ракетных войск, Кутузовском проспекте, пустыре под бывшей гостиницей «Россия» и в Новой Москве.

Деревня «Терехово», где планируется строительство Парламентского центра для Госдумы и Совета Федерации. Фото: Станислав Красильников / ТАСС

В итоге центр для парламентариев все же «приземлился» на северо-западе Москвы, там, где Зураб Церетели когда-то планировал построить отечественный аналог «Диснейленда». Градостроительно-земельная комиссия Москвы утвердила проект планировки территории Мневниковской поймы в конце октября 2014 года. Согласно проекту, площадь комплекса составит 345 тысяч квадратных метров, а рядом появится жилье для сенаторов и депутатов. В конце декабря столичные власти предоставили управлению делами президента России земельный участок в 15 гектаров для проектирования парламентского центра. Сейчас место в Мневниковской пойме используется под хозяйственные нужды, также там расположен природный парк «Москворецкий». Планируется, что застройка не затронет парк и будет осуществляться на участке в северной части поймы, который в настоящее время заасфальтирован и не благоустроен.

Строительство Парламентского центра должно стартовать в конце 2015 — начале 2016 года. Сдача объекта в эксплуатацию намечена на 2019 год (по другим данным, реализация проекта рассчитана на 4-5 лет). В 2015 году планируется завершить изыскательские и проектные работы, провести конкурс по выбору архитектурного решения и концепции застройки. На эти цели из федерального бюджета выделено около 1 млрд рублей — на этом государственное финансирование строительства комплекса будет закончено.

Владимир Ресин оценивал стоимость строительства самого центра в $1,5 млрд. В свою очередь, заммэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин говорил, что общие затраты на реновацию поймы вместе со строительством парламентского центра составят около 200 млрд рублей. Помимо комплекса для депутатов и сенаторов, на территории поймы планируется создание общественно-жилой застройки площадью 1,135 млн квадратных метров, общественной и малоэтажной жилой застройки (50 и 20 тысяч «квадратов» соответственно), четырех парков и спортивного кластера. На территории также появятся две станции третьего пересадочного контура метро «Мневники» и «Терехово».

В настоящее время парламентарии занимают более 100 тысяч квадратных метров: два корпуса Госдумы на Охотном Ряду и пять помещений Совета Федерации — на Большой Дмитровке, Новом Арбате и Воздвиженке (в совокупности 30,2 тысячи квадратных метров).

Если у Вас возник вопрос по материалу, то Вы можете задать его специальной рубрике Задать вопрос Дольщик следит за тобой Далее в рубрике Дольщик следит за тобойКак контролировать ход строительства многоквартирного дома Читайте в рубрике «Политика» Давай, ДОВСЕданья!РФ отказалась играть в поддавки, наблюдая, как Штаты накачивают Европу оружием Давай, ДОВСЕданья!
Комментарии
13 марта 2015, 15:27
А кто еще кроме Гуцериева взялся бы за этот проект? Действительно, Мишо через нужный кабинет решал.
13 марта 2015, 00:35
Судя по тому, как Гуцериев "тихо" получил этот проект, с согласованиями тоже трудностей не будет...
13 марта 2015, 16:02
Не удивительно, правительству нужны надежные люди , тем более во время кризиса.
12 марта 2015, 23:01
Судя по тому, как умеют задерживать строительство в нашей стране, думаю к 2019 году не успеют. Хотя есть надежды на то, что объект государственной важности и с необходимыми работами медлить не станут.
13 марта 2015, 13:52
Да успеют. Это же Москва, Макс, тут все на виду, всё на мази.
Авторизуйтесь чтобы оставлять комментарии.
Дискуссии без купюр.
Читайте «Русскую планету» в социальных сетях и участвуйте в обсуждениях
Каждую пятницу мы будем присылать вам сборник самых важных
и интересных материалов за неделю. Это того стоит.
Закрыть окно Вы успешно подписались на еженедельную рассылку лучших статей. Спасибо!