Четыре годовых потребности

Фото: Елена Чиркова

Предложение новых квартир в Воронеже превышает спрос

11 ноября, 2013 18:22

5 мин

С января до сентября 2013 года в Воронеже введено в эксплуатацию 434,5 тыс. м² жилья. По данным аналитиков ИА INFOLINE, это на 0,7% больше, чем в аналогичный период 2012 года.

Многие годы Воронеж по темпам строительства занимал третье место в ЦФО после Москвы и Московской области. Строительный бизнес в регионе стал одним из самых актуальных направлений. И до 2013 все вписывалось в «классику»: 10 крупных компаний-застройщиков радовали воронежцев разноплановыми предложениями, а граждане покупали квартиры в соответствии с сезонностью покупательского спроса: с конца февраля до июня, затем — с середины лета и до конца года. В соответствии с общероссийской тенденцией покупка жилья в конце года, например, объясняется экспертами особенностью национальной психологии: а вдруг с наступлением нового ситуация ухудшится?

Соответственно, в зависимости от спроса всегда менялась и цена на жилье. Но в 2013 году в Воронеже, даже в сравнении с соседними Липецком и Белгородом, вместо прогнозируемого некоторыми крупными компаниями-риелторами повышения цен в среднем на 10% их рост составил лишь 2,1%.

- Цены на жилье впервые за последние 3 года стабильны и не показывают роста, — заявил корреспонденту «Русской планеты» руководитель известного в городе ООО Служба недвижимости ИСК «Сота» Илья Мариничев.

- В последние 6 месяцев мы наблюдаем стабильность на рынке недвижимости в плане роста цен, — подтвердила корреспонденту «Русской Планеты» коммерческий директор крупнейшей в Воронеже риелторской компании «Трансферт» Галина Колокольникова. — Если сейчас и фиксируется какой-то рост, то это 0, 03% или чуть больше на отдельные позиции.

Одной из причин риелтор считает объем выставленного на продажу жилья (за три квартала он составил около 50-60 тыс. квартир), а также активную застройку бывших земель Воронежского агроуниверситета, выведенных из категории земель сельхозназначения. Их площадь приближается к крупному «спальному району» Воронежа «Северный». Причем самая мощная городская застройка ведется быстрыми темпами: план предусматривает ее окончание к 2015 году.

- Вероятно, участвующие там застройщики получили земли на льготных условиях, так как на них отсутствовали коммуникации. А стоимость участка сильно сказывается на конечной стоимости метра жилья. Видимо, оговаривались и льготы по прокладке коммуникаций, — рассуждает Колокольникова, — и если они «выбросят» эти тысячи метров жилья на рынок недвижимости, то в зоне риска окажутся те компании, кто строит 1-2 дома за собственные средства на купленной по рыночным ценам земле.

Пока цены на строящееся на бывших землях агроуниверситета жилье не ниже средних по городу, а именно 46-47 тыс. рублей за квадратный метр. Эти цифры подтверждают и топ-менеджер «Трансферта», и аналитики ИА INFOLINE, и гендиректор агентства недвижимоти «Адвекс», президент Гильдии риелторов Черноземья Алексей Гунькин:

- Причем до 70% квартир приобретается в ипотеку, — заметил он корреспонденту «Русской планеты». — В основном это малогабаритные однокомнатные квартиры. Хотя примерно так же часто воронежцы покупают и двухкомнатные, но тоже экономкласса.

Это еще одна тенденция последнего времени, поскольку в предыдущие годы ипотеку брали для приобретения трехкомнатных и более квартир. Кроме того, рынок ипотечных займов сильно помолодел: в последние два года его основная масса — заемщики 30-40 лет. Оба риелтора отмечают, что сегодня практически все застройщики аккредитованы в банках, которые предоставляют покупателям ипотечные средства. В том числе — на жилье на ранних этапах строительства. Желая привлечь деньги, компании разрабатывают системы скидок, что, естественно, нельзя назвать снижением цен, поскольку это кратковременные меры. Однако если Алексей Гунькин считает популярной у населения покупку жилья на ранней стадии строительства, то Галина Колокольникова называет приоритетной примерно 80-процентную готовность квартиры, приводя в пример печальный опыт четырехлетней давности. Тогда в Воронеже 28 объектов так и не были достроены, а общая сумма ущерба почти 4,5 тыс. обманутых дольщиков составила около 7 млрд рублей.

Правда, вопрос этот усилиями губернатора разрешился, в том числе и законодательным образом — этой осенью в регионе принят соответствующий закон, по которому оставшиеся на сегодня неудовлетворенными дольщики, наконец, получат новое жилье, часть из них — уже в текущем ноябре.

По мнению Галины Колокольниковой, покупающие квартиру по договору долевого строительства граждане все-таки идут на риск: строительство дома может быть не закончено в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране и мире.

К слову, число застройщиков в Воронеже, по словам Алексея Гунькина, в последние два года имело тенденцию к росту. «Генеральный план Воронежа не учитывает строительства жилья в разных частях Воронежа на территории примерно в 910 га и площадью порядка 4 млн м², которое уже начали крупные строительные компании, сообщил на рабочем совещании по изменению генплана вице-мэр по градостроительству Владимир Астанин. В разных частях города обнаружилось жилья на четыре годовых потребности Воронежа», —информировало 31 октября агентство ABIREG.RU.

Сегодня жилые дома в миллионнике возводят в том числе и не воронежские застройщики. Всего, по данным сентябрьского номера журнала «Парадный квартал», интенсивная градостроительная деятельность в Воронеже ведется на108 площадках, отдельные из которых предусматривают появление нескольких домов или даже жилых комплексов. Некоторые уже находятся на стадии сдачи.

Руководитель «Соты» Илья Мариничев констатировал:

- Общий объем «живых метров» на рынке увеличился более чем на 30%, а спрос на квартиры, несмотря на объем ипотечного кредитования, снизился примерно на ту же цифру.

В городе нет адекватного количества покупателей, считает математик по образованию Галина Колокольникова. Потому что в Воронеже отсутствуют глобальные промышленные производства, предприятия, где работники получали бы стабильные зарплаты, как, например, на Липецком металлургическом комбинате или Белгородских ГОКах.

- Еще одна тенденция состоит в том, что доступность ипотеки и обилие предложений позволяет воронежцам уйти с рынка вторичного жилья, — говорит Алексей Гунькин. — Объем сделок на первичном рынке вырос на 40-50%. Соответственно на вторичном рынке отмечается падение покупательского спроса процентов на 30, а также снижение цен. Сейчас вторичное жилье покупают либо из-за близости к работе, либо чтобы жить ближе к родственникам.

Но даже в такой ситуации «публичной тенденции к снижению цен на рынке жилья в Воронеже пока не наблюдается», как сказал корреспонденту «Русской планеты» экономист, начальник отдела продаж одной из компаний-застройщиков, пожелавший не называть его имени. Причем, отметил он, имея возможность широкого выбора, люди стали более разборчивыми к деталям в новостройках.

- Покупателей интересует не только сама квартира, но и комплектация подъездов и детских площадок: хорошие светильники и напольная плитка, итальянская штукатурка, а для детей как минимум горка, пара качелей и песочница. Разборчивость проявляется и в выяснении ситуации с местами для парковки, удобством подъездных путей, — подчеркнул источник в компании.

Риелтор Алексей Гунькин считает, что, более того, сегодня немалая часть покупателей делает акцент на инфраструктуру: наличие магазинов, детсадов и школ.

В 2013 году в Воронеже стали уделять особое внимание комплексной застройке. Руководитель управления строительной политики городской администрации Александр Прихожаев рассказал корреспонденту «Русской планеты»:

- Общая тенденция руководства администрации города и градостроителей — уйти от точечной застройки к уравновешенной равномерной застройке как новых участков, так и участков в освоенных городских кварталах. В том числе, чтобы не было превышений плотности, которая должна соответствовать нормам проектирования. Поэтому приоритет сегодня мы отдаем комплексному освоению строительства. Эти проекты планировки разрабатываются в соответствии с градостроительным комплексом с учетом публичных слушаний со специалистами. Уже начат ввод жилья на ул. Шишкова, где участки под комплексную застройку на бывших землях ВГАУ на 280 гектарах получили от федерального «Фонда содействию жилищного строительства» несколько компаний-застройщиков.

На стадии строительства и продажи квартир с наличием уже сданных объектов, в соответствии с базами данных риелторских компаний, находятся сегодня «Звездный квартал» в Шилово на четырех гектарах с 896 квартирами общей площадью 39 235 м²; новый квартал Отрадное из 9 домов переменной этажности с 836 квартирами; квартал на ул. 45-й Стрелковой Дивизии с домами в10-17 этажей на тысячу квартир, оснащенных, что непривычно для Воронежа, кондиционерами; жилой комплекс «Вега» на ул.Вл.Невского целый ряд других.

Однако самым престижным для проживания и при покупке жилья по-прежнему является центр города.

- Центр всегда остается ликвидным вне зависимости от цены. В том числе и потому, что здесь всегда можно сдать квартиру в аренду, которая достаточно высока, — говорит Галина Колокольникова. — И срок окупаемости этих инвестиций достаточно привлекателен. А вот что будет с реализацией в близкой перспективе в Северном, Юго-Западном и других районах, трудно предугадать.

Например, 50-метровую студию в новостройке на Сакко и Ванцетти, по информации того же «Парадного квартала», сегодня продают за 3 млн 950 тыс. рублей, 4-комнатную на Театральной — за 14,5 млн. В то же время квартиру-студию того же метража в Северном районе, где прекрасная инфраструктура, но большие проблемы с транспортом, можно купить всего за 2 млн.рублей. А в десятку самых дешевых квартир из базы «Трансферта» входит однокомнатная «вторичка» в Советском (Юго-Западном) районе города за 580 тыс. рублей. Малопопулярными являются Левобережный и Железнодорожный районы. Самыми же не престижными, по мнению экспертов-риелторов, исторически остаются район ВАИ и Отрожка.

Тенденцией ближайших двух-трех лет в Воронеже топ-менеджер «Адвекса» Алексей Гунькин называет загородную коттеджную застройку. Руководитель «Соты» Илья Мариничев подтверждает, что «квартиры уже мало интересуют частных инвесторов из-за низкой доходности таких вложений», по его прогнозам, в ближайшие полгода, скорее всего, цены на жилье останутся на сегодняшнем уровне. Галина Колокольникова тоже согласна с тенденцией стремления воронежцев к покупке загородного жилья, но — не на «проблемном» московском направлении, а скорее в сторону Тамбова, Ростова и Курска.

Впрочем, она считает, что на рынке многоэтажного жилья все еще остается незанятой одна интересная ниша. Это квартиры с отделкой и мебелью, в которые можно въезжать сразу после покупки.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе