Город уезжающих

Квартиры в сталинках на Ленинском проспекте Норильска стоят дорого. Но большинство требует капитального ремонта. Фото: Данила Буров

Цены на недвижимость в Норильске связаны с оттоком жителей на материк

12 ноября, 2013 11:41

4 мин

В первом полугодии 2013 года стоимость жилья неуклонно снижалась, по разным оценкам, на 4–5% в месяц. Летом наступила стагнация. И оснований для изменения цен эксперты по-прежнему не видят.

До 2012 года улучшенную однокомнатную квартиру в Центральном районе можно было купить за 350–400 тыс. рублей, «двушку» — 500–550 тыс. рублей, а трехкомнатную — 700–750 тыс. рублей.

Затем цены взлетели. Причина — программы переселения: муниципальные, региональные, а также в рамках четырехсторонних соглашений между администрацией Норильска, ГМК «Норильский никель», Красноярским краем и Минрегионом.

Для переселения из ветхого и аварийного жилья управление жилфонда мэрии до 2010 года скупало у горожан одно- и двухкомнатные квартиры. Цена за квадратный метр была не ниже, а в ряде случаев даже выше той, которую предлагали игроки рынка недвижимости. Поэтому часть жилья во всех районах после деприватизации перешла в собственность муниципалитета.

К администрации перешли квартиры участников программы переселения с Крайнего Севера в благоприятные для проживания регионы. Норильчане меняли их на жилищный сертификат в 1,5 млн рублей.

– Только в 2011 году в программе переселения поучаствовали более тысячи семей. Если учесть, что в среднем в Норильске в год продается около 1,3 тыс. квартир, то получается, что на тот момент как минимум 75% квартир ушло с рынка, — приводит статистику менеджер членства недвижимости «Город» Елена Исаханова. — При этом банки не перестали выдавать кредиты, более того, условия упростили. В семьях рождались дети, соответственно, людям нужно было улучшать свои жилищные условия. Возник очень большой спрос, дефицит, который, соответственно, и спровоцировал рост цен на жилье. Многие спешили приобрести по 2–3 квартиры сразу, понимая, что завтра будет еще дороже.

С середины 2012 года рынок жилья в Норильске стал резко расти, достигнув исторического максимума в ноябре.

Эксперты отмечают, если еще в первый месяц 2013 года стоимость недвижимости была выше стоимости сертификата, из-за чего люди отказывались участвовать в программах переселения. Они стремились продать квартиру на рынке сами по максимальной цене. Сегодня же цены на квартиры сопоставимы с суммой сертификата на переселение. Либо всего на 5–10% ниже. Переезжать порой невыгодно.

В первую очередь речь идет о тех, кто является обладателем двух и более квартир. В случае отчуждения жилья после постановки на учет в управлении содействия переселению размер социальных выплат уменьшается на ту сумму, по которой была продана недвижимость. Например, если человек сдает свою однокомнатную квартиру городу стоимостью в 1 млн рублей в обмен на сертификат на сумму 1,1 млн рублей, то нетрудно посчитать, что у него останется на покупку жилья на материке.

По сравнению с предыдущими годами не в лучшую сторону изменился и размер социальных выплат. Особенно для тех, кто желает уехать в Москву или Санкт-Петербург. В связи с этим многие норильчане предпочитают переезжать на материк, не сдавая квартиру городу по программе переселения, а продавая ее по рыночной цене.

– По этой причине дефицита жилья в городе больше не наблюдается. Рынок перенасыщен, — констатирует генеральный директор агентства «ГорАН» Анна Савина. — Рост цен остановился. Более того, с начала года отмечается тенденция к снижению стоимости недвижимости в Норильске.

Ситуацию усугубило массовое высвобождение работников на предприятиях «Норильского никеля» весной этого года, из-за чего многие также были вынуждены выставить свои квартиры на продажу, чтобы выехать на материк, хотя изначально этого и не планировали.

– Многие продавцы, помня о том, что еще несколько месяцев назад недвижимость в Норильске стоила как минимум на 30% дороже, оказались не готовы преодолеть психологический барьер и скинуть цену. Люди уезжали на материк, оставляя ключи риелторам либо сдавая жилье. Большая часть из них — более 60% собственников — предпочитают ждать, когда цены снова пойдут вверх. Но оснований для этого никаких нет, — призналась корреспонденту РП Анна Савина. — На сегодня предложение по-прежнему превышает спрос.

Чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить цены. Они варьируются в зависимости от серии дома и состояния жилья. Год назад двухкомнатная «хрущевка» выставлялась не ниже 1,5 млн рублей, а сейчас в Центральном районе ее реально приобрести за 1–1,2 млн. Однокомнатные хрущевки в центре также упали в цене — с 1,2 млн до 700–900 тыс. Квартиры улучшенной планировки потеряли примерно такой же процент. Средняя стоимость улучшенной однокомнатной с 1,4 млн за год упала до миллиона. Цена за улучшенную «трешку» с 1,7 млн снизилась до 1,4 млн рублей. За двухкомнатную квартиру продавцы просят сегодня от 1,05–1,2 млн рублей, в то время как в ноябре прошлого года за улучшенную «двушку» можно было выручить до 1,5 млн рублей.

При этом цены на жилье, по мнению Елены Исахановой, сегодня можно назвать стабильными.

– Оснований для повышения нет, однако и ниже установившейся отметки они упасть не должны, — отмечает риэлтор.

Особенность норильского рынка недвижимости заключается в том, что здесь с 80-х годов практически не ведется строительство. Исключение — построенное 2 года назад малоэтажное здание на ростверках для приглашенных в Норильск с материка специалистов и выселяемых из аварийных домов горожан. Однако речь идет только об однокомнатных квартирах эконом-класса, которые принадлежат администрации города и вряд ли могут появиться на рынке недвижимости. Тоже самое касается и жилья, которое собирается построить для привлечения в компанию высококвалифицированных специалистов с материка «Норильский никель». Речь идет о малоэтажном быстровозводимом доме на одном из ростверков в Центральном районе города либо завершении строительства долгостроя прошлых лет. Приватизировать его, скорее всего, не разрешат.

Новым игроком на рынке норильской недвижимости могут стать частные инвесторы. Так, один из норильских предпринимателей планирует построить в городе жилой комплекс, состоящий из четырех корпусов в 3–4 этажа. Квадратный метр в нем будет стоить около 40 тыс. рублей. Однако строительство до сих пор не начато, и вообще пока сложно прогнозировать, найдутся ли желающие покупать квартиры в подобных домах.

В других городах люди не только имеют возможность, но и хотят переехать в новостройку, чтобы таким образом улучшить свои жилищные условия. По словам риэлторов Норильска, здесь у людей другой менталитет, потому что все рано или поздно собираются уехать на материк. И если у человека уже есть, к примеру, КГТ и нет социальных факторов для того, чтобы поменять квартиру — рождение детей или развод — то он так и будет жить там, пока не уедет. В Норильске очень многие теснятся в потрепанной двухкомнатной хрущевке, зато в Питере покупают большую квартиру с хорошим ремонтом.

Большинство риэлторов сходятся во мнении: спрос на норильском рынке жилья формируют именно местные жители. Как правило, это молодые семейные пары. Они либо покупают свое первое жилье, либо расширяют жилплощадь после рождения ребенка. В связи с этим в Норильске высоко котируются «малометражки» — одно- и двухкомнатные квартиры. В дефиците — «однушки» с ремонтом. Но недавно, по наблюдениям риэлторов, наметилась тенденция к покупке трех- и четырехкомнатных квартир.

– Так как в Норильске нет нового жилья, построенного с учетом современных стандартов, покупатели вынуждены выбирать из того, что есть на рынке недвижимости, — отмечает Елена Исаханова из агентства «Город». — Чаще всего это квартиры советской планировки, хрущевки. Жилье в кирпичных домах, 20 лет назад считавшееся в Норильске элитным из-за экспериментальной планировки, сегодня также не отвечает современным требованиям.

Поэтому большой популярностью в Норильске пользуются квартиры, где сделан качественный ремонт и выполнена перепланировка. Но их в городе — единицы. Уходят такие квартиры влет, даже если за них просят вдвое дороже, чем за обычные. Цена в зависимости от количества комнат может варьироваться от 2,5 млн рублей и выше.

По-прежнему пользуется успехом жилье в Центральном районе Норильска. Несколько ниже цены на него в районах Талнах и Оганер. И традиционно самая низкая стоимость квартир в Кайеркане (примерно на 30% дешевле, чем в Центральном районе. — Примеч. авт.).

А вот при покупке недвижимости на материке норильчане денег не жалеют. За последние годы число людей, которые приобрели квартиры класса «комфорт» и «премиум» только в Москве, Петербурге и их пригородах, увеличилось на 50%. Примерно 70% норильчан вкладывают деньги в строящиеся дома. Самые активные покупатели — норильчане до 50 лет и молодые люди, констатирует директор Норильского представительства центрального управления недвижимости «ЛенСпецСМУ» Галина Токарчук.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе