Считать — не строить

Участники рынка жилья уже отмечают снижение цен на недвижимость из-за падения спроса. Фото: Мария Чернова

Почему иркутские застройщики жилья отстают от плана на 92%

Мария Чернова

26 сентября, 2014 13:24

9 мин

В Иркутске за первые шесть месяцев 2014 года ввели в эксплуатацию всего 38 тыс. кв. м. жилья. Это составляет примерно 8% от плана: за этот период должно было быть сдано почти 500 тыс.кв.м. Эту норму мэрия Иркутска должна была выполнить в рамках госпрограммы по обеспечению горожан доступным и комфортным жильем. Чиновники констатируют: спрос на такое жилье в городе не удовлетворен. Что мешает строиться по плану и догонят ли строители отставание, попыталась выяснить корреспондент «Русской планеты».

Нет земли и денег

– Территории, предлагаемые властями для жилищной застройки, уже выходят за границы города. Никто из покупателей не будет приобретать квартиры, расположенные за Ново-Ленино, то есть фактически уже на полпути к соседнему Ангарску, или жилье за отдаленными микрорайонами вроде Юбилейного и Радужного. Поэтому застройщики и не открывают новые площадки, — говорит РП Игорь Герасимов, гендиректор СК «Новый дом».

С застройщиком согласны и местные депутаты.

– В Иркутске на сегодняшний день не осталось свободных для жилой застройки земель. Из-за этого единственным вариантом стало переосвоение уже застроенных территорий — то есть снос ветхого и аварийного жилья и расселение жильцов. Однако надо признать, что решить проблему точечной застройкой можно, только развивая город комплексно, — поясняет нашему корреспонденту спикер Иркутской городской думы Александр Xaнхалаев.

Еще ряд застройщиков Иркутска уверены, что снижение темпов строительства происходит из-за дорогой ипотеки. Некоторым компаниям просто не хватает денег на то, чтобы достраивать объекты.

– Базовая причина снижения темпов жилищного строительства в Иркутске — рост ставок по ипотечным займам. Напомню, буквально в начале 2014 года ипотеку в городе выдавали под 11% годовых. А сейчас стоимость ипотечных кредитов уже перешагнула уровень в 13% годовых. Рост процентной ставки меньше чем за год на два процентных пункта — это серьезный барьер для покупателя, — говорит РП гендиректор МУП «Управление капитального строительства Иркутска» Евгений Caвченко. — Соответственно, спрос снижается. А дальше застройщики не могут компенсировать свои затраты на постройку и увеличивают стоимость квадрата — тогда люди вообще перестают покупать недвижимость. Уже сейчас только 20% всех клиентов берут жилье на собственные деньги, остальные — на заемные. И спрос на жилье, безусловно, остается неудовлетворенным. Желающих улучшить свои жилищные условия много, столь же много их среди иногородних, намеревающихся купить жилье и переехать в Иркутск. А также среди молодых семей, покупающих свою первую квартиру.

Банки подтверждают, что ставки по ипотеке серьезно выросли. И предупреждают, что это не предел.

– Не исключаем следующего повышения ставки по ипотечным кредитам. Предположительно, ставка подрастет до 14% уже с начала октября этого года. Что можно посоветовать потенциальным заемщикам? Брать кредит лучше прямо сейчас. Ведь действующие ставки пересмотру в сторону повышения не подвергаются, — комментирует РП представитель иркутского отделения ОАО «Сбербанк России» Олеся Техова.

– Если люди не смогут из-за подросших ставок по ипотеке покупать квартиры в строящихся сейчас домах, то большие проблемы будут не только у тех, кто только пытается купить жилье, но и у дольщиков, которые уже приобрели его, — объясняет РП финансовый аналитик Иван Пыльсанов. — Стройки опять будут заморожены, как в 2008–2009 годах. А в лучшем случае строители достроят уже стартовавшие проекты, но новые площадки не откроют.

Застройщики боятся не только роста ставок по кредитам, но и повышения цен на стройматериалы. По их словам, этот фактор тоже сильно сдерживает стройку.

– Приангарье сейчас остро нуждается в заводах по производству отделочных материалов, композитных материалов и арматуры. Сегодня все это ввозится из соседних регионов или вообще из-за рубежа — Китая, Кореи, — замечает в беседе с РП заместитель главы Союза строителей города Анатолий Меньшов. — Правда, региональные власти уже начали работать в этом направлении. Сейчас правительство Приангарья готово предоставить 63 земельных участка под создание заводов, производящих стройматериалы. Уже очевидно, что текущие планы по застройке реально выполнить только при развитии собственной индустрии материалов.

Все идет по плану

Отставание в середине года на 92% от плана некоторые застройщики вообще-то не считают критичным.

– Не забывайте, что 90% всех строительных объектов сдаются и вводятся в эксплуатацию в конце года. Обычно все застройщики «тянут» до четвертого квартала. Сама стройка финиширует в октябре-ноябре. На «бумажную волокиту» уходит еще пара месяцев. Так что большинство комплексов вводится вообще в последние 2–3 недели года, — объясняет РП директор по строительному производству СК «Стройпром» Сергей Жуков. — Для понимания ситуации лучше смотреть на число открытых стройплощадок и их объемы. Навскидку могу вспомнить целый ряд масштабных проектов в городе, которые 400–500 тысяч квадратов к концу года обеспечат. Это жилые комплексы «Союз», «Эволюция» и «Стрижи».

Первые блок-секции «Союза» на пересечении улиц Улан-Баторской и Лермонтова начали возводить еще летом 2013 года. На площадке в 12 га, согласно плану, должен появиться микрорайон на 130 тыс. кв. м. жилья, не считая детсада, школы и общественно-делового центра. Здесь часть блок-секций строят известный в Иркутске ФСК «Новый город», а также «Гранд-Строй», «Сибавиастрой» и ФСК «ДомСтрой». По словам Сергея Жукова, «Новый город» должен завершить работу к концу 2014 года, «Сибавиастрой» заявлял о сдаче ЖК «Времена года» в первом квартале 2015 года. Примерно тогда же должны ввести в эксплуатацию объекты «Гранд-Строя».

Второй крупный проект — квартал «Новый». Его строительство стартовало в прошлом году в рамках проекта реновации застроенных территорий. На месте старых домов, общей жилой площадью в 68 тыс. кв. м., здесь появятся 100 тыс. квадратов нового жилья. Застройку этого участка в границах ул. Лыткина, Депутатской, Красноказачьей и Зверева ведет «Ассоциация застройщиков города Иркутска» (АЗГИ). Квартиры в первых двух блок-секциях компания передала дольщикам еще раньше намеченного срока: в конце 2013 года вместо запланированного начала 2014 года. И уже ввела квартиры трех следующих блок-секций на 195 квартир, которые были намечены к сдаче только в конце 2015 года. Эти и некоторые другие проекты областные власти определили как приоритетные — и это означает практически стопроцентную гарантию достраивания их в срок.

– Иркутян из старых домов на участке мы переселяем по схеме «квадрат в квадрат» за свой счет, учитывая и территориальный принцип: то есть местных жильцов расселяем в дома в том же Октябрьском районе, а не куда-нибудь на задворки в Ново-Ленино, — рассказывает «Русской планете» гендиректор АЗГИ Poман Купченко. — Не скажу, что буквально все идет прекрасно. И у нас есть проблемы. Основная — отсутствие в зоне деревянной застройки инженерных сетей. К тому же нужно выделить места под парковку: по новым нормативам, на 2000 квартир должно быть 1,1 тысяч машиномест.

В мэрии убеждены, что проект реновации уже застроенных территорий удался. По подсчетам администрации города, в итоге после освоения всех этих земель в Иркутске появится 562 новых многоквартирных дома. Это если брать снос ветхих построек не только в центре, но еще в Свердловском и Ленинском районах. Один из наделов Свердловского района по площади составляет 5,5 тыс. квадратов, второй — 2,3 тыс. кв. м. Для застройки участков в Ленинском районе потребуется снести 24 старых дома: на улицах Норильской, Розы Люксембург и в Восточном переулке.

И все-таки они падают

Участники рынка строящегося жилья уже отмечают снижение цен на недвижимость. По итогам первого полугодия 2014 года стоимость жилого квадрата в Иркутске, по данным Росстата, составила 50,5 тыс. рублей. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель достигал 54,9 тыс. рублей.

Правда, и причины снижения цен эксперты оценивают по-разному. И.о. начальника департамента реализации градостроительной политики администрации Иркутска Алексей Грешилов считает, что они падают благодаря увеличению темпов строительства. А вот застройщики и финансовые аналитики полагают, что причина — именно в том, что иркутяне стали меньше покупать квартиры.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе