Квадратный метр до обвала

Центр Кирова — самый престижный район постепенно застраивается домами выше 20 этажей. Фото: Алексей Малышев.

Власти Кирова увеличивают темпы застройки, а инвесторы опасаются снижения цен на жилье

13 ноября, 2013 13:15

4 мин

Жилищное строительство в Кирове развивается медленно. По оценкам на основе данных Кировстата, за годы правления Никиты Белых годовой ввод нового жилья вырастет всего на 6–8% (в зависимости от результатов 2013 года — Примеч. РП.) с 425,8 в 2008 до 450–460 тыс. м² в 2013 году. Тогда как при его предшественнике, Николае Шаклеине, этот показатель увеличился с 161 в 2003 году до 425,8 тыс. м² в 2008, то есть на 164%. Таким образом ввод нового жилья при Шаклеине рос в 20–25 раз быстрее, чем при Никите Белых.

Нужно признать, что многое зависит от объективной ситуации на рынке, которая либо стимулирует строительные компании к закладке новых домов, либо наоборот. При предыдущем губернаторе цены на новостройки постоянно росли. В иные периоды рост цен год к году превышал 50%. Но кризис конца 2008 вызвал длительную коррекцию на кировском рынке жилья, которая продолжалась два с половиной года на первичном, и полтора года на вторичном рынке. Об этом свидетельствует официальная статистика.

В 2013 году эксперты рынка недвижимости фиксируют незначительный рост цен на квартиры.

– Я сравнил цены по однотипным сделкам, которые мы вели в начале года и буквально несколько дней назад. Они, если и выросли, то очень несущественно, на несколько процентов. При этом клиенты достаточно активны, — сообщил корреспонденту РП руководитель риэлтерской компании «Кировсоцгарантия» Михаил Цыпленков. — Мы не застройщики, а брокеры. Снижение цен нас не пугает. Если это произойдет, то увеличится спрос, а значит и комиссионные. Для нас важней равновесие спроса и предложения.

Михаил Цыпленков также отметил, что в настоящее время рынок недвижимости Кирова достаточно хорошо сбалансирован. Если в нулевых ощущался серьезный дефицит предложения, то сейчас у покупателей есть возможность выбирать и не торопиться со сделкой.

– Покупателей с наличными средствами на полную оплату стоимости квартиры не так много. Примерно треть сделок осуществляются с привлечением кредитов. Значительная часть сумм идет от продажи имеющегося жилья, — отметил риэлтор. — Создаются длинные цепочки продавцов и покупателей, которые требуют от наших сотрудников настоящего искусства.

На рынке, где из-за дефицита объектов квартиры разбираются как горячие пирожки, выстраивать такие многоходовые партии почти невозможно.

Территориальная структура цен на квартиры остается неизменной. Как и в предыдущие годы, самая дорогая — недвижимость в центре города. Высоки цены и на малоэтажные дома в ближайшем пригороде. Как отмечают сотрудники агентства «Кировсоцгарантия», из-за слабого развития социальной и транспортной инфраструктуры, жить за городом могут себе позволить только обеспеченные горожане.

Одной из новых тенденций на рынке стало широкое строительство жилья эконом-класса. Об этом губернатор Кировской области уже неоднократно докладывал федеральному руководству. Данная тенденция подтверждается данными статистики, по которой с 2009 года цены на первичном рынке ниже вторичного на 5–10%.

В связи с этой тенденцией риэлторы отмечают, что уменьшился спрос на комнаты стоимостью 700–900 тыс. рублей, так как покупателям предпочтительней получить жилищный кредит и приобрести отдельную квартиру. Кроме того, идет реконструкция общежитий. Комнаты в них перестраивают в малогабаритные, но при этом полноценные квартиры.

По словам представителей власти, в текущем году количество строящихся домов превышает показатели 2012 года почти в два раза. Инвесторы встревожены. С ростом предложения жилья и спадом в экономике Кировской области возникают опасения обвала цен на рынке недвижимости. Хотя ни риэлторы, ни чиновники не предвидят обвала цен.

– В 1999–2007 годах постоянно говорили о перегреве рынка, каждый год прогнозировали обвал цен, — отмечает Михаил Цыпленков, руководитель агентства «Кировсоцгарантия», — но цены на недвижимость год от года продолжали расти. В настоящее время предпосылок для снижения цен также нет.

– Несмотря на то, что строительный рынок достаточно чувствителен к макроэкономическим колебаниям, цена росла и до кризиса 2008 года, и после него, — соглашается заместитель председателя правительства Кировской области Алексей Кузнецов, который отвечает за строительный комплекс региона. — Те меры по стимулированию строительства, которые мы объявили в прошлом году, начинают приносить плоды. Сейчас нам нужно двигаться дальше.

В правительстве области также констатируют, что попытки раскачать предложение, как со стороны вятских строительных компаний, так и путем приглашения фирм из других регионов, дают положительный эффект.

– Нас в определенной степени сдерживает инфраструктура. Но строить нужно больше, — признает вице-губернатор Алексей Кузнецов и переводит внимание на вопрос цены. — Недавно в Чебоксарах полпред проводил совещание по переселению из ветхого жилья. Мы посещали три микрорайона. Смотрели активную застройку, обсуждали с коллегами возможные проблемы. Я не разделяю мнения некоторых аналитиков, которые говорят, что увеличение предложения приведет к пустующим подъездам. Я думаю, что даже удвоение ввода жилья не приведет к отрицательным последствиям. Оно окажет некоторое давление на цену, что даст возможность людям приобрести квартиру. Это поводом остаться для тех, кто планировал покинуть Киров.

По мнению риэлторов, увеличение предложения компенсируется рядом государственных программ, которые формируют определенную часть спроса. Вторым важным фактором является рост доступности жилищных кредитов. Средние процентные ставки на ипотечном рынке Кировской области, по данным Центробанка, продолжают колебаться на высоких уровнях в районе 12,5–13%. Но это обусловлено тем, что банки снижают требования к заемщикам и закладывают дополнительные риски в цену кредита.

– Прогнозировать поведение цен на рынке жилья — сложно, — констатирует независимый экономист-аналитик Надежда Воробьева. — Она зависит от множества внешних факторов, также на рынке присутствует сезонность. Мы с помощью корреляционного анализа пытались выявить какие-то закономерности, но в нашем распоряжении была только официальная статистика. Этих данных маловато для составления точной модели. Изучение временных рядов показывает, что мы все еще имеем дело с рынком продавца, именно он диктует цену.

Надежда Воробьева отметила, что в первую очередь речь должна идти о цене на первичном рынке. Вслед за ним с задержкой от 1 до 3 месяцев изменяются цены на вторичном рынке. По ее расчетам, объем жилищных кредитов изменяется в том же направлении, что и цены на первичном рынке, также спустя квартал. Цены растут, люди идут за ипотекой, а не наоборот. Как подчеркивает исследователь, выводы являются не больше, чем гипотезами. Но они имеют косвенное подтверждение. Например, риэлторы отмечают, что нужно один-два месяца, чтобы покупатели адаптировались к скачку цен на квартиры.

– Интересна взаимосвязь между инфляцией и изменением цен на новостройки, — отметила Надежда Воробьева. — Эти показатели изменяются в обратном направлении с лагом около полугода. То есть, ускорение инфляции сопровождается замедлением роста цен примерно через шесть месяцев. И наоборот, замедление инфляции с высокой вероятностью сопровождается ростом цен на первичное жилье с полугодовой задержкой. Возможно, данный феномен объясняется тем, что именно такой промежуток времени необходим людям. Нужно осознать, что реальные доходы выросли и принять решение о покупке недвижимости. После чего девелоперы фиксируют рост спроса и отвечают на него ростом цен. Но я бы не взялась на основе этой модели прогнозировать ситуацию на рынке.

Практики рынка недвижимости, хотя и с оговорками, рискуют делать разве что краткосрочные прогнозы:

– Предпосылок для резких колебаний цен до конца года нет, — уверен Михаил Цыпленков. — Многое зависит от таких факторов, как программы государства или банков. Они могут серьезно влиять как на поведение строителей, так и на решения покупателей.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе