Что будет с ипотечными ставками в новом будущем России?
Исследуем новую реальность!
Жизнь на рынке ипотечного кредитования разделилась на «до и после». До 28 февраля 2022 года ключевая ставка составляла 9,5%, а после была в срочном порядке поднята Центробанком до 20% «во спасение экономики всея Руси».
На некоторое время многие кредитно-финансовые организации России приостановили выдачу ипотеки. Совсем. Однако, если понаблюдать за ситуацией «в режиме реального времени», то мы видим, как банки возвращаются к ипотечному кредитованию. Разумеется, используя новые ставки, нижняя планка которых начинается от 18% (речь о «Сбере», который предоставляет максимально возможную в сложившейся ситуации палитру). У остальных эта процентная ставка составляет 21-23%.
А как поживают те, кто успел согласовать с банком более низкую ставку? Многие из таких клиентов получают уведомление в мобильном банкинге.
«Предварительно одобренное решение по ипотеке отклонено»
Иногда такое сообщение не приходит вовсе. Клиенту просто отказывают в момент заключения договора или в процессе согласования объекта. Объясняет ли это банк? Разве что вздохом банковского специалиста и многозначительным «Ну, вы же всё понимаете». Объяснимо ли это в целом? Кредитно-финансовым организациям невыгодно ипотечное кредитование по прежним ставкам, потому что «суровые законы рынка диктуют свои условия».
Отдельные банки избрали «стратегию неуведомления». Процентная ставка поднимается молча, а клиент может соглашаться с нею либо нет. Не спешите радоваться, если вы успели заключить ипотечный договор с неплохой кредитной ставкой и даже успели передать его на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Оттуда могут внезапно вернуться уже подписанные (но отклонённые «Росреестром») договора с теми кредитно-финансовыми организациями, где в списке учредителей значатся иностранцы и нерезиденты. Это «Райффайзен», «Хоум кредит банк», «Юникредит банк». В социальных сетях появились сообщения о том, что имеют случаи отказа в регистрации такого рода сделок.
Работают ли программы льготного ипотечного кредитования?
Государственные программы всё ещё в действии, хотя «на местах», как уже сообщалось ранее, появились «перегибы» — внезапно расширяются пакеты документов, сроки согласования вырастают. Имеет место откровенное «притормаживание» при одобрении социальных ипотек? Да. Причина на поверхности.
Похоже, что о полюбившихся нам 4-5% льготного кредитования «с господдержкой» очень скоро придётся забыть. Есть мнение: со дня на день будет объявлена новая (вполне «льготная» по нынешним временам) ставка в 12%. Это логично, потому что при ключевой ставке в 20% льготная ипотека «под 4-5%» кажется «экономической архаикой».
Сложно представить, сколько будет стоить сохранение программ государственного ипотечного кредитования России. Но не за горами президентские выборы. И вряд ли у населения захотят «подчистую» отобрать такую славную «плюшку».
Поддержит ли государство рынок новостроек и жилищного строительства?
В Минстрое России прошло совещание, на котором выступил Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Федеральный чиновник, курирующий строительную отрасль в нашей стране заявил о том, что сегодня ключевой является задача вовлечения финансовых средств в строительный процесс.
Мера направлена не только на обеспечение прав и интересов российских граждан, в том числе, участников долевого строительства, но и подрядчиков, а также производителей строительных материалов.
Застройщики испытывают сегодня закономерные затруднения с кредитованием. Министр сообщил, что в настоящий момент в оперативной разработке Минстроя и Минфина находится программа по их субсидированию.
Как долго продлится согласовательный процесс, в ходе которого будут определены параметры этой программы и объём расходов бюджета? Ирек Энварович не уточнил, однако, очевидно, что без государственного субсидирования вопрос выживания рынка новостроек будет стоять очень остро, а «новая реальность» сама собой не иссякнет ещё очень долго.
Будет ли нужно «льготникам» заплатить налог на «дешёвую ипотеку»?
Сама перспектива этого сегодня очень тревожит тех, кто оформил ипотеку с господдержкой. Есть ли основания беспокоиться у тех, кто сегодня имеет договор ипотечного кредитования по ставке 4-5%?
Откроем статью 212 Налогового кодекса Российской Федерации и убедимся, что материальной выгодой признаётся следующее:
2. При получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как:
1) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.
Ставка рефинансирования, как известно, приравнена к той самой ключевой ставке, которая 28 февраля подскочила до 20%. Мы помним, что наша ставка по уже заключённом ипотечному договору «заморожена» (увеличиваться не может). Клиент экономит, ведь ставка в договоре зафиксирована, несмотря на царящий вокруг «экономический треш».
Может ли экономия на процентах по кредиту быть материальной выгодой? Согласно букве законодательства РФ – да. Многие в ужасе взялись за калькулятор. Да и без него очевидно, что ставка программы кредитования с господдержкой (4-5%) ниже 2/3 от действующей ставки рефинансирования, упоминаемой в статье 212.2.1 Налогового кодекса Российской Федерации.
Значит, есть доход? Значит, налога в 35% не избежать? Сколько это, если посчитать? Предположим, в моем ипотечном кредитном договоре отца многодетного семейства «заморожена» ставка в 5%. При этом ставка рефинансирования составляет 20%.
Сколько составляют 2/3 от ставки рефинансирования? – 13,33%. На какой процент придётся платить налог? 13,33% минус 5% = 8,33%. Строчки начинают прыгать перед глазами. Однако, в статье 212 НК РФ есть и оговорка:
Для того, чтобы материальная выгода считалась таковой, отношения кредитора и заёмщика должны быть взаимозависимы (например, кредитно-финансовая организация является одновременно и работодателем заёмщика – то есть, речь, в первую очередь, о банковских специалистах).
В этом случае банк должен был бы взыскивать с работника ежемесячно 35% за извлечение материальной выгоды от суммы «выгаданных» процентов. Но Минфин успокоил банковских кассиров, заявив, что задним числом (с января 2022 года) освободит их от НДФЛ.
Вторая ситуация, когда придётся заплатить 35% от материальной выгоды —одна из форм «встречного вознаграждения». Такая ситуация может сложиться, если предположить, что выгодный кредитный договор стал способом расчёта за чьи-то услуги. Впрочем, и в этом случае можно будет избежать налога, если не пользоваться налоговым вычетом на покупку жилья.
Беспокойство беспочвенно? Пока что да. Но законодатель, как мы понимаем, в теории может вносить любые изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации и другие нормативные правовые акты нашей страны.
Что делать, если не можешь платить по ипотеке?
Новая реальность для многих из нас оказалась трагической. Кто-то уже потерял работу. Кто-то стоит перед финансовой пропастью, дорабатывая последние дни и часы по найму работодателя «уходящего из России». Горе горькое тем, кто работал за «вознаграждение в конверте» и не имеет вообще никаких социальных гарантий. У многих людей доходы резко упали и «стало не до ипотеки».
Менять номера телефонов, уходить «в тень», чтобы не попасть в поле зрения коллекторов – плохая модель поведения в ситуации потери работы, даже если вы заблаговременно не побеспокоились об оформлении специальной страховки, позволяющей что-то выгадать при потере работы (действует такой страховой полис, например, при сокращении штатов).
Повернитесь к проблеме лицом. Не пытайтесь решить её по телефону. Утешительные диалоги с консультантом «на том конце провода» малополезны, даже если вас уверяют, что кредитно-финансовая организация готова идти на уступки. На переговоры в банк, которому вы остались должны и не можете вернуть, лучше идти самому. На руках у вас должны быть документы, подтверждающие факт утраты рабочего места.
Вы можете претендовать на кредитные каникулы. Термин двухлетней давности всплывает в памяти у тех, кто терял работу по причине «коронакризиса».
Кредитные каникулы даются не только «ипотечникам», но и тем, кто взял потребительский или автокредит, а также задолжал по кредитной карте и не в силах отдать. Но при этом вы должны будете подтвердить, что ваш доход упал не менее, чем на 30% за месяц, который предшествовал подаче заявления о каникулах.
Важно! Вы не должны уже находиться на кредитных каникулах. И… самое печальное, есть максимальные лимиты полной суммы кредита (не остатка по выплате, а именно полной суммы). Они не должны превышать:
· в Москве – 6 млн рублей
· в СПБ – 4 млн рублей
· в Дальневосточном федеральном округе – 4 млн рублей
· в иных субъектах РФ – 3 млн рублей.
Документом, подтверждающим падение уровня дохода на 30%, может быть:
· справка 2-НДФЛ с места работы
· листок временной нетрудоспособности
· документ о регистрации в качестве безработного.
На сбор и передачу банку необходимой документации у вас будет 90 дней с момента подачи заявки на кредитные каникулы (+ ещё 30 дней, если нашлись уважительные причины). А у банка будет 5 рабочих дней, в течение которых он должен рассмотреть ваши аргументы и подготовить ответ.
Абсолютное большинство сделок на рынке недвижимости происходит благодаря ипотеке. Но «овёс нынче дорог» — ставки высоки. Рынок вторичной недвижимости ждёт, как минимум, кратковременная стагнация. Снижение дохода населения находится в прямой связи с наметившимся падением спроса на «вторичку». Да и сами владельцы квартир пока не понимают, что им делать – продавать имеющиеся владения или повременить?
Прогнозируется ли массовое разорение застройщиков?
В ближайшие полгода-год нет, так как в 2020-м и 2019-м годах (в теперь кажущуюся нам милой эпоху половинчатых локдаунов), застройщики смогли хорошо заработать. Впрочем, у этого, на первый взгляд, утешающего фактора, есть и обратная сторона. Многие успели вложить всё заработанное в новые строительные проекты.
Есть ли потенциальные риски банкротства? Да, если застройщик переоценил свои возможности и погряз в долгах и кредитах. Спасают ли дольщиков эскроу-счета, с введением которых деньги со счёта застройщик может снимать только в тот момент, когда первый счастливый владелец «апартаментов» получил квартиру?
Навряд ли. Разорение и банкротство застройщика вынудит его клиентов обивать пороги судебных инстанций месяцы, если не годы. И от обязательств по ипотечному договору их это не спасёт. Впрочем, в предлагаемых обстоятельствах текущей экономической ситуации застройщик имеет полное право отложить или заморозить свой проект (совокупность объективных факторов вполне оправдывает его при этом, и вы вряд ли что-то сможете сделать).
Что с ценами на новостройки?
Перефразировав одного крупного политического деятеля, ответим кратко: «Они растут». Люди видят в приобретении м2 возможность спасения своих средств от гиперинфляции и готовы покупать:
А) Что угодно
Б) Где угодно.
Да и программы господдержки сегодня напоминают объявление в метро: «Осторожно! Двери закрываются!». И всем опаздывающим хочется успеть заскочить в последний вагон между створ дверей, успев ухватить «Птицу Счастья» (старую процентную ставку!) за основательно ободранный хвост.
Льготные ставки пока ещё доступны, но и там наметилось повышение. Мы чаще видим не 4-5, а 6%. И если вчера первоначальный взнос был 15%, то сегодня он в большинстве банков вырос до 20-ти.
Ситуация непроста. Чёткого ответа на вопрос: «Что будет в долгосрочной перспективе на рынке недвижимости?» не знает никто. Остаётся следить за ситуацией. И рассказывать вам об этом.
