Новости – Титульная страница
Титульная страница
От 500 тысяч до 120 миллионов
По мнению экспертов, перепроизводство жилья на новосибирском рынке очевидно. Фото: Анна Ланская
Корреспондент РП изучил цены на недвижимость в Новосибирске
14 ноября, 2013 14:25
4 мин
По данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, сейчас в городе в различных фазах строительства находится порядка 3 млн м2 жилья — так называемый строительный задел. В год вводится чуть больше 1 млн «жилых квадратов», но задел при этом не снижается, а сохраняется на прежнем уровне за счет начала реализации новых проектов. Планку, скорее всего, удержат и в 2013 году. По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за 9 месяцев 2013 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию более 640 тыс. м2 жилых площадей: 53 многоэтажных и 1 малоэтажный дом. При том что традиционно в силу климатических особенностей большая часть ввода приходится на IV квартал.
Особенность Новосибирска — существенная доля жилья строится на площадках комплексного освоения. В последнем Генеральном плане города таких площадок было выделено 10, в настоящее время все они уже освоены или находятся в активной фазе застройки. Так, по итогам 2012 года на комплексные площадки пришлось 416,5 тыс. м2 из сданных 1,112 млн, т. е. около 37,5%. Показатель 9 месяцев 2013 года — 24%, но по итогам года доля комплексных площадок возрастет.
Большая часть новостроек — это жилье эконом-класса, востребованное из-за сравнительно невысокой цены. 10% новых квартир сдаются «под ключ».
В течение почти двух лет цены на новостройки в Новосибирске постепенно росли, практически достигнув докризисного уровня, который стал эталонным и недостижимым. Но во II квартале 2013 года цены стабилизировались. В первом полугодии, по данным компании RID Analytics, цена выросла всего на 1,7%. В июле квадратный метр жилья в новостройке стоил 50,6 тыс. рублей, в сентябре — 50,5 тыс.
– Понижательная фаза цикла строительной конъюнктуры в России и в Новосибирской области началась в конце лета прошлого года, — пояснил «Русской планете» Сергей Дьячков, управляющий партнер компании DSO Consulting. — Но новосибирские застройщики почувствовали ее далеко не сразу.
В значительной степени такой «нечувствительности» способствовали действия правительства Новосибирской области, из средств налогоплательщиков субсидировавшего покупки жилья по программе «Молодая семья». Разумеется, массовые субсидии со временем иссякли из-за недостатка средств в областном бюджете.
– И как результат: уже в мае-июне средние цены новосибирских новостроек пошли вниз — если за январь-май эти цены выросли примерно на 5%, то к сегодняшнему дню практически весь рост первых месяцев года «испарился», — констатирует эксперт, ссылаясь на данные RID Analytics.
Как пояснил Сергей Дьячков, перепроизводство жилья на новосибирском рынке вполне очевидно. В 2011 году, по разным оценкам, в Новосибирске было приобретено 16-17 тыс. квартир в новостройках. В 2012 году значение этого показателя, опять же по разным оценкам, составило 30-32 тыс. квартир на примерно 500 тыс. домохозяйств города, то есть на уровне около 6% от числа домохозяйств.
– Резерва дальнейшего роста продаж на рынке нового и строящегося жилья в Новосибирске уже не осталось. Осенью рынок начал ощутимо «проседать», — говорит Сергей Дьяков.
В начале ноября аналитический центр АН «Жилфонд» сообщил, что средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новосибирска составила 57,34 тыс. рублей, что примерно на 1% выше средневзвешенной цены в октябре этого года.
«Темпы работ на строительном рынке сейчас снижаются, — сообщил руководитель отдела новостроек агентства недвижимости “Жилфонд” Григорий Якобсон. — Это позволяет застройщикам снижать и темпы привлечения финансов».
По словам эксперта, сезон повышенной активности застройщики не могли поднимать цены — это бы отпугнуло часть покупателей. Значимая часть застройщиков держит стоимость квадратного метра на том же уровне, что и летом. На ценовые тенденции сейчас большое влияние оказывают инвесторы, которые выставили много вариантов на продажу в домах, которые достроились или достраиваются к концу сезона.
«Повышение цен на первичном рынке вполне ожидаемо и характерно для четвертого квартала года. С большой долей вероятности до конца 2013 года стоимость квадратного метра в новостройках еще подрастет», — прогнозирует Григорий Якобсон.
В октябре, по данным агентства недвижимости «Жилфонд», средневзвешенная цена предложения в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья в Новосибирске на конец октября составила 61,12 тыс. рублей за м2, что на 1,37% ниже, чем в сентябре 2013 года.
По информации Александра Астахова, исполнительного директора Rolband&Partners, которой он поделился с «Русской планетой», цены на вторичном рынке стагнировали в течение года и в октябре показали снижение.
– С большой вероятностью такая неустойчивая ситуация продлится до лета 2014 года, — считает Александр Астахов.
Не все квартиры укладываются в параметры средних цен. По информации «Жилфонда», подготовленной для «Русской планеты», дешевле всего в Новосибирске можно купить комнату где-нибудь на окраине спального района. Например, сейчас в продаже есть вариант на ул. Хилокской за 480 тыс. рублей, а в Первомайском районе продается комната всего за 550 тыс.
Самые бюджетные однокомнатные квартиры также располагаются в отдаленных районах. Как правило, это квартиры в деревянных малоэтажных домах. За 960 тыс. рублей можно купить однокомнатную квартиру в Первомайском районе. За 1,05 млн — в Заельцовском. Стоимость однокомнатных квартир в не слишком отдаленном районе и в более приличном состоянии начинается от 1,6–1,7 млн рублей.
Самые дорогие однокомнатные — это просторные квартиры, расположенные, как правило, в Центральном округе. Однако здесь многое зависит от инфраструктуры и даже от самого дома. Так, самая дорогая однокомнатная квартира в базе АН «Жилфонд» сейчас стоит 7 млн рублей, в ней выполнен дизайнерский ремонт. Самая дорогая пятикомнатная квартира в Новосибирске стоит 99 млн рублей.
Самое дорогое загородное жилье в Новосибирске традиционно находится в Заельцовском районе. Сегодня в базе АН «Жилфонд» самым дорогим можно назвать вариант за 120 млн рублей.
Основной тенденцией на рынке недвижимости является строительство жилья в самых разных ценовых сегментах.
– Рыночное перепроизводство заставляет застройщиков еще усерднее производить дифференцирование. Можно сказать, что новосибирский рынок начал уверенное движение в сторону европейских стандартов де-факто — множество категорий квартир, подавляющая доля их сдается с полной отделкой, меблировкой и бытовой техникой, — говорит Сергей Дьячков.
Он также отмечает как тенденцию продолжение роста доли строительства, ведущегося на кредиты банков (в 2009-2010 годах банки почти не кредитовали строителей). Продолжается «вертикализация» бизнесов застройщиков — группа «Первый строительный фонд», уже построившая кирпичный завод «Ликолор», начала строительство своего завода по производству железобетонных изделий, а SKY Group объявила о предстоящем начале производства лифтов.
Еще одну особенность отметил Александр Астахов.
– В новостройках в центре города обозначилась тенденция проектирования зданий с элементами «зеленой архитектуры» — с вынесением придомовых территорий с зелеными насаждениями и площадками для отдыха.
Первым таким проектом в Новосибирске стал дом Berlin, строящийся на Красном проспекте — дом с террасами и парк-холлом с зимним садом. Аналитики относят его к классу элитарного жилья. На стыке комфорт- и бизнес-классов появился похожий проект в Октябрьском районе — у жилого дома «Статус» будет терраса на кровле одного из этажей.
DSO Consulting прогнозирует, что по итогам 2013 года в Новосибирске будет продано около 28 тыс. квартир в новостройках, спад продаж продолжится как минимум до осени 2014 года.
– Конкуренция будет обостряться; нас, к сожалению, ждут новые скандалы с безответственными застройщиками, «заложившимися» на рост рынка и обманувшими ожидания своих дольщиков, — уверен Сергей Дьячков.
«В первом квартале 2014 года мы ожидаем традиционное снижение спроса. Для этого периода характерно появление большого количества специальных предложений от застройщиков: сезонные скидки, квадратные метры в подарок и т.п. Во втором квартале 2014 года возможно возобновление роста цен на первичном рынке», — такой ситуация видится Григорию Якобсону.
поддержать проект
Подпишитесь на «Русскую Планету» в Яндекс.Новостях
Яндекс.Новости
