Пандемия вернула интерес россиян к загородному образу жизни

Эксперты Циан проанализировали динамику ввода жилья по регионам в I квартале 2021 года по данным, опубликованным Росстатом.

Наблюдается явная тенденция на увеличение вклада индивидуального жилищного строительства.

● В 1 квартале 2021 года в России было введено в эксплуатацию 17,8 млн кв. м жилья - на 21% выше, чем год назад. Больший вклад в прирост дало строительство населением (+31% в годовом выражении).

● Половина жилья введена в 10 регионах РФ. На тройку лидеров (Московская область, Москва, Ленинградская область) приходится 23%. Помимо столичных регионов выделяются Татарстан, Краснодарский край и Башкортостан.

● Более половины (55%) нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. Самая большая доля ввода населением отмечена в Уральском ФО (72%), самая низкая - в Северо-Западном ФО (43%). Только в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) и Дальневосточном (55%).

● На 10 субъектов РФ, лидирующих по вводу девелоперами пришлось 60% объема - на 2 п.п. меньше, чем в прошлом году. Это говорит о более равномерном распределении активности застройщиков.

1. Ввод жилья увеличивается

В 1 квартале 2021 года в России было введено в эксплуатацию 17,8 млн кв. метров жилья. Это на 21% выше, чем год назад. Девелоперами было построено 8,1 млн кв. метров - на 9% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Объем ввода населением за тот же период увеличился сильнее - на 31% - до 9,7 млн кв. метров.

Увеличение ввода застройщиками связано с сохраняющимся спросом и поддерживается расширением использования эскроу-счетов. Максимальный прирост пришелся на март. В прошлом году в это время уже намечались проблемы, связанные с пандемией.

Рост объемов ИЖС закономерен. Население все больше осознает преимущества жизни за городом: собственный дом, лучшая экологическая ситуация, близость к природе, относительная безопасность и так далее. Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация населения усиливают процесс. В 2020 году главным стимулом к росту объемов ИЖС стала пандемия коронавируса. За счет перехода на удаленный формат работы все большее число людей задумалось о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Можно сказать, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано и многие решились на строительство.

Динамика ввода жилья в 1 квартале 2020 и 2021 гг. в РФ, млн кв. м (девелоперами и населением):

Рекордсменом по приросту ввода в годовой динамике стала Мурманская область (в 3,5 раза) за счет низкой базы в прошлом году. Также значительный прирост в Хабаровском крае (в 3 раза), Санкт-Петербурге (в 2,6 раза), Архангельской области (в 2 раза). Снижение ввода в годовой динамике произошло в Магаданской области (-75%), из более репрезентативных регионов (с большими объемами ввода) - в Амурской области (-61%), Якутии (-50%), Сахалинской области (-45%). Дальневосточный ФО в 1 квартале 2021 года характеризовался отрицательной динамикой в 5 из 10 регионов.

2. Половина жилья введена в 10 регионах РФ

По подсчетам Циан половина жилья в 1 квартале 2021 года введена в 10 субъектах РФ. Тройка лидеров изменилась: ранее это были Московская область, Москва и Краснодарский край, теперь вместо Краснодарского края в топ-3 попала Ленинградская область. На Московскую область (1,95 млн кв. метров), Москву (1,14 млн кв. метров) и Ленинградскую область (1,07 млн кв. метров) приходится 23% объема ввода. В одной только Московской области построено столько же жилья, как в Южном ФО и больше, чем в Сибирском, Уральском, Северо-Кавказском и Дальневосточном ФО.

Лидером по объему ввода жилья в 1 квартале 2021 года стал Центральный ФО (29%), на втором месте – Приволжский ФО (23%), замыкает тройку – Северо-Западный ФО (13%).

Распределение ввода жилья по федеральным округам в 1 квартале 2021 года:

3. ИЖС составляет более половины нового жилья в России

Новое строительство жилья населением опережает рост ввода домов застройщиками. За год объем ввода населением увеличился на 31%, в то время как застройщиками - только на 9%.

На протяжении долгого времени доля ввода жилья населением от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. Начиная с 2019 года вклад ИЖС стал увеличиваться. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, в первом квартале 2021 года более половины - 54,5% (в 1 квартале 2020 года - 52%). Можно предположить, что по итогам 2021 года вклад ИЖС впервые составит более половины. Рост доли домов, построенных населением, связан и с процессом дачной амнистии (те строения, на которые жители получили документы недавно, учитываются как вновь построенные, хотя им может быть уже много лет).

Высокая доля индивидуального жилищного строительства фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в регионах Центральной России, Урала и Поволжья. В 1 квартале 2021 года самая высокая доля ИЖС была характерна не для Северного Кавказа, как ранее, а для Уральского ФО. К примеру, в Тюменской области на ввод населением пришлось более 90%, высокие показатели и в Челябинской области - 85%.

Только в двух федеральных округах девелоперы ввели больше жилья, чем население - в Северо-Западном (57%) и Дальневосточном (55%). В северных регионах «суровость» климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).

Распределение объемов ввода жилья между девелоперами и населением в I квартале 2021 года:

Доля ИЖС растет быстрыми темпами в большинстве регионов. Например, в областях Центральной России (Тамбовской, Липецкой, Курской и др.) в начале 2010-х годов доля индивидуального домостроения составляла ~40%, 2 года назад - более 60%, а сейчас уже ~ 75%.

В пяти субъектах 100% введенного жилья построено населением. Это Орловская и Магаданская области, Ненецкий АО, республика Ингушетия, Еврейская автономная область.

Еще в 8 субъектах доля ИЖС варьируется от 90 до 99%:

● Курганская область (90%),

● Тюменская область (93%),

● Севастополь (93%),

● Республика Тыва (94%),

● Ямало-Ненецкий АО (94%),

● Карачаево-Черкесская республика (94%),

● Республика Коми (96%),

● Республика Алтай (99%).

Меньше всего доля ИЖС – в Санкт-Петербурге (6%). Также низкие показатели в Чувашии (10%), Москве (13%), Приморском крае (25%), Новосибирской области (26%), Хабаровском крае (27%).

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. метров). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. метров) и Ленинградская область (0,6 млн кв. метров) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков.

4. Концентрация активности застройщиков сохраняется

За 1 квартал 2021 года девелоперами было построено 8,1 млн кв. метров - на 9% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Точками роста остаются крупные многоэтажные кварталы на окраинах агломераций.

Концентрация деятельности девелоперами сохраняется: в десяти регионах, лидирующих по вводу жилья застройщиками, было введено 60% от общего объема. При этом год назад на топ-10 приходилось 62%. Это говорит о более равномерном распределении активности девелоперами, чем в прошлом году.

Лидерами по объему нового строительства застройщиками являются Москва (12% от всего объема), Московская область (10%), Санкт-Петербург (8%). За 1 квартал 2021 года в Москве девелоперы ввели 87% всего объема нового жилья, а в Санкт-Петербурге - 94%. Также высокие показатели в Чувашии (90%), для которой характерны сильные миграционные потоки из сельской местности и пригородов в города (численность населения Чебоксар выросла с 2000 года на 50 тыс. человек и почти достигла отметки в 500 тыс.). В Московской области высокие темпы строительства сохраняются за счет спроса от мигрантов из регионов, которые пока еще не готовы к приобретению жилья в столице и вынуждены селиться в ближайших пригородах. Аналогичная ситуация в Ленинградской области.

Регионы-лидеры по объему ввода жилья застройщиками в 1 квартале:

«По сравнению с 1 кварталом 2020 года объемы ввода жилья увеличились как у застройщиков так и у населения, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – ИЖС, при этом, показывает более высокие темпы роста - россияне все больше осознают преимущества жизни за городом, а переход на удаленный формат работы и развитие сервисов по доставке товаров стимулируют этот процесс. Не исключено, что по итогам 2021 года можно впервые ожидать превышение объема ввода жилья населением над вводом застройщиками. С другой стороны, в прошлом году деятельность девелоперов была осложнена частичной приостановкой строительных работ, проблемами с рабочей силой, подорожанием строительных материалов. Одновременно высокий спрос, связанный с программой льготной ипотеки, поддержал отрасль. Уже осенью 2020 начало расти число новых проектов, что смягчит снижение объемов ввода жилья через 2-3 года после пандемии».