Мало и дорого

Строительный рынок Томска недавно достиг докризисной отметки. Но спрос покупателей по сравнению с 2008 годом резко изменился. Раньше горожане больше интересовались квартирами на вторичном рынке, сегодня в приоритете — новостройки. Корреспондент РП разбирался, какие квартиры сегодня выбирают томичи и как их покупают.

По словам томских риэлторов, на вторичном рынке жилья срок эксплуатации домов близок к критическому. Большинство из них — «хрущевки» 1950–70-х годов постройки. Затем идут «панельки» 75-й серии, построенные в 1980-х годах, и совсем небольшая доля — дома 10–15 лет. Поэтому вторичное жилье предпочитают арендовать, а не покупать: ремонт и содержание квартиры обходится примерно в два раза дороже, чем ремонт в новостройке.

– По сравнению с докризисным периодом продажа «хрущевок» упала примерно в 3-4 раза. До 2008 года однокомнатные «хрущевки» в Кировском районе разлетались, как пирожки, сейчас люди не хотят брать такое жилье, — рассказала корреспонденту РП Наталия Быкова, член правления Лиги профессиональных риэлторов Томска, замдиректора агентства недвижимости «Лагуна». — В Москве «хрущевки» уже сносят, в Томске губернатор тоже недавно заявил, что хорошо бы рассмотреть программу по сносу таких домов. Кто же будет покупать в них квартиры?

Как считает Наталья Быкова, выбор на вторичном рынке жилья невелик. Либо квартиры в домах постройки 1980-х годов, но дорогие — поскольку их немного, и в основном это Кировский и Советский районы. Цена на такое жилье выросла за последнее время на четверть. Либо «хрущевки», упавшие в цене. Отсюда и разброс цен: от 33 тыс. рублей за м² за «хрущевку» в Октябрьском районе до 70 тыс. за м² за двухкомнатную в доме 2005 года постройки на проспекте Комсомольском.

Риэлторы отмечают: если раньше томичи предпочитали квартиры в центре, даже если и меньшей площади, то сегодня все чаще выбирают новостройки, пусть и на окраине.

– Я еще помню времена, когда в объявлении писали: «Кировский, Советский районы. Каштак не предлагать». Сейчас цены на квартиры в Советском районе и на Каштаке сравнялись полностью, — говорит директор агентства недвижимости «Август» Андрей Верхов.

– В силу сложившейся исторической традиции у нас любят Кировский район. Но, думаю, понятие центра в Томске достаточно скоро изменится, — считает риэлтор Софья Климова. — У Кировского района нет ни одной перспективы: узкие дороги, маленькие дворы, дома — либо элитные, либо «хрущевки», а чего-то среднего между ними нет. Зато все перспективы за новыми районами вроде Зеленых горок: здесь хорошая дорога, хорошие придомовые территории, современное жилье.

Однако жители новых микрорайонов тоже сталкиваются с подводными камнями и неоправданными ожиданиями. Перед покупкой будущим новоселам показывают рекламные ролики и презентации, согласно которым рядом с их жильем детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты.

– Когда выбирали квартиру три года назад, на макете нам показывали целый город в городе, где было все необходимое. Выбрали Солнечный, потому что там скоро открывали новый детский сад, а у нас маленький ребенок. В итоге уже и второй детский сад появился, но нам пока путевку не дают, мест хватает только льготникам, — рассказывает Александра Волынцева, жительница Солнечного. — С медициной тоже сложно: мы до сих пор ездим в поликлинику на Профсоюзной, куда прикрепились еще по месту прежнего жительства. К медсанчасти №2, куда мы относимся территориально, прикрепляться опасаемся: рассказывают, что участковые врачи не приходят по вызову на дом, просто не успевают. Конечно, новым районам нужна своя поликлиника.

– Основная проблема для меня — это транспорт. На моей остановке проходит только 23-й маршрут. Естественно, автобус приезжает уже полный, стоять приходится минут по двадцать. А чтобы сесть на 25-й или 27-й, нужно идти на другую остановку. К тому же все эти автобусы идут не сразу в центр, а через медсанчасть № 2, — сетует Ирина Маршева, житель микрорайона Подсолнухи.

Новые микрорайоны на условиях частно-государственного партнерства строит Томская домостроительная компания. Дома строят быстрее, чем инфраструктуру к ним. Семь новых детских садов планируют возвести к 2015 году. Со школами сложнее: пока еще только объявлен аукцион на разработку проектно-сметной документации для строительства одной школы в Зеленых горках. Затягиваются и работы над пятидесятиметровым бассейном в новом микрорайоне.

– Квартиры в новых микрорайонах очень привлекательны по соотношению цены и качества. Но у меня ребенок на будущий год пойдет в первый класс, а в младшей и средней школе важно, чтобы учебное заведение было недалеко от дома — тогда будут друзья, общие интересы. Поэтому сейчас склоняюсь к выбору квартиры меньшей площади, но там, где есть школа. К сожалению, ни в одном новом микрорайоне их нет, — рассказывает томичка Анастасия Лапшина, выбирающая новое место жительства.

Строительные компании и риэлторы отмечают, что одна из причин растущего спроса на новостройки — ипотека. Сегодня большая часть горожан оформляют ипотечный кредит сроком на 15–20 лет и хотят быть уверенными, что к моменту окончания выплат дом еще будет стоять.

– Если в докризисном 2008 году покупка квартиры в ипотеку составляла 30% от всех сделок, то сегодня соотношение абсолютно противоположное: 75% сделок — ипотечные, и только четверть — за наличный расчет, — рассказала корреспонденту РП начальник отдела продаж строительной компании «КонтинентЪ» Светлана Захарова.

Схожие данные приводят и представители других компаний. По словам Анны Облаковой, начальника отдела продаж «ТДСК», еще 2 года назад «ипотечных» покупателей было 30%, в этом году — 70%. Оксана Оглоблина, директор строительной компании «Форма Маркет», говорит, что количество сделок в ипотеку с 2008 года выросло с 50 до 80%.

– По нашим оценкам — а мы работаем и с новостройками, и со вторичным жильем — процент ипотечных сделок вырос незначительно. В этом году их доля составила 54%, — говорит риэлтор Наталия Быкова. — Тут важно, в чем считать. В 2008 году количество ипотечных продаж было примерно таким же по количеству. Но, во-первых, распределение интересов горожан было иным. До кризиса люди больше вкладывали во вторичное жилье, сейчас — в новое, поэтому строительные компании и отмечают у себя ипотечный бум. Во-вторых, нужно понимать, что рост ипотеки идет и за счет роста стоимости жилья, поэтому если считать объем выданных заемных средств, вероятно, есть увеличение в 20%, которое отмечают банки.

По ее оценке ипотечный рынок по сравнению с 2008 годом стал более цивилизованным, банки ушли от заведомо рискованных кредитов:

– Банки стали лояльнее, но только к тем людям, которые действительно финансово состоятельны. А в 2008 году едва ли не всем выдавали ипотеку без первоначального взноса. Вот мы и получили ценовой пузырь на рынке недвижимости, который осенью 2008 года лопнул.

В банках рост популярности ипотечных кредитов объясняют наличием различных программ господдержки, когда вместо первоначального взноса может использоваться материнский капитал, военный сертификат, сертификат «Молодая семья».

– Ипотечные кредиты по программам господдержки у нас являются самыми популярными, их доля — 42%, — пояснила корреспонденту РП заместитель управляющего Банка ВТБ 24 в Томске Наталия Федорова.

Еще в прошлом году хитом продаж на жилищном рынке были «гостинки» — цена квадратного метра за квартиру гостиничного типа площадью в 12–15 квадратов в доме постройки 1960–80-х годов колебалась на уровне 50–60 тыс. рублей за м². Для сравнения: цена «квадрата» в панельной «двушке» составляла 42–43 тыс. рублей.

– В Томске всегда будет повышенный спрос на однокомнатные квартиры. Город студенческий, соответственно, много молодых семей, для которых доступным является именно малогабаритное жилье, — отмечает Оксана Оглоблина из «Форма Маркет». — Поэтому мы запустили новый проект малогабаритных двухкомнатных квартир площадью 50 м² вместо стандартных 58–70 м² Они пользуются спросом.

Вместе с тем в компании отмечают, что из элитарных квартир сегодня популярным является жилье площадью максимум в 120 м² и обязательно с черновой отделкой — чтобы сделать ремонт в квартире по собственному вкусу.

– У нас наблюдается небольшой рост спроса на двухкомнатные квартиры, особенно в спальных районах, которые выбирают в основном семьи с детьми, — говорит Анна Облакова из компании ТДСК. — Но ближе к центру приоритет отдают однокомнатным и малогабаритным квартирам, которые часто покупают под сдачу в аренду.

В компании отмечают, что не отказываются от бюджетного варианта отделки квартиры «под ключ», считая ее очень востребованной.

– Опыт показывает, что при покупке в ипотеку у людей не хватает средств на ремонт, и они предпочитают жилье, в которое можно заехать и жить сразу после покупки, — согласна с коллегой Светлана Захарова («КонтинентЪ»). — Поэтому мы перестали сдавать квартиры с черновой отделкой.

По словам Светланы, покупательским спросом пользуются однокомнатные квартиры эконом-класса.

- Соотношение спроса на однокомнатные и «двушки» меняется каждый год: если в 2013 больше покупают однокомнатные, то в следующем году в лидерах будут двухкомнатные квартиры, — резюмирует риэлтор Наталия Быкова. — Однозначно падает спрос на старые «гостинки», поскольку сразу две строительных компании вышли на рынок с малогабаритными квартирами площадью 20–22 м².

По опыту риелтора, большинство томичей сегодня покупают свою первую собственную квартиру, а не улучшают уже имеющиеся жилищные условия. Этим и объясняется популярность малогабаритных квартир с отделкой эконом-класса. Но количество потенциальных новоселов растет.

– Насколько активно горожане покупают жилье? Скажу так: с июня этого года мы ни одного риэлтора в компании не отпускаем даже в краткосрочный отпуск. И до конца года поток покупателей будет только расти, — заверила Наталья Быкова.