«Сумасшедших падений или ростов не наблюдается»

Район Новосельцы активно застраивается новыми домами. Фото: Екатерина Русилова

Рынок жилой недвижимости в Смоленске демонстрирует стагнацию

Елена Коваленко

11 ноября, 2013 13:45

4 мин

Несмотря на периодические заметки в прессе об аномальном росте цен на жилую недвижимость в Смоленске, график ценовых индексов за 2013 год выглядит ровным после устойчивого роста за все предыдущие годы.

Прирост цен за прошедший год практически не отличается от показателей инфляции, что делает инвестиционную привлекательность жилья в Смоленске невысокой. Заработать в жилом сегменте пока еще можно на покупке квартир в строящихся домах.

По словам начальника отдела статистики и финансов «Смоленскстата» Елены Маковей, после кризиса 2008-2009 годов цены на жилье упали как на первичном, так и на вторичном рынке. К докризисному уровню они восстановились по новому жилью в 2011 году, а по старому — в 2012-м.

– Сейчас есть небольшой рост цен. По первичному рынку за период с начала года он очень незначительный — всего 3,2%, а по вторичке мы снизились. В сентябре на вторичном рынке квадрат стоил в среднем 33 197 рублей, первичный квадрат — 41 503 рубля, — сказала Елена Маковей корреспонденту РП.

В целом Маковей отметила тенденцию снижения спроса на вторичное жилье. Большинство агентств недвижимости тоже отмечают эту тенденцию. Геннадий Кошеваров, директор агентства «Статус на Киселевке», сообщил, что с прошлой осени до лета интереса ко вторичному жилью практически не было. Это же сказал корреспонденту РП и сотрудник ООО «Магазин квартир» Николай:

– От вторичного рынка начинают отворачиваться. Цены на нем пытаются меняться, но собственники жилья до сих пор не могут уступить в цене. Вторичный рынок фактически стоит.

Стабильным спросом у смолян пользуются новостройки. Стоимость квадратного метра в новом доме зависит от района, в котором он находится, и типа жилья. Ненамного изменяются в цене панельные дома, а кирпичные и монолитные, особенно расположенные в непосредственной близости к центру, — заметно и постоянно. Каждые несколько месяцев цена за квадратный метр растет. Директор агентства недвижимости «Импульс-К» Наталья Шулькова отмечает особенности такого изменения:

– Цены на недвижимость у нас растут исключительно в двух случаях, связанных с сезонностью: осень и весна — рост, новый год, январь, февраль и март — стагнация, потом с марта — снова рост. Сумасшедших падений или сумасшедших ростов цен не наблюдается: банки работают активно, кредиты дают, дефицита жилья в первичке нет. Хотя мы же в России живем...

Согласно сведениям, полученным корреспондентом РП от разных агентств недвижимости, самые дорогие квартиры расположены в Ленинском районе. Наиболее престижные дома на ул. Оршанской, Пригородной, Матросова, Воробьева, Черняховского. Стоимость квадратного метра здесь — 45-52 тыс. рублей. Малобюджетное жилье строится в районах Королевка, Киселевка, Миловидово — средняя цена за квадрат составляет 33 тыс. рублей.

Застройщики подтверждают изменение цен.

– В апреле 2013 года мы открыли продажи на объекте, и стоимость квадратного метра составляла 44 тыс. рублей, сейчас — 50 тыс. рублей, а через год, когда строительство закончится, будет другая цена. На уже законченном объекте сейчас — 52, 5 тысяч рублей, в апреле прошлого года цена была 42 тысяч, а в ноябре — уже 47 тысяч, — сказал сотрудник «ССК Мегаполис» Денис.

По данным сайта «Росриэлт», изменения произошли в спросе: если раньше наибольший спрос показывал прямую зависимость от малогабаритности квартир, то сегодня самые востребованные — однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Особенный интерес у смолян вызывают квартиры с индивидуальным отоплением. Повысился спрос и на жилье с отделкой. Однако продажи квартир с черновым ремонтом продолжают преобладать. Еще одним новым явлением стало строительство новых домов выше десяти этажей.

В центре города строительство практически не ведется из-за отсутствия свободных земельных участков. Выбор жилья здесь ограничен недавно построенными домами и старым жилищным фондом. Поэтому уровень цен держится на стабильной отметке. В ценовую атмосферу этого района, возможно, внесет оживление строящийся дом на ул. Дохтурова: по предварительной информации стоимость квадратного метра в нем может составить порядка 100 тыс. рублей.

Основные строительные площадки располагаются на окраинах города. Активная застройка Смоленского района в местах примыкания к городу привела к образованию новых районов: Соловьиной рощи, Южного, Новосельцев, Миловидово и др.

– Много стало застройщиков, которые вообще раньше в Смоленске никак не были представлены: либо московские, либо белорусские, — объяснил корреспонденту РП Максим Гуляев, специалист по девелопменту ГК «Развитие». — Некоторые застройщики решили, что в Смоленске им работать больше не выгодно, и они ушли в Смоленский район. Пока так складывается ситуация, что там им гораздо проще вести свою работу: в городе сейчас проблемы с техническими условиями и согласовательная работа проходит очень тяжело. Поскольку основной процент застройщиков работает на кредитные деньги, им проще работать в районе, потому что там, как правило, подобных препятствий и барьеров нет.

Большим спросом пользуются земельные участки и коттеджные поселки. Наталья Шулькова отмечает стремление людей обосноваться за пределами города, которое отразилось на рынке жилья:

– Во всех направлениях Смоленска очень активно продаются и участки, и мини-поселки. Этот рынок уже два года активно развивается. Если раньше малоэтажные постройки — таунхаусы — были у нас очень дорогими, то в последнее время их стало больше, увеличилась доступность для наших клиентов. 200 квадратных метров таунхауса стоят в районе 4-5 млн рублей, — сказала Наталья Шулькова.

По мнению сотрудников агентств недвижимости и застройщиков, при отсутствии потрясений в экономике цены на жилье кардинально не изменятся: дешеветь квартиры точно не будут. От прогнозов большинство собеседников корреспондента РП воздержались, ссылаясь на то, что мы живем в России и этим все сказано.

Некоторые все же решились высказать прогноз на ближайшее будущее.

– В этом году в Смоленске на 15-20% построено больше жилья по сравнению с 2012 годом. Сейчас закладывается большой потенциал на 2014-2015 годы: не исключено, что в них будет наблюдаться рост ввода домов. По прогнозам, будет введено около 200 тысяч м², 4 тысячи квартир. Число может измениться и в меньшую сторону. Если не успеют достроить некоторые дома, цена зафиксируется до конца года, а с февраля-марта 2014 года начнет расти, — заявил Максим Гуляев.

По мнению сотрудника одной из архитектурных мастерских, пожелавшего остаться неизвестным, сообщения официальных источников о ежегодном приросте объемов жилищного строительства в десятки процентов — игра с цифрами.

– Если в 90-х годах мы оглядывались на недостижимые показатели 80-х, а в начале нулевых стремились к объемам 90-х, то к концу нулевых оказались в кризисной яме и с завистью смотрим на предыдущие цифры. Сегодня наш план-максимум — это то самое кризисное дно, то есть 300 тысяч квадратов жилья в год. Причем из кризиса мы успешно вышли: в каждый из трех последующих лет в Смоленске вводилось аж 350 тысяч м² жилья. В 2012 году ввод жилья обрушился до каких-то совершенно нелепых показателей. И с начала 2013 года было введено лишь 238 тысяч квадратов. Существенное изменение этой цифры возможно разве что от включения приграничных строек в черту города.

На рынке этот процесс практически незаметен. Во-первых, сами смоляне обеспечивают небольшой спрос, и он покрывается имеющимся объемом новостроек. Во-вторых, влияние строительных и девелоперских компаний на рынок недвижимости на самом деле очень небольшое.

Как сказал сотрудник мастерской, 90-95% всех сделок на рынке недвижимости происходят в сегменте вторичного жилья.

– Риелторы путают терминологию, называя первичным новое жилье, а старое — вторичным: они оперируют только вторичным жильем. Первичное реализуется исключительно через отдел продаж компании-застройщика. Вот эти 5-10% — доля застройщиков на рынке, а значит, и степень влияния на него. При этом треть всех новых квартир приобретаются как инвестиционные, и конечный потребитель их не видит.

В самое ближайшее время рынок жилой недвижимости Смоленска пополнится большим количеством предложений из Миловидово, Новосельцев и Алтуховки. В черте города продолжится развитие микрорайонов по ул. Черняховского, Краснинскому шоссе, Киселевки и др.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе