Жить можно комфортно

В 2013 году на рынке недвижимости Красноярска увеличилась активность покупателей и продавцов, увеличился спрос на ипотечное кредитование, выросла средняя цена предложения, как на вторичном, так и на первичном рынке. Объем вводимых «квадратов» снизился, а стоимость новых квартир выросла в среднем на 10%. Строители сообщают, что рост стоимости «квадрата» на рынке новой недвижимости произошел неравномерно, он зависит от типа жилья и составляет от 6 до 15%.

По данным службы строительного надзора, в 2013 году на территории края увеличилось количество застройщиков и число строящихся объектов: в текущем году привлекли или привлекут денежные средства дольщиков 95 застройщиков, строящих 324 объекта. В прошлом году в регионе работал 81 застройщик, с привлечением средств инвесторов строился 291 объект. На данный момент 113 многоквартирных жилых домов из числа строившихся в этом году уже введены в эксплуатацию, еще 211 находятся на этапе строительства.

При этом, по информации Красноярскстата, за год квартиры в новостройках в Красноярском крае подорожали на 11,4%, жилье вторичного рынка — на 4,8%. Основной рост цен произошел в конце лета – начале осени. Если в первом квартале года средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке составляла в среднем около 53 тысяч рублей, на вторичном рынке около 49 тысяч, то на данный момент «первичка» отдается по цене около 58 тысяч за «квадрат», а «вторичка» — в районе 54 тысяч.

По отношению к концу 2012 года рост цен на новые квартиры улучшенного качества составил 11,8%, при этом стоимость элитных квартир изменилась незначительно всего на 0,2%. Стоимость одного квадратного метра элитного жилья на вторичном рынке стала выше на 6,1%, жилья улучшенного качества — на 4,8%. Цены на типовые квартиры на первичном и вторичном рынках жилья увеличились на 4,4% и на 5,1% соответственно по сравнению с прошлым годом.

Были в этом году уникальные по стоимости предложения. Так, на продажу была выставлена квартира в элитном доме на набережной Енисея стоимостью 200 миллионов рублей. Но покупателя на нее так и не нашлось. Из других недешевых предложений можно отметить продажу пентхауса в 220 квадратов за 13 миллионов рублей. В среднем же бюджетные варианты позволяют приобрести двухкомнатную квартиру за два с половиной – три миллиона рублей. Однокомнатную можно купить почти за два миллиона. К слову сказать, именно малогабаритные квартиры пользуются сейчас в городе наибольшим спросом.

О ситуации на рынке первичного жилья рассказал на круглом столе, посвященном прогнозам на 2014 год в сфере недвижимости, исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. По его словам, в городе существует дефицит земель под строительство, поэтому застройщики в поисках площадок скупают целые компании, владеющие каким-либо участками. Либо им приходится заниматься расселением ветхого жилья, и тут строители попадают в ситуацию с «собственническим шантажом» — владельцы бараков выставляют неимоверные цены за свои квартиры. Именно поэтому немногие стремятся вкладывать в освоение новых площадей, а начинают вкладывать деньги в строительство домов, и инвесторы в этом случае не нужны. В итоге от продажи жилья на момент забивания свай застройщики постепенно отказываются и количество долевых договоров уменьшается. В нынешнем году объем сделок по долевому снизился на 20%. В этом году застройщики планируют ввести в эксплуатацию около 700 тысяч квадратных метров жилья, в 2014 году — 689 тыс. кв. м. При этом они прогнозируют рост цен.

«В этом году ресурсоснабжающая организация «Краском» не выдавала технические разрешения в течение года на левом берегу, что сильно тормозит процесс строительства, — рассказал Андрей Тихонов. — Это приведет к тому, что в 2015 году статистика сдачи жилья будет заметно проседать. Такое сдерживание ввода жилья может привести к его дефициту и, соответственно, росту цен за квадратный метр. Есть еще один фактор: обязательное страхование договора долевого строительства. Застройщики сейчас торопятся получить разрешения строительства, чтобы первыми договор занести в палату и освободиться от этой обязанности. Мы будем иметь некий всплеск заключения договоров до 2014 года, и наверняка будут некоторые проблемы, связанные с увеличением стоимости строительства, ведь расходы понесут застройщики. В целом, сохраняется тенденция к стабилизации ввода первичного жилья. Также у нас в конце года могут быть приняты нормативы градостроительного проектирования, где будет введена норма обеспеченности парковочными местами новостроек. Сейчас действуют старые, еще советские нормы. В будущем они могут составить одно машино-место место на квартиру. Это тоже повлияет на ситуацию объемов строительства».

Уже сейчас выставленных на продажу объектов на первичном рынке становится меньше, и именно по этой причине цена на рынке строящегося жилья падать не будет, хотя, вполне вероятно, может приостановиться ее рост.

Представители риелторского сообщества предполагают, что цена не только не будет снижаться, но и возрастет в начале следующего года. «Рынок, на наш взгляд, находится в сбалансированном состоянии, число предложений несколько уменьшилось — этот тренд был намечен еще с августа — при всем этом число предложений в целом на рынке жилья больше, чем за такой же период в прошлом году, — рассказала на круглом столе заместитель генерального директора риелторской кампании «Аревера–недвижимость» Ирина Томаровская. — В условиях ценового спокойствия увеличились сроки выбора квартир покупателями, а также сроки поиска кредитных средств, что создало иллюзию снижения спроса. Никакого снижения, конечно же, нет. Большую часть сделок сегодня составляют обменные, когда уже имеющаяся у покупателя квартира меняется на новое, лучшее и большее жилье, в основном на вторичном рынке приобретают двух-трехкомнатные квартиры».

При этом риелторы отмечают возросшую доступность ипотеки, что также может привести к увеличению стоимости квартир. «По нашим данным, рынок сбалансирован и будущее достаточно оптимистично. Однако, в отличие от наших коллег, количество ипотечных сделок у нас немного выше: на вторичном рынке более 70 %, новостройки — около 80 %. Мне кажется, в этом заключается ответ на вопрос, почему покупатели приобретают первичное жилье на более поздних стадиях. Не секрет, что большинство банковских программ предусматривают получение ипотечного кредита на новостройки уже после четвертого-пятого этажа, — рассказал во время проведения круглого стола директор агентства недвижимости «Кром» Алексей Лагутин. — Второй момент, что касается будущего года: если у клиента справка 2 НДФЛ и белая зарплата, он идет в ближайшее отделение банка возле своей работы и берет кредит. К нам же обращаются клиенты-бизнесмены, с серыми зарплатами. Я слышал, что сегодня для таких клиентов банки упрощают процедуры и берут риски на себя — не знаю, к чему это приведет, но для риелторов, безусловно, спектр работы расширяется. Мой прогноз достаточно на ближайшие полгода оптимистичный: рост продолжится».

Своих коллег поддержала и президент Красноярского союза риелторов Валерия Шапран, заявившая, что «сегодня мы не наблюдаем снижения спроса, на самом деле, есть более длительная процедура клиентов по выбору квартиры. Самое забавное, что речь идет не о торге: объекты продаются почти по рыночной цене. Что же касается каких-то катаклизмов на рынке, по моему мнению, их быть не должно, так как рынок сбалансирован».

По словам риелторов, продавцы удерживают цены на одном уровне, торг происходит крайне редко и только в тех случаях, когда продавцу самому предстоит обмен, и ему нужно продать квартиру, чтобы взамен нее купить другую. В общем, на рынке идет рост цен, правда, эксперты успокаивают: резкого взлета цен, как два–три года назад, не будет. По их мнению цены будут расти в пределах инфляции, 4–6%, и приблизятся к 61 тысяче рублей за квадратный метр.

Однако экономисты не вполне разделяют точку зрения риелторов, заявляя, что в будущем году не стоит ждать особенного увеличения цен на жилье. «До конца года цена будет точно расти, как во всех отраслях Российской Федерации, — рассказал корреспонденту «Русской планеты» экономист Павел Афанасенко. — А вот что касается будущего года, вряд ли будет сильное снижение цен, скорее всего, будет просто коррекция рынка. Я думаю, что то, что нарастет сейчас, точно остановится в начале следующего года, до весны – начала лета. На лето трудно прогнозировать, что будет, пока непонятно».

Что касается тенденций на рынке недвижимости Красноярска, то тут специалисты замечают, что значительное влияние на стоимость квартир оказывает наличие необходимой инфраструктуры. Расположение рядом с домом поликлиники, школы, детского сада, магазинов автоматически поднимает цену на 10-20%. И покупатели сейчас все больше обращают на такие факторы внимание. Не самый существенный, но все более увеличивающий в последнее время свое значение фактор — социальный. Люди начали проявлять желание жить рядом с соседями, которые близки им по положению в обществе и социальному статусу. Возможность безбоязненно выйти на прогулку вечером или отпустить ребенка на площадку без присмотра сегодня высоко ценится.

– Безусловно, сейчас потребитель стал избирательным. Если раньше смотрели на квартиру как на потолок, пол и стены и больше им ничего не надо было, то сейчас все изменилось. Конкуренция на рынке растет, застройщики придумывают всякие интересности, чем можно удивить потребителя, — рассказал корреспонденту «Русской планеты» руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Ваш новый дом» Александр Колесников. — И конечно люди начинают от простого жилья с черновой отделкой в непонятно каком районе, и в каком доме, мигрировать в лучшие места, в дома, где есть хорошая отделка, высокий уровень обслуживания. Где есть нормальная управляющая компания, не завышающая цены за квартплату. Важная деталь — это парковки, с которыми в нашем городе проблемы. Люди стали в этом разбираться и понимать, что жилье не одинаковое и жить можно комфортно. Есть тенденция к тому, что потребитель становится разборчивее. Но в тоже время все же немногие могут пойти и купить квартиру на собственные деньги. Поэтому по-прежнему один из самых важных факторов — это стоимость жилья. Спрос очень эластичен к стоимости.

Самыми популярными районами остаются исторический центр города, Октябрьский район с его имиджем самого экологически чистого, и Взлетка. В десятке также микрорайон Северный, Северо-Западный, Зеленая Роща, улица Копылова и проспект Свободный. В этих районах заметнее всего выросла цена за год. Постепенно возрастает интерес покупателей к Солнечному, где цены несколько ниже из-за его удаленности от центра. Также в скором будущем строители возьмутся за освоение площадок Солонцы–2 и Красноярск-Сити.