Недвижимость замерла

Фото: Алексей Мирный

Интересные тенденции и парадоксы на фоне низкой покупательской активности

12 ноября, 2013 12:41

4 мин

Цена за квадратный метр жилья в Твери в 2013 году практически не изменилась, но купить хорошую квартиру в центре по-прежнему почти невозможно. На окраины же люди едут неохотно.

Стоимость недвижимости в Твери определяется не только объективными факторами, но и близостью к главным мегаполисам страны — Москве и Санкт-Петербургу. По данным тверского агентства недвижимости «Парамоновъ», средняя цена квадратного метра в областной столице на конец октября составила 57,5 тыс. рублей. Таким образом, областная столица вошла в десятку лидеров по дороговизне жилья страны, опередив даже многие города-миллионники. Для сравнения, по данным аналитического центра AVITO-Недвижимость, в Перми один квадратный метр стоит 52,2 тыс., в Самаре 55,7 тыс., а в Красноярске 57 тыс. рублей. В Новосибирске и Казани жилье чуть дороже — 56,7 и 59,8 тыс. рублей. А вот в Саратове, Брянске и Ульяновске — городах, сопоставимых с Тверью по уровню жизни и развития, стоимость квадратного метра жилой недвижимости колеблется от 30 до 40 тыс. рублей.

В 2008 году рынок недвижимости Твери рухнул — квартиры подешевели в среднем на миллион рублей. Они очень плавно в течение пяти лет возвращались на докризисный уровень. Всплеск активности произошел только один раз — в 2011 году.

- Люди активно покупали жилье. Много сделок заключалось даже в традиционные периоды затишья, — рассказывает «Русской планете» риелтор агентства «Тверь XXI» Наталья Толкачева. — На этом фоне недвижимость начала быстро расти в цене, но уже на следующий год рост замедлился.

В этом году средняя стоимость жилья в областной столице практически не изменилась. Аналитики АН «Парамоновъ» подсчитали, что за период январь-август 2013 года прирост средней стоимости одного «квадрата» составил всего 0,13%. Для сравнения: в прошлом году этот показатель был равен 5,4%. Обычно осенью на фоне увеличения деловой активности растут и цены. Подорожание действительно происходит, но крайне незначительное. К концу года жилая недвижимость Твери может вырасти в цене всего на 1-2%.

Замедление роста цен на недвижимость в Твери происходит по целому ряду причин: стагнации экономики России, снижения покупательской способности населения и перенасыщения рынка нового жилья.

В Твери активно развиваются проекты, запущенные еще в конце нулевых. Жилье возводят в микрорайонах «Южный», «Юность», «Радужный», «Мамулино», а также в Затверье. В основном в них строят бюджетные панельные дома, но встречается и элитарное жилье.

В этом сегменте рынка сложилась парадоксальная ситуация. В Твери много строят, но мало сдают в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 сентября в областной столице появилось 47 тыс. квадратных метров нового жилья — это в среднем два многоэтажных дома. При этом многие квартиры в домах, введенных в эксплуатацию год-два назад, до сих пор не нашли своих хозяев.

- С одной стороны любое новое строительство вызывает активность на рынке недвижимости города, но с другой большинство объектов возводится на периферии, а там далеко не все готовы жить, — рассказывает «Русской планете» директор некоммерческого партнерства «Институт регионального развития» Павел Парамонов. — Но у людей, по сути, нет выбора. Известно, что недвижимость в Твери приобретают в основном не те, кто годами планировал свою покупку, а те, кому срочно необходимо изменить жилищные условия.

Предложение сейчас превышает покупательский спрос, поэтому застройщики вынуждены бороться за клиентов, снижая цены. Например, по специальной акции в микрорайоне «Мамулино» можно купить однокомнатную квартиру на стадии строительства дома всего за 1,260 млн, а двухкомнатную — за 1,760 млн рублей. Цена за 1 м² жилья составляет всего 29-30 тыс. рублей. В прошлом году цены были выше на 20-30%.

Стоимость одного метра уже готовой квартиры в новостройках города варьируется в среднем от 40 до 50 тыс. рублей в зависимости от качества дома и его месторасположения.

На сегмент нового жилья на рынке недвижимости Твери повлияла еще одна тенденция — покупатели стали разборчивее. Да, большинство людей совершают покупку квартиры в срочном порядке, но изобилие предложений дает им возможность выбора.

- В последние годы отчетливо прослеживается желание людей жить в качественном жилье. Например, очень сильно выросли в цене квартиры в новых и относительно новых кирпичных домах в микрорайоне «Чайка». Двух-трех комнатные квартиры здесь стоят дороже, чем в центре, — рассказывает Наталья Толкачева. — В этом микрорайоне есть все, что нужно для жизни — от магазинов до детских садов, и он находится близко к центру.

Эксперты сходятся во мнении, что сегмент нового жилья на рынке недвижимости Твери продолжит активно развиваться, но цены из-за растущей конкуренции между застройщиками почти не будут расти.

- В Твери появилось много новых интересных проектов, которые будут реализовываться в ближайшие два-три года, — рассказывает «Русской планете» эксперт-аналитик рынка недвижимости АН «Парамонов» Екатерина Близнюк. — Растущая популярность ипотечного кредитования и различные меры государственной поддержки позволяют предположить, что у этого сегмента рынка недвижимости блестящее будущее.

По мнению экспертов, этот год может стать рекордным по числу возведенных танхаусов. Они активно возводятся во всех районах Твери вперемежку с частным сектором. Правда, точных цифр не знает никто: многие танхаусы строят незаконно. Некоторые дома, в которых квартиры уже распроданы, могут даже снести. Этот вопрос в конце октября вызвал жаркие дебаты в Тверской городской Думе.

- Для подключения к инженерным коммуникациям необходимо получить огромное количество разрешений и заплатить большие деньги. А вот процедура присоединения к сетям частных домов очень проста, — говорит Павел Парамонов, — именно потому многие застройщики возводят танхаусы под видом частных домов. Но ресурсоснабжающие организации и власти города активно борются с этой практикой. Сейчас идет множество судебных разбирательств, которые могут закончиться даже сносом незаконных строений.

Но рост числа танхаусов почти не влияет на рынок жилой недвижимости Твери: уж слишком мало в них квартир.

Интерес к вторичному жилью в Твери снижается, но подавляющее большинство сделок по-прежнему совершается именно в этом сегменте рынка. И это неудивительно, ведь в нашем городе 9 млн квадратных метров вторичного жилья.

По данным АН «Парамоновъ» на сентябрь этого года, дороже всего стоят однушки в центре – 65 тыс. рублей за квадратный метр. В Московском районе цена за «квадрат» составляет 63,2 тыс., в Пролетарском 61,7 тыс., а за Волгой — 60,3 тыс. рублей. Двухкомнатные квартиры в центре в среднем обойдутся за 58,7 тыс. рублей, на втором месте Пролетарский район — 56,3 тыс. «Двушку» в Московском и Заволжском районах можно купить за 53, 5 и 53,9 тыс. рублей соответственно. В сегменте трехкомнатных квартир сложилась своя тенденция. В центре они стоят 61 тыс. рублей за квадратный метр. На втором месте Пролетарский район. Здесь цена «квадрата» составляет 57, 3 тыс. рублей. В Московском районе цена ниже — 51,2 тыс. Дешевле всего в Заволжском районе — 50 тыс. рублей.

Дороже всего в Твери обойдется покупка комнаты. По цене и здесь лидирует центр – 67,7 тыс. рублей. Следом идут Заволжский и Московский районы с ценой 63,8 и 63,9 тыс. рублей. Пролетарский район отстает — 57 тыс. рублей за «квадрат».

- Весной в очередной раз увеличилась стоимость ипотеки, следствием чего стал рост цен в сегменте квартир малой площади и комнат, — объясняет Екатерина Близнюк. —Комнаты с января по август в среднем подорожали почти на 3 тыс. рублей за квадратный метр.

В центре квартиры и комнаты стоят дороже, чем в других районах не только из-за престижности. В этом районе очень много старых домов и, как следствие, жилья в хорошем состоянии.

- Я считаю, что необходимо заниматься реновацией застроенных территорий, как это делают в Москве и Санкт-Петербурге, — говорит Павел Парамонов. — Нужно разработать региональную и муниципальную программы по сносу старых двухэтажных домов и строительству на их месте больших современных зданий. Это решит очень многие проблемы и серьезно изменит рынок недвижимости города. А пока складывается впечатление, что вокруг Твери возводят еще один город.

Рынок недвижимости обычно с запозданием реагирует на ситуацию в экономике страны, но на этот раз рост цен замедлился еще до официально объявленной стагнации. Эксперты уверены, что стоимость жилья на рынке Твери, если и будет расти, то очень незначительными темпами, поэтому нет смысла тянуть с покупкой квартиры, если назрела такая необходимость. В выборе жилья нужно ориентироваться на свои потребности и возможности. Предложений на рынке сейчас достаточно. А если есть возможность подождать несколько лет, то лучше купить квартиру еще на стадии строительства дома. Даже без учета отделки, которую придется делать за свой счет, это позволит серьезно сэкономить. Главное — очень внимательно выбирать застройщика.

В оценках рынка аренды жилой недвижимости эксперты расходятся. Некоторые из них отмечают, что квартиры в среднем ценовом диапазоне пользуются большим спросом, и в будущем эта тенденция сохранится. Другие уверены, что из-за снижения покупательской активности серьезно упадет спрос и на аренду жилья.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе